Täglich landen Dutzende Immobilienangebote in deiner Inbox. Du kannst nicht alle detailliert prüfen. Dieser 5-Minuten-Check hilft dir, schnell zu entscheiden: Weiter schauen oder sofort weiterklicken?
Kriterium 1: Bruttomietrendite (30 Sekunden)
Berechne sofort: Jahresmiete / Kaufpreis × 100. Liegt das Ergebnis unter 3,5 %? Für die meisten Strategien uninteressant – weiter. Nutze unseren Schnell-Check-Rechner.
Kriterium 2: Kaufpreisfaktor (15 Sekunden)
Kaufpreis / Jahresmiete. Ist der Faktor über 28 ohne gute Lage oder Wertsteigerungspotenzial? Oft zu teuer.
Kriterium 3: Lage-Check (1 Minute)
Google Maps: Nahversorgung (Supermarkt, Arzt, Schule)? ÖPNV-Anbindung? Gibt es Problemzeichen (viele Leerstandsanzeichen, desolate Umgebung)? Wenn die Lage nicht überzeugt – weiter.
Kriterium 4: Objekt-Status (1 Minute)
Baujahr? Letztes Modernisierungsjahr? Anstehende größere Investitionen (Dach, Heizung, Fenster)? WEG-Protokoll verfügbar? Unklarer Zustand = höheres Risiko.
Kriterium 5: Finanzierbarkeit (1 Minute)
Kannst du mit deinem Eigenkapital und verfügbaren Kredit finanzieren? Grobe Monatsrate berechnen: (Kaufpreis × 0,8) × 0,06 / 12. Ist die Rate tragbar?
Entscheidung
- Alle 5 Kriterien ok: Tiefer einsteigen
- 1–2 Schwächen: Klären, ob kompensierbar
- 3+ Schwächen: Weiterklicken
Mietrendite Richtwerte nach Markttyp 2024
| Markttyp | KPF | Bruttomietrendite | Nettomietrendite (ca.) |
|---|---|---|---|
| A-Stadt Toplage | 30–45 | 2,2–3,3 % | 1,6–2,5 % |
| A-Stadt Randlage | 22–30 | 3,3–4,5 % | 2,5–3,5 % |
| B-Stadt Zentrum | 18–25 | 4,0–5,6 % | 3,0–4,3 % |
| C-Stadt / Mittelstadt | 14–20 | 5,0–7,1 % | 3,8–5,5 % |
| Strukturschwache Lage | 8–14 | 7,1–12,5 % | 4,5–8,0 % |
Rechenbeispiel: Mietrendite schritt für schritt
Kaufpreis: 280.000 € | Kaltmiete: 950 €/Monat
Bruttomietrendite = (950 × 12) ÷ 280.000 = 4,07 %
Kosten (Hausgeld, Verwaltung, Rücklagen ca. 25 % der Miete): abzuziehen
Nettomietrendite ca. 3,05 %
Was die Nettomietrendite wirklich schmälert
- Nicht umlegbares Hausgeld: Verwalter, Instandhaltung, Rücklagen (1,50–3,00 €/m²/Monat)
- Leerstandsrisiko: 1–2 Monatsmieten/Jahr einplanen
- Kleinreparaturen: Faustregel 10 €/m²/Jahr für ältere Objekte
- Steuer: Mieteinnahmen mit persönlichem Steuersatz versteuern
Häufige Fragen
Für Kapitalanleger gilt: Nettomietrendite über 3,5 % ist gut, über 5 % sehr gut. In Metropolen (München, Berlin) sind 2,5–3 % Realität — dort zählt mehr die Wertsteigerung.
Bruttomietrendite ignoriert alle Kosten. Nettomietrendite zieht laufende Kosten ab. Für echte Vergleiche immer die Nettomietrendite nutzen.
KPF unter 22 gilt als renditeorientiert, über 30 als wertsteigerungsorientiert. KPF Rechner →
Schnell-Check: Kaufe ich die Immobilie oder nicht?
Du hast ein Angebot vor dir. 5 Minuten Zeit. Reicht das für eine erste Einschätzung? Mit diesem Schnell-Check schon. Wenn die Ampeln auf Rot stehen, spare dir den Besichtigungstermin.
Der 5-Minuten-Schnell-Check: 7 Filter
| Filter | Grüne Ampel | Rote Ampel |
|---|---|---|
| 1. Kaufpreisfaktor | Unter 25 (Kapitalanlage) oder unter 30 (A-Stