Was ist eine Annuität beim Immobilienkredit?
Die Annuität (lat. "annus" = Jahr) ist die konstante monatliche oder jährliche Rate bei einem Annuitätendarlehen — bestehend aus Zinsanteil und Tilgungsanteil. Der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung (weil die Restschuld kleiner wird), der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Die Gesamtrate bleibt konstant.
Annuität berechnen: Die Formel
Monatsannuität = Kreditbetrag × (Monatszins × (1 + Monatszins)^n) / ((1 + Monatszins)^n − 1)
Einfacher gemerkt: Kreditbetrag × (Jahreszins + Tilgung) / 12 — das ist eine gute Näherung für typische Laufzeiten.
Beispiel: 200.000 € Kredit, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung:
- Jahresrate: 200.000 × (3,5 % + 2 %) = 11.000 €
- Monatsrate: 11.000 / 12 = 917 €/Monat
Diese Annuität bestimmt direkt den monatlichen Cashflow deines Objekts.
Wie entwickelt sich der Tilgungsplan über die Zeit?
| Jahr | Restschuld Anfang | Zinsen | Tilgung | Annuität |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 200.000 € | 7.000 € | 4.000 € | 11.000 € |
| 5 | 182.500 € | 6.388 € | 4.612 € | 11.000 € |
| 10 | 160.400 € | 5.614 € | 5.386 € | 11.000 € |
| 20 | 115.000 € | 4.025 € | 6.975 € | 11.000 € |
Entscheidend: In frühen Jahren fließt der Großteil der Annuität in Zinsen. Nach 10 Jahren hat sich das Verhältnis zugunsten der Tilgung verschoben. Das ist auch der Grund warum Sondertilgungen früh so wirksam sind — sie reduzieren die Zinsgrundlage für die restliche Laufzeit. Für die vollständige Finanzierungsrechnung nutze unseren Finanzierungskosten-Rechner.
FAQ: Annuität berechnen
Wie viel Tilgung sollte ich wählen?
Mindestens 1 % (Bankminimum), besser 2–3 %. Bei 1 % Tilgung läuft der Kredit ca. 35 Jahre. Bei 2 %: ca. 26 Jahre. Bei 3 %: ca. 20 Jahre. Faustregel: Tilgung so hoch wählen wie der monatliche Cashflow es erlaubt. Cashflow-Puffer von 100–200 €/Monat lassen. Sondertilgungsrecht (5–10 %/Jahr) verhandeln für flexible Zusatzzahlungen.
Was ist der Unterschied zwischen Nominalzins und Effektivzins?
Nominalzins: reiner Zinssatz ohne Nebenkosten. Effektivzins: gesamte Finanzierungskosten (Nominalzins + Bearbeitungsgebühren + Kontoführung), ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz. Gesetzlich (§ 492 BGB) muss immer der Effektivzins ausgewiesen werden. Für Vergleiche: immer Effektivzins nehmen! Unterschied beträgt typisch 0,1–0,3 % — auf 200.000 € und 20 Jahre sind das 4.000–12.000 € echte Kostendifferenz.
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