Neubau oder Altbau – eine der häufigsten Fragen beim Immobilienkauf als Kapitalanlage. Beide haben ihre Vor- und Nachteile. Hier ein sachlicher Vergleich mit konkreten Zahlen.
Neubau: Höherer Preis, weniger Aufwand
Neubauten sind teurer – oft 20–40 % mehr als vergleichbare Altbauwohnungen. Dafür sind sie:
- Sofort vermietbar ohne Renovierung
- Energieeffizient (niedrige Nebenkosten für Mieter)
- Rechtlich klar: Gewährleistung 5 Jahre durch Bauträger
- Hohe AfA: Neue Gebäude nach § 7b EStG oft mit 5 % p.a. (wenn gefördert)
Typische Rendite: Kaufpreisfaktor 28–35, Bruttomietrendite 2,9–3,6 %
Altbau: Günstigerer Einstieg, mehr Potenzial
Altbauten sind günstiger und bieten mehr Spielraum:
- Geringerer Kaufpreis = potenziell höhere Rendite
- Mehr Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis
- Wertsteigerung durch Modernisierung möglich
- Charakter und Nachfrage in Innenstadtlagen
Typische Rendite: Kaufpreisfaktor 18–25, Bruttomietrendite 4–5,5 %
Aber: Höhere Instandhaltungskosten, mögliche Sanierungspflichten (Heizung, Dämmung).
Konkreter Vergleich
Beide Wohnungen: 60 m², selbe Lage, selbe Miete 900 €/Monat
- Neubau: Kaufpreis 320.000 €, Rendite 3,4 %
- Altbau: Kaufpreis 220.000 €, Rendite 4,9 % (vor Instandhaltung)
- Nach Instandhaltung Altbau: ca. 4,0 % netto
Fazit
Für reine Rendite-Investoren ist der Altbau meist attraktiver. Wer keinen Aufwand will und auf Steuervorteile setzt, profitiert vom Neubau. Berechne deine spezifische Rendite mit unserem Mietrendite-Rechner.
Mietrendite Richtwerte nach Markttyp 2024
| Markttyp | KPF | Bruttomietrendite | Nettomietrendite (ca.) |
|---|---|---|---|
| A-Stadt Toplage | 30–45 | 2,2–3,3 % | 1,6–2,5 % |
| A-Stadt Randlage | 22–30 | 3,3–4,5 % | 2,5–3,5 % |
| B-Stadt Zentrum | 18–25 | 4,0–5,6 % | 3,0–4,3 % |
| C-Stadt / Mittelstadt | 14–20 | 5,0–7,1 % | 3,8–5,5 % |
| Strukturschwache Lage | 8–14 | 7,1–12,5 % | 4,5–8,0 % |
Rechenbeispiel: Mietrendite schritt für schritt
Kaufpreis: 280.000 € | Kaltmiete: 950 €/Monat
Bruttomietrendite = (950 × 12) ÷ 280.000 = 4,07 %
Kosten (Hausgeld, Verwaltung, Rücklagen ca. 25 % der Miete): abzuziehen
Nettomietrendite ca. 3,05 %
Was die Nettomietrendite wirklich schmälert
- Nicht umlegbares Hausgeld: Verwalter, Instandhaltung, Rücklagen (1,50–3,00 €/m²/Monat)
- Leerstandsrisiko: 1–2 Monatsmieten/Jahr einplanen
- Kleinreparaturen: Faustregel 10 €/m²/Jahr für ältere Objekte
- Steuer: Mieteinnahmen mit persönlichem Steuersatz versteuern
Häufige Fragen
Für Kapitalanleger gilt: Nettomietrendite über 3,5 % ist gut, über 5 % sehr gut. In Metropolen (München, Berlin) sind 2,5–3 % Realität — dort zählt mehr die Wertsteigerung.
Bruttomietrendite ignoriert alle Kosten. Nettomietrendite zieht laufende Kosten ab. Für echte Vergleiche immer die Nettomietrendite nutzen.
KPF unter 22 gilt als renditeorientiert, über 30 als wertsteigerungsorientiert. KPF Rechner →
Neubau oder Altbau als Kapitalanlage?
Neubau oder Altbau — das ist eine der meistgestellten Fragen beim Immobilienkauf. Beide haben klare Vor- und Nachteile. Die Rendite-Analyse zeigt, wann welche Variante sinnvoller ist.
Neubau vs. Altbau: Direktvergleich
| Kriterium | Neubau | Altbau (saniert, Bj. 1960-2000) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Hoch (+20-40 % über Altbau) | Mittel |
| Kaufpreisfaktor | 25-40 | 18-30 |
| Mietrendite brutto | Niedriger (2,5-4 %) | Höher (3,5-5,5 %) |
| AfA (steuerliche Abschreibung) | 3 % p.a. (Neubauten ab 2023) | 2 % p.a. (Altbau) |
| Instandhaltungskosten (1. Dekade) | Sehr gering | Mittel (je nach Sanierungsstand) |
| Energieeffizienz | Sehr gut (KfW 40-55) | Mittel bis schlecht (G-H möglich) |
| Sanierungsrisiko | Keines | Mittel bis hoch (je nach Alter) |
| Wertsteigerungspotenzial | Mittel | Hoch (wenn gut entwickelt) |
Der Neubau-Steuervorteil: 3 % AfA ab 2023
Für Neubauten mit Fertigstellung nach 2023 gilt die erhöhte AfA von 3 % p.a. (statt 2 % bei Altbau):
- Neubau-ETW 400.000 €, Gebäudeanteil 80 % = 320.000 € Bemessungsgrundlage
- 3 % AfA: 9.600 €/Jahr Steuerabzug
- Bei 40 % Steuersatz: 3.840 €/Jahr Steuerersparnis = 320 €/Monat
- Altbau 2 % AfA: 6.400 €/Jahr = 2.560 €/Jahr Ersparnis = 213 €/Monat
- Mehrersparnis Neubau: +107 €/Monat
Altbau: Energetische Sanierungspflicht als Risiko
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet schrittweise zur energetischen Nachrüstung:
- Gebäude mit Energieeffizienzklasse G oder H: langfristig Sanierungspflicht
- Heizungstausch bei neuem Eigentümer oft innerhalb von 2 Jahren
- Kosten: 15.000-50.000 € für Heizung alleine, bis 80.000 € für Komplettsanierung
- Beim Kauf: Energieausweis immer prüfen!
Wann lohnt sich Neubau, wann Altbau?
| Kriterium | Neubau bevorzugen | Altbau bevorzugen |
|---|---|---|
| Steuersatz | Über 40 % (AfA-Vorteil) | Unter 35 % (Rendite wichtiger) |
| Zeithorizont | 10-15 Jahre | 15-25 Jahre |
| Eigenkapital | Hoch (hoher Kaufpreis) | Mittel |
| Aufwandbereitschaft | Gering (wenig Arbeit) | Mittel (aktives Management) |
FAQ: Neubau vs. Altbau
Tipp: KfW-Förderung kann bei energetischen Sanierungen oder Neubau-Projekten die Finanzierungskosten erheblich senken.
Was hat mehr Rendite — Neubau oder Altbau?
Altbau bietet meist 1–2 Prozentpunkte bessere Bruttorendite wegen niedrigerer Kaufpreise relativ zur erzielbaren Miete. Neubau hat höhere Kaufpreise (Baukosten), aber auch höhere Mieten. Vorteil Neubau: niedrige Instandhaltungskosten, höhere AfA (3 % vs. 2 %), geringere Leerstandsrisiken durch modernen Standard.
Was kostet mehr langfristig — Neubau oder Altbau?
Altbau: höhere laufende Instandhaltungskosten (Rücklage 15–20 €/m²/Jahr vs. 8–12 €/m² bei Neubau), höherer Energieverbrauch, Risiko für Schimmel/Feuchte. Neubau: höhere Finanzierungskosten am Anfang. Gesamtbilanz über 20+ Jahre: Neubau oft günstiger in der Bewirtschaftung, teurer im Einstieg.
Lohnen sich Denkmalschutz-Immobilien für Kapitalanleger?
Steuerlich sehr attraktiv: Sanierungskosten zu 80–100 % absetzbar über 10–12 Jahre (§ 7i/7h EStG). Bei 42 % Steuersatz und 200.000 € Sanierungskosten: 84.000 € Steuervorteil. Risiken: hohe Sanierungskosten, strenge Denkmalschutz-Auflagen (teurer Handwerk), eingeschränkte Modernisierungsmöglichkeiten.
