Du schaust auf ein Immobilienangebot und rechnest schnell: Kaufpreisfaktor 28. Gut oder schlecht? Die Antwort hängt von Lage, Mietsteigerungspotenzial und deiner Strategie ab. Hier ein konkreter Vergleich.
Kaufpreisfaktor 20: Die Renditeanlage
Bei Faktor 20 liegt die Bruttomietrendite bei 5 % – das ist in Deutschland heute in guten Lagen kaum noch zu finden, außer in C-Städten. (Kaufpreisfaktor berechnen: Formel, Beispiele und S) (Mit dem Kaufpreisfaktor besser verhandeln: So nutz) (Kaufpreisfaktor und Mietspiegel: Wie hängt das zus)
Beispiel: Kaufpreis 200.000 €, Jahresmiete 10.000 € (833 €/Monat)
- Bruttomietrendite: 5 %
- Nettomietrendite (nach Kosten): ca. 3,5–4 %
- Cashflow bei 80 % Finanzierung (4 % Zins): oft knapp positiv
Fazit: Attraktive Rendite, aber prüfe Lage und Mietentwicklung genau.
Kaufpreisfaktor 25: Der Mittelweg
Faktor 25 = 4 % Bruttomietrendite. Das ist in deutschen Mittelstädten häufig anzutreffen.
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Jahresmiete 12.000 €
- Bruttomietrendite: 4 %
- Nettomietrendite: ca. 2,8–3,2 %
- Cashflow bei 80 % Finanzierung: leicht negativ
Fazit: Solide in gut nachgefragten Lagen. Kombination aus Rendite und Wertentwicklung.
Kaufpreisfaktor 30: Die Wettanlage
Faktor 30 = 3,3 % Bruttomietrendite. Typisch für teure Großstädte wie München, Hamburg oder Berlin-Mitte.
Beispiel: Kaufpreis 450.000 €, Jahresmiete 15.000 €
- Bruttomietrendite: 3,3 %
- Nettomietrendite: ca. 2–2,5 %
- Cashflow: deutlich negativ
Fazit: Nur sinnvoll, wenn du stark auf Wertsteigerung setzt UND dir den negativen Cashflow leisten kannst.
Wann ist welcher Faktor okay?
- Faktor 20 in Sachsen: gut, wenn stabile Nachfrage
- Faktor 25 in Hamburg-Randlage: okay, wenn Mietsteigerungspotenzial
- Faktor 30 in München-Innenstadt: nur für Wertsteigerungs-Strategie
- Faktor 30 in einer Schrumpfungsregion: kritisch – Finger weg
Berechne den genauen Kaufpreisfaktor deines Angebots mit unserem Kaufpreisfaktor-Rechner.
Kaufpreisfaktor nach deutschen Städten 2024
| Stadt | KPF Zentrum | KPF Randlage | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| München | 40–60+ | 28–38 | 1,7–2,5 % |
| Berlin | 28–38 | 20–28 | 2,6–3,6 % |
| Hamburg | 26–35 | 18–26 | 2,9–3,8 % |
| Frankfurt | 26–34 | 18–26 | 2,9–3,8 % |
| Köln | 22–30 | 16–24 | 3,3–4,5 % |
| Leipzig | 18–25 | 14–20 | 4,0–5,6 % |
| Dresden | 16–23 | 12–18 | 4,3–6,3 % |
| Magdeburg | 12–18 | 8–14 | 5,6–8,3 % |
KPF als Verhandlungswerkzeug
Wenn du weißt, dass ähnliche Objekte bei Faktor 22 gehandelt werden und der Verkäufer Faktor 26 fordert, hast du ein konkretes Argument. Berechne den fairen Kaufpreis basierend auf dem aktuellen Mietspiegel.
- Mindestens 3 Vergleichsobjekte auf ImmoScout recherchieren
- Mietspiegel der Stadt als Referenz nutzen
- Sanierungsbedarf als Abzugsargument nutzen
Häufige Fragen
Unter 20: renditeorientiert. 20–25: ausgewogen. Über 30: wertsteigerungsorientiert.
KPF ist der Kehrwert der Bruttomietrendite in Prozent mal 100. KPF 25 = 4,0 % Bruttomietrendite. KPF 20 = 5,0 %. KPF 30 = 3,3 %.
Immer für die Kaltmiete (Nettomiete ohne Nebenkosten). Nebenkosten fließen nicht ein.
Was bedeutet Kaufpreisfaktor 20, 25 oder 30?
Die drei "magischen Zahlen" beim Kaufpreisfaktor sind 20, 25 und 30. Sie markieren wichtige Schwellenwerte für verschiedene Investitionsstrategien.
