Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl, wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchtest. Sie zeigt dir, wie viel Prozent deines eingesetzten Kapitals du jährlich durch Mieteinnahmen zurückbekommst. In dieser Anleitung zeige ich dir genau, wie die Berechnung funktioniert – mit echten Zahlen.
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite (auch Mietrendite oder Rendite der Vermietung genannt) gibt an, wie rentabel eine Immobilie als Kapitalanlage ist. Sie wird in Prozent angegeben und bezieht sich auf das eingesetzte Kapital im Verhältnis zu den jährlichen Mieteinnahmen.
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite ist schnell berechnet, die Nettomietrendite zeigt dir das reale Bild.
Bruttomietrendite berechnen
Die Formel ist simpel:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 300.000 € und vermietest sie für 1.000 € Kaltmiete pro Monat.
- Jahreskaltmiete: 1.000 € × 12 = 12.000 €
- Bruttomietrendite: (12.000 / 300.000) × 100 = 4,0 %
Das klingt erstmal gut – aber diese Zahl berücksichtigt noch keine Kosten. Deshalb ist die Nettomietrendite entscheidend.
Nettomietrendite berechnen
Die Nettomietrendite zieht alle laufenden Kosten ab:
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete – Jahrliche Kosten) / Gesamtinvestition) × 100
Zu den jährlichen Kosten gehören:
- Hausverwaltung: ca. 25–35 € pro Monat
- Instandhaltungsrücklage: ca. 1–1,5 € pro m² und Monat
- Nicht umlegbare Betriebskosten
- Leerstandsrisiko (ca. 4–8 % der Jahresmiete einkalkulieren)
Zur Gesamtinvestition zählen Kaufpreis plus alle Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler).
Beispielrechnung komplett
Gleiche Wohnung, diesmal vollständig:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Kaufnebenkosten (8 %): 24.000 €
- Gesamtinvestition: 324.000 €
- Jahres-Kaltmiete: 12.000 €
- Verwaltung (30 € × 12): 360 €
- Instandhaltung (1,20 € × 60 m² × 12): 864 €
- Netto-Jahreseinnahme: 12.000 – 360 – 864 = 10.776 €
- Nettomietrendite: (10.776 / 324.000) × 100 = 3,33 %
Du siehst: Die Nettomietrendite liegt deutlich unter der Bruttomietrendite. Das ist der Realitätscheck.
Was ist eine gute Mietrendite?
Als Faustregel gilt:
- Unter 3 %: Kritisch – kaum lohnenswert als reine Kapitalanlage
- 3–4 %: Akzeptabel in teuren Städten (München, Frankfurt)
- 4–5 %: Gut – solide Anlage
- Über 5 %: Sehr gut – in dieser Region aktiv suchen
In München oder Berlin liegen Renditen oft nur bei 2–3 %. Renditestarke Lagen findest du eher in Leipzig, Dresden oder mittelgroßen Städten in Sachsen oder Thüringen.
Kaufpreisfaktor als Schnellcheck
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) ist das Gegenstück zur Mietrendite. Er zeigt, wie viele Jahresmieten du für die Immobilie zahlst.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete
Im Beispiel: 300.000 / 12.000 = 25x. Das entspricht einer Bruttomietrendite von 4 %.
Checkliste: Mietrendite richtig berechnen
- Kaufpreis inkl. aller Nebenkosten als Basis nehmen
- Kaltmiete (nicht Warmmiete) verwenden
- Instandhaltungsrücklage einkalkulieren
- Verwaltungskosten berücksichtigen
- Leerstandsrisiko (mind. 1 Monat/Jahr) einplanen
- Brutto- und Nettomietrendite immer vergleichen
Nutze unseren kostenlosen Mietrendite-Rechner, um deine Immobilie in Sekunden zu bewerten.
Mietrendite berechnen in 3 Schritten
Die Mietrendite zu berechnen ist einfacher als du denkst — wenn du die richtige Methode kennst. Hier lernst du, wie Profis vorgehen: von der schnellen Bruttorendite bis zur vollständigen Nettomietrendite.
