Der Kaufpreisfaktor in Hamburg (auch Vervielfältiger genannt) liegt aktuell bei etwa dem 28-38-fachen der Jahreskaltmiete. Das entspricht einer Bruttomietrendite von 2,7-3,5 %. Hamburg verbindet hohe Kaufpreise mit solider Mietnachfrage. Wer hier kauft, kalkuliert mit dem Kaufpreisfaktor als schnellem Marktindikator — der Rechner unten zeigt den Wert sofort.
Kaufpreisfaktor Hamburg: Aktuelle Richtwerte
| Lage | Kaufpreis/m² | Kaltmiete/m² | KPF (Brutto) | Rendite (Brutto) |
|---|---|---|---|---|
| Toplage | ab 9600 € | 22 € | 41–46× | unter 2,7 % |
| Gute Lage | 8.000 € | 19 € | 38× | 2,7 % |
| Mittlere Lage | Ø 5.500-8.000 € | Ø 16-19 €/m² | 28–38× | 2,7–3,5 % |
| Einfache Lage | unter 5.500 € | 16 €/m² | unter 28× | über 3,5 % |
Quelle: Marktdaten 2024/2025. Kaufpreis bezieht sich auf Eigentumswohnungen (ETW), ohne Kaufnebenkosten.
Was sagt der Kaufpreisfaktor über den Markt Hamburg?
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Mietrendite: KPF = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Ein Kaufpreisfaktor von 28 entspricht damit einer Rendite von 3.6 % — 38 entspricht 2.6 %. Für Hamburg gilt als Marktrichtwert:
- KPF unter 28: Günstig — prüfe Lage, Substanz und Mietentwicklung genau
- KPF 28–38: Marktüblich für Hamburg — solide Renditeerwartung
- KPF über 38: Teuer — nur mit starker Wertsteigerungsthese vertretbar
Kaufpreisfaktor vs. Nettomietrendite: Rechenbeispiel Hamburg
Beispiel: 3-Zimmer-Wohnung, 75 m², gute Lage in Hamburg
- Kaufpreis: 8.000 €/m² × 75 m² = 600,000 €
- Kaltmiete: 19 €/m² × 75 m² = 1425 €/Monat
- Jahreskaltmiete: 17,100 €
- Kaufpreisfaktor: 35×
- Bruttomietrendite: 2.9 %
- Nettomietrendite (ca. −25 % Kosten): ca. 2.1 %
Für eine vollständige Kalkulation inkl. Kaufnebenkosten, Hausgeld und Finanzierungsrate: Mietrendite-Rechner nutzen.
Kaufpreisfaktor Hamburg: Stadtteile im Vergleich
Der Kaufpreisfaktor variiert innerhalb von Hamburg stark je nach Stadtteil. Zentrale und gut erschlossene Lagen haben deutlich höhere Kaufpreisfaktoren als Randgebiete. Als Investor gilt: Kaufpreisfaktor allein entscheidet nicht — Leerstandsrisiko, Mieterstruktur und Infrastruktur sind genauso wichtig. Weitere Stadtanalyse: Immobilien-Rendite Hamburg.
FAQ: Kaufpreisfaktor Hamburg
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis (netto, ohne Nebenkosten) ÷ Jahreskaltmiete. Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 1.000 € Monatsmiete = 12.000 € Jahreskaltmiete → KPF = 25. Unser Kaufpreisfaktor-Rechner berechnet alles automatisch.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor in Hamburg?
In Hamburg gilt ein KPF von 28–31 als rendite-stark, 28–38 als marktüblich. Werte über 38 sind für reine Renditeinvestoren kritisch zu sehen — hier kauft man primär auf Wertsteigerung.
Unterschied Kaufpreisfaktor und Mietrendite?
Beide Kennzahlen sind inverse Darstellungen desselben Sachverhalts: Rendite (%) = 100 ÷ KPF, KPF = 100 ÷ Rendite (%). KPF 20 = 5 % Rendite, KPF 25 = 4 % Rendite, KPF 30 = 3,3 % Rendite. Der KPF ist in der Praxis gebräuchlicher, weil er als Multiplikator intuitiv zeigt, wie viele Jahresmieten der Preis entspricht.