KPF 20: Die Cashflow-Grenze
Bei einem KPF von 20 entspricht die Bruttomietrendite 5,0 %. Das ist die Grenze, ab der bei aktuellen Zinsen (3,5-4 %) ein neutraler bis leicht positiver Cashflow möglich wird:
- Bruttomietrendite: 5,0 %
- Nettomietrendite (nach allen Kosten): ca. 3,0-3,3 %
- Bei 80 % FK-Anteil, 3,5 % Zins: Cashflow ca. -50 bis +50 €/Monat
- Fazit: KPF ≤ 20 ist der Eintrittsschwellenwert für Cash-Flow-orientierte Anleger
KPF 25: Die Ausgewogenheits-Grenze
KPF 25 = Bruttomietrendite 4,0 %. Das ist die häufigste Benchmark für "faire Bewertung":
- Cashflow wird negativ (ca. -150 bis -300 €/Monat je nach EK-Anteil)
- Wertsteigerung von 1,5-2 % p.a. nötig, um Gesamtrendite positiv zu halten
- Typisch für B-Städte wie Hannover, Nürnberg, Freiburg
- Fazit: Mit ausreichend Eigenkapital und stabilem Einkommen tragbar — auf Wertsteigerung angewiesen
KPF 30: Die Wertsteigerungs-Grenze
KPF 30 = Bruttomietrendite 3,3 %. Ab hier ist die Rendite-Logik rein auf Wertsteigerung ausgerichtet:
- Cashflow stark negativ (ca. -400 bis -600 €/Monat)
- Wertsteigerung von 3+ % p.a. nötig, um Break-even zu erreichen
- Typisch für Top-Lagen: Berlin Mitte, Hamburg Eppendorf, München Schwabing
- Fazit: Nur sinnvoll für Anleger mit hohem Einkommen, Steuervorteil und langem Horizont
KPF-Übersicht als Entscheidungsmatrix
| KPF | Rendite | Cashflow | Strategie | Empfehlung |
|---|---|---|---|---|
| Unter 15 | Über 6,7 % | Stark positiv | Cashflow-Maximierung | Nur mit Risikoprüfung (Lage!) |
| 15-20 | 5,0-6,7 % | Positiv bis neutral | Cashflow + Rendite | Sehr gut für Kapitalanleger |
| 20-25 | 4,0-5,0 % | Neutral bis leicht negativ | Ausgewogen | Gut in stabilen Märkten |
| 25-30 | 3,3-4,0 % | Negativ | Wertsteigerung nötig | Nur mit viel EK + Einkommen |
| Über 30 | Unter 3,3 % | Stark negativ | Reine Wertsteigerung | Nur Top-Lagen, langfristig |
Kaufpreisfaktor nach Stadt: Der direkte Vergleich 2025
Der Kaufpreisfaktor (auch: Vervielfältiger) zeigt, wie viele Jahre Mieteinnahmen nötig sind, um den Kaufpreis zu refinanzieren — rein rechnerisch, ohne Finanzierungskosten. Das macht Städte direkt vergleichbar:
München hat einen Kaufpreisfaktor von fast 35 — das bedeutet: 35 Jahre Brutto-Mieteinnahmen braucht es, um den Kaufpreis zu refinanzieren. Chemnitz liegt bei unter 15 Jahren. Der Unterschied: In München kaufst du Substanz und Wertstabilität. In Chemnitz kaufst du Rendite und Risiko.
FAQ: Kaufpreisfaktor 20, 25, 30
Was bedeutet Kaufpreisfaktor 20, 25 oder 30?
KPF 20: Kaufpreis = 20 × Jahreskaltmiete → Bruttomietrendite 5 % → sehr gut für Cashflow-Investor. KPF 25: Kaufpreis = 25 × Jahreskaltmiete → Bruttorendite 4 % → in B-Städten noch akzeptabel. KPF 30: Kaufpreis = 30 × Jahreskaltmiete → Bruttorendite 3,3 % → nur mit starker Wertsteigerungserwartung sinnvoll.
Bei welchem Kaufpreisfaktor sollte ich NICHT kaufen?
Als reiner Cashflow-Investor: über KPF 25 in B-Städten vermeiden. Als Gesamtrendite-Investor: über KPF 35 nur in Toplagen (München Schwabing, Berlin Mitte, Hamburg HafenCity) mit strukturellen Wertsteigerungstreibern. In schwachen Märkten (schrumpfende Mittelstädte): unter KPF 18 anstreben.
Wie entwickeln sich Kaufpreisfaktoren über die Zeit?
2010: KPF 15–20 in deutschen Großstädten. 2022 (Hoch): KPF 30–45. 2024: KPF 22–35 nach Preiskorrektur. Treiber für steigende KPF: Niedrigzinsen, Wohnungsmangel, Bevölkerungswachstum. Treiber für sinkende KPF: steigende Zinsen, Bauaktivität, wirtschaftliche Schwäche.
Weiterführend: Mietrendite berechnen — Schritt-für-Schritt
Weiterführend: Was ist eine gute Mietrendite?