Schritt 1: Bruttomietrendite (Schnellcheck)
Formel: Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: Kaufpreis 250.000 €, Kaltmiete 900 €/Monat
- Jahreskaltmiete: 900 × 12 = 10.800 €
- Bruttomietrendite: 10.800 ÷ 250.000 × 100 = 4,32 %
Alles unter 3,5 % Brutto → sofort aussortieren. Über 5 % Brutto → weitermachen.
Schritt 2: Nettomietrendite (Mit Kosten)
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten (9 %) | 22.500 € |
| Gesamtinvestition | 272.500 € |
| Jahreskaltmiete | 10.800 € |
| – Hausgeld Eigenanteil (100 €/Mon.) | -1.200 € |
| – Instandhaltung (1 % p.a.) | -2.500 € |
| – Verwaltung (40 €/Mon.) | -480 € |
| Netto-Jahresmiete | 6.620 € |
| Nettomietrendite | 2,43 % |
Schritt 3: Eigenkapitalrendite (Mit Hebel)
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital (30 % = 75.000 €) | 75.000 € |
| Kredit (200.000 €, Zins 3,5 %) | 200.000 € |
| Jahresmiete netto | 6.620 € |
| – Jahreszinsen | -7.000 € |
| Cashflow vor Steuern | -380 € |
| + Tilgung (Vermögensaufbau) | +4.000 € |
| Realer Vermögenszuwachs p.a. | +3.620 € |
| Eigenkapitalrendite | 4,83 % |
Alle Kennzahlen auf einen Blick
| Kennzahl | Formel | Gut wenn |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahresmiete / Kaufpreis | > 4,5 % |
| Nettomietrendite | Netto-Jahresmiete / Gesamtinvestition | > 3,0 % |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis / Jahresmiete | < 25 |
| Cashflow | Miete − alle Ausgaben − Kredit | ≥ 0 €/Monat |
| Eigenkapitalrendite | Gewinn p.a. / EK | > 5 % |
Häufige Fehler bei der Mietrendite-Berechnung
- Kaufnebenkosten vergessen: Bis zu 12 % drücken die Rendite erheblich
- Nur Bruttorendite berechnen: Die Nettomiete nach Kosten ist entscheidend
- Leerstand ignorieren: 2–4 Wochen pro Jahr Leerstand einkalkulieren
- Instandhaltung unterschätzen: Besonders bei Altbauten (Baujahr vor 1970)
- Warm- statt Kaltmiete nehmen: Nebenkosten gehören dem Mieter, nicht dir
Checkliste: Lohnt sich die Immobilie?
- Bruttomietrendite über 4 %?
- Nettomietrendite über 2,5 %?
- Kaufpreisfaktor unter 28?
- Lage: stabile oder wachsende Bevölkerung?
- Zustand: keine versteckten Mängel?
- Mieter: Bonität geprüft, Mietvertrag marktkonform?
- Finanzierung: Zinsbindung mindestens 10 Jahre?
FAQ: Mietrendite berechnen
Wie viel Mietrendite ist realistisch in Deutschland?
In deutschen Großstädten (A-Städte) sind Nettomietrenditen von 2–3 % realistisch. In B-Städten (Leipzig, Dresden, Hannover) sind 3–4 % erreichbar. In C-Städten (Ruhrgebiet, Chemnitz) sind 4–6 % möglich — mit entsprechend höherem Lagerisiko.
Was ist der Unterschied zwischen Mietrendite und Eigenkapitalrendite?
Die Mietrendite bezieht sich auf den Kaufpreis ohne Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite bezieht sich nur auf das eingesetzte Eigenkapital — und wird durch Fremdkapital (Leverage-Effekt) gehebelt. Bei 20 % EK kann aus 3 % Objektrendite eine 8–12 % Eigenkapitalrendite werden.
→ Mietrendite online berechnen | Cashflow Rechner | Nettomietrendite Ratgeber
Weiterführend: Was ist eine gute Mietrendite?
Weiterführend: Kaufpreisfaktor 20, 25, 30 — was bedeutet das?
