Der Kaufpreisfaktor in München (auch Vervielfältiger genannt) liegt aktuell bei etwa dem 30-42-fachen der Jahreskaltmiete. Das entspricht einer Bruttomietrendite von 2,5-3,3 %. München ist der teuerste Wohnimmobilienmarkt Deutschlands. Wer hier kauft, kalkuliert mit dem Kaufpreisfaktor als schnellem Marktindikator — der Rechner unten zeigt den Wert sofort.
Kaufpreisfaktor München: Aktuelle Richtwerte
| Lage | Kaufpreis/m² | Kaltmiete/m² | KPF (Brutto) | Rendite (Brutto) |
|---|---|---|---|---|
| Toplage | ab 14400 € | 26 € | 45–50× | unter 2,5 % |
| Gute Lage | 12.000 € | 23 € | 42× | 2,5 % |
| Mittlere Lage | Ø 8.500-12.000 € | Ø 19-23 €/m² | 30–42× | 2,5–3,3 % |
| Einfache Lage | unter 8.500 € | 19 €/m² | unter 30× | über 3,3 % |
Quelle: Marktdaten 2024/2025. Kaufpreis bezieht sich auf Eigentumswohnungen (ETW), ohne Kaufnebenkosten.
Was sagt der Kaufpreisfaktor über den Markt München?
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Mietrendite: KPF = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Ein Kaufpreisfaktor von 30 entspricht damit einer Rendite von 3.3 % — 42 entspricht 2.4 %. Für München gilt als Marktrichtwert:
- KPF unter 30: Günstig — prüfe Lage, Substanz und Mietentwicklung genau
- KPF 30–42: Marktüblich für München — solide Renditeerwartung
- KPF über 42: Teuer — nur mit starker Wertsteigerungsthese vertretbar
Kaufpreisfaktor vs. Nettomietrendite: Rechenbeispiel München
Beispiel: 3-Zimmer-Wohnung, 75 m², gute Lage in München
- Kaufpreis: 12.000 €/m² × 75 m² = 900,000 €
- Kaltmiete: 23 €/m² × 75 m² = 1725 €/Monat
- Jahreskaltmiete: 20,700 €
- Kaufpreisfaktor: 43×
- Bruttomietrendite: 2.3 %
- Nettomietrendite (ca. −25 % Kosten): ca. 1.7 %
Für eine vollständige Kalkulation inkl. Kaufnebenkosten, Hausgeld und Finanzierungsrate: Mietrendite-Rechner nutzen.
Kaufpreisfaktor München: Stadtteile im Vergleich
Der Kaufpreisfaktor variiert innerhalb von München stark je nach Stadtteil. Zentrale und gut erschlossene Lagen haben deutlich höhere Kaufpreisfaktoren als Randgebiete. Als Investor gilt: Kaufpreisfaktor allein entscheidet nicht — Leerstandsrisiko, Mieterstruktur und Infrastruktur sind genauso wichtig. Weitere Stadtanalyse: Immobilien-Rendite München.
FAQ: Kaufpreisfaktor München
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis (netto, ohne Nebenkosten) ÷ Jahreskaltmiete. Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 1.000 € Monatsmiete = 12.000 € Jahreskaltmiete → KPF = 25. Unser Kaufpreisfaktor-Rechner berechnet alles automatisch.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor in München?
In München gilt ein KPF von 30–33 als rendite-stark, 30–42 als marktüblich. Werte über 42 sind für reine Renditeinvestoren kritisch zu sehen — hier kauft man primär auf Wertsteigerung.
Unterschied Kaufpreisfaktor und Mietrendite?
Beide Kennzahlen sind inverse Darstellungen desselben Sachverhalts: Rendite (%) = 100 ÷ KPF, KPF = 100 ÷ Rendite (%). KPF 20 = 5 % Rendite, KPF 25 = 4 % Rendite, KPF 30 = 3,3 % Rendite. Der KPF ist in der Praxis gebräuchlicher, weil er als Multiplikator intuitiv zeigt, wie viele Jahresmieten der Preis entspricht.