Kaufpreisfaktor und Mietrendite sind zwei Seiten derselben Medaille. Wer den Zusammenhang versteht, kann schnell und sicher zwischen beiden Kennzahlen wechseln – ohne Taschenrechner.
Die mathematische Beziehung
Kaufpreisfaktor (KPF) und Bruttomietrendite (R) sind Kehrwerte:
- R % = 100 / KPF
- KPF = 100 / R %
Das bedeutet: Wenn du einen weißt, kennst du automatisch den anderen.
Umrechnungstabelle
- Faktor 10 = 10,0 % Rendite
- Faktor 15 = 6,67 % Rendite
- Faktor 18 = 5,56 % Rendite
- Faktor 20 = 5,0 % Rendite
- Faktor 22 = 4,55 % Rendite
- Faktor 25 = 4,0 % Rendite
- Faktor 28 = 3,57 % Rendite
- Faktor 30 = 3,33 % Rendite
- Faktor 33 = 3,03 % Rendite
- Faktor 40 = 2,5 % Rendite
Warum der Faktor oft intuitiver ist
„Faktor 25" oder „4 % Rendite" – viele erfahrene Investoren denken eher in Faktoren, weil es direkt zeigt, wie viele Jahre Miete du zahlst. Beides ist valide.
Wann die Nettomietrendite abweicht
Die oben beschriebene Beziehung gilt für die Bruttomietrendite. Die Nettomietrendite liegt typisch 0,5–1,5 Prozentpunkte darunter – wegen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie Kaufnebenkosten. Für die Nettomietrendite nutze unseren Mietrendite-Rechner.
Kaufpreisfaktor nach deutschen Städten 2024
| Stadt | KPF Zentrum | KPF Randlage | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| München | 40–60+ | 28–38 | 1,7–2,5 % |
| Berlin | 28–38 | 20–28 | 2,6–3,6 % |
| Hamburg | 26–35 | 18–26 | 2,9–3,8 % |
| Frankfurt | 26–34 | 18–26 | 2,9–3,8 % |
| Köln | 22–30 | 16–24 | 3,3–4,5 % |
| Leipzig | 18–25 | 14–20 | 4,0–5,6 % |
| Dresden | 16–23 | 12–18 | 4,3–6,3 % |
| Magdeburg | 12–18 | 8–14 | 5,6–8,3 % |
KPF als Verhandlungswerkzeug
Wenn du weißt, dass ähnliche Objekte bei Faktor 22 gehandelt werden und der Verkäufer Faktor 26 fordert, hast du ein konkretes Argument. Berechne den fairen Kaufpreis basierend auf dem aktuellen Mietspiegel.
- Mindestens 3 Vergleichsobjekte auf ImmoScout recherchieren
- Mietspiegel der Stadt als Referenz nutzen
- Sanierungsbedarf als Abzugsargument nutzen
Häufige Fragen
Unter 20: renditeorientiert. 20–25: ausgewogen. Über 30: wertsteigerungsorientiert.
KPF ist der Kehrwert der Bruttomietrendite in Prozent mal 100. KPF 25 = 4,0 % Bruttomietrendite. KPF 20 = 5,0 %. KPF 30 = 3,3 %.
Immer für die Kaltmiete (Nettomiete ohne Nebenkosten). Nebenkosten fließen nicht ein.
Kaufpreisfaktor und Rendite: Die direkte Verbindung
Der Kaufpreisfaktor (KPF) und die Bruttomietrendite sind mathematisch direkt verknüpft — sie sind quasi das Reziproke voneinander. Wer einen versteht, versteht automatisch den anderen.
Weiterführende Rechner und Ratgeber
Alle Kennzahlen für deine Immobilie auf einen Blick — kostenlos, ohne Anmeldung:
- Mietrendite-Rechner — Brutto- & Nettomietrendite berechnen
- Cashflow-Rechner — Monatlichen Cashflow nach allen Kosten ermitteln
- Kaufpreisfaktor-Rechner — Vervielfältiger sofort berechnen
- Nebenkosten-Rechner — Kaufnebenkosten je Bundesland
- Finanzierungs-Rechner — Tilgungsplan & Monatsrate simulieren
- Immobilien-Effektivitätscheck — Schnell-Bewertung in 30 Sekunden
Wie berechne ich die Rendite meiner Immobilie?
Die Bruttorendite ergibt sich aus: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Für die präzisere Nettomietrendite ziehst du Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage (1 €/m²/Monat) und anteiligen Leerstand ab. Der Mietrendite-Rechner macht das automatisch — inklusive Kaufnebenkosten.
Was ist ein fairer Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) zeigt, wie viele Jahresmieten du für das Objekt zahlst. Bundesweit liegt er zwischen 15x (Ruhrgebiet, Sachsen) und 35x (München, Frankfurt). Ein Faktor unter 20x gilt als renditeorientiert — berechne deinen mit dem Kaufpreisfaktor-Rechner.
Kostenloses Analyse-Tool nutzen
Rendite, Kaufpreisfaktor und Cashflow lassen sich mit den kostenlosen Rechnern auf RenditeRechner24 in Sekunden berechnen — ohne Anmeldung, direkt im Browser. Gib Kaufpreis und Kaltmiete ein, und du siehst sofort ob sich eine Immobilie lohnt. Für eine vollständige Analyse empfehlen wir: zuerst den Schnell-Check, dann den detaillierten Mietrendite-Rechner mit Kaufnebenkosten.