Mietrendite berechnen in 3 Schritten
Die Mietrendite zu berechnen ist einfacher als du denkst — wenn du die richtige Methode kennst. Hier lernst du, wie Profis vorgehen: von der schnellen Bruttorendite bis zur vollständigen Nettomietrendite.
Schritt 1: Bruttomietrendite (Schnellcheck)
Formel: Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: Kaufpreis 250.000 €, Kaltmiete 900 €/Monat
- Jahreskaltmiete: 900 × 12 = 10.800 €
- Bruttomietrendite: 10.800 ÷ 250.000 × 100 = 4,32 %
Alles unter 3,5 % Brutto → sofort aussortieren. Über 5 % Brutto → weitermachen.
Schritt 2: Nettomietrendite (Mit Kosten)
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten (9 %) | 22.500 € |
| Gesamtinvestition | 272.500 € |
| Jahreskaltmiete | 10.800 € |
| – Hausgeld Eigenanteil (100 €/Mon.) | -1.200 € |
| – Instandhaltung (1 % p.a.) | -2.500 € |
| – Verwaltung (40 €/Mon.) | -480 € |
| Netto-Jahresmiete | 6.620 € |
| Nettomietrendite | 2,43 % |
Schritt 3: Eigenkapitalrendite (Mit Hebel)
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital (30 % = 75.000 €) | 75.000 € |
| Kredit (200.000 €, Zins 3,5 %) | 200.000 € |
| Jahresmiete netto | 6.620 € |
| – Jahreszinsen | -7.000 € |
| Cashflow vor Steuern | -380 € |
| + Tilgung (Vermögensaufbau) | +4.000 € |
| Realer Vermögenszuwachs p.a. | +3.620 € |
| Eigenkapitalrendite | 4,83 % |
Alle Kennzahlen auf einen Blick
| Kennzahl | Formel | Gut wenn |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahresmiete / Kaufpreis | > 4,5 % |
| Nettomietrendite | Netto-Jahresmiete / Gesamtinvestition | > 3,0 % |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis / Jahresmiete | < 25 |
| Cashflow | Miete − alle Ausgaben − Kredit | ≥ 0 €/Monat |
| Eigenkapitalrendite | Gewinn p.a. / EK | > 5 % |
Häufige Fehler bei der Mietrendite-Berechnung
- Kaufnebenkosten vergessen: Bis zu 12 % drücken die Rendite erheblich
- Nur Bruttorendite berechnen: Die Nettomiete nach Kosten ist entscheidend
- Leerstand ignorieren: 2–4 Wochen pro Jahr Leerstand einkalkulieren
- Instandhaltung unterschätzen: Besonders bei Altbauten (Baujahr vor 1970)
- Warm- statt Kaltmiete nehmen: Nebenkosten gehören dem Mieter, nicht dir
Checkliste: Lohnt sich die Immobilie?
- Bruttomietrendite über 4 %?
- Nettomietrendite über 2,5 %?
- Kaufpreisfaktor unter 28?
- Lage: stabile oder wachsende Bevölkerung?
- Zustand: keine versteckten Mängel?
- Mieter: Bonität geprüft, Mietvertrag marktkonform?
- Finanzierung: Zinsbindung mindestens 10 Jahre?
FAQ: Mietrendite berechnen
Wie viel Mietrendite ist realistisch in Deutschland?
In deutschen Großstädten (A-Städte) sind Nettomietrenditen von 2–3 % realistisch. In B-Städten (Leipzig, Dresden, Hannover) sind 3–4 % erreichbar. In C-Städten (Ruhrgebiet, Chemnitz) sind 4–6 % möglich — mit entsprechend höherem Lagerisiko.
Was ist der Unterschied zwischen Mietrendite und Eigenkapitalrendite?
Die Mietrendite bezieht sich auf den Kaufpreis ohne Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite bezieht sich nur auf das eingesetzte Eigenkapital — und wird durch Fremdkapital (Leverage-Effekt) gehebelt. Bei 20 % EK kann aus 3 % Objektrendite eine 8–12 % Eigenkapitalrendite werden.
→ Mietrendite online berechnen | Cashflow Rechner | Nettomietrendite Ratgeber
