Warum Renditeberechnung so wichtig ist
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, trifft eine der größten finanziellen Entscheidungen seines Lebens. Eine falsche Renditeberechnung kann bedeuten: zehn Jahre lang unterdurchschnittliche Erträge, während das Geld woanders besser angelegt wäre. Lernen Sie daher die verschiedenen Renditeformeln und wann welche angewendet wird.
Stufe 1: Bruttorendite — schnell, aber grob
Formel: Bruttorendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel: Kaltmiete 800 €/Monat = 9.600 €/Jahr. Kaufpreis 250.000 €. Bruttorendite = 9.600 / 250.000 × 100 = 3,84 %
Die Bruttorendite ist ein erster Orientierungswert für schnelle Vergleiche. Sie ignoriert alle Kosten und ist daher für finale Entscheidungen ungeeignet.
Stufe 2: Nettorendite — realistischer
Formel: Nettorendite = ((Jahreskaltmiete – Jahreskosten) / Gesamtinvestition) × 100
Jahreskosten umfassen:
- Hausverwaltung: ca. 25–50 € pro Wohnung/Monat
- Instandhaltungsrücklage: 1–2 €/m²/Monat (Faustregel)
- Nicht umlagefähige Nebenkosten (Verwaltung der Gemeinschaft)
- Ggf. Leerstandsrisiko: 1–3 % der Jahreskaltmiete einkalkulieren
Beispiel fortgeführt: 9.600 € Miete – 2.400 € Kosten = 7.200 € Nettomieteinnahmen. Kaufpreis + Kaufnebenkosten = 280.000 €. Nettorendite = 7.200 / 280.000 × 100 = 2,57 %
Stufe 3: Eigenkapitalrendite — für den Finanzierungs-Check
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie gut das eingesetzte Eigenkapital arbeitet — unter Berücksichtigung von Fremdfinanzierung und Steuer.
Formel: EKR = (Jahresüberschuss nach Steuern / eingesetztes Eigenkapital) × 100
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 9.600 € |
| – Verwaltungskosten | –1.200 € |
| – Zinsanteil Kredit (Ø) | –3.500 € |
| – AfA (3 % des Gebäudewerts) | –3.000 € |
| = Steuerbares Einkommen | 1.900 € |
| – Steuer (42 % Grenzsteuersatz) | –798 € |
| + Tilgungsanteil (nicht Kosten) | +4.000 € |
| = Cashflow nach Steuern | ≈5.202 € |
| Eigenkapital (30 %) = 84.000 € | |
| Eigenkapitalrendite | ≈ 6,2 % |
Stufe 4: Gesamtrendite — der vollständige Blick
Die Gesamtrendite (Total Return) berücksichtigt zusätzlich die Wertsteigerung der Immobilie:
Gesamtrendite = Mietrendite + Wertsteigerungsrendite
Bei 3 % Nettorendite und 2 % Wertsteigerung pro Jahr: Gesamtrendite ≈ 5 % — vergleichbar mit einem ausgewogenen Aktienportfolio.
Was ist eine gute Rendite für Immobilien?
| Renditetyp | Gut | Akzeptabel | Kritisch |
|---|---|---|---|
| Bruttorendite | > 5 % | 3,5–5 % | < 3 % |
| Nettorendite | > 4 % | 2,5–4 % | < 2 % |
| Eigenkapitalrendite | > 7 % | 4–7 % | < 4 % |
Berechnen Sie direkt: Nettomietrendite-Rechner | Kaufpreisfaktor | Stadtanalyse Berlin
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Bruttorendite = Miete / Kaufpreis, ohne alle Kosten. Nettorendite = (Miete – Kosten) / (Kaufpreis + Nebenkosten). Die Nettorendite ist um 1–2 Prozentpunkte niedriger und realistischer für Entscheidungen.
Ab wann lohnt sich Immobilieninvestition gegenüber ETF?
Wenn die Gesamtrendite (Mietrendite + Wertsteigerung) nach Steuer und Kosten über dem MSCI-World-Durchschnitt (ca. 5–7 % p.a.) liegt. In Hochpreislagen ist das selten — Hebeleffekt und steuerliche Vorteile können es dennoch lohnenswert machen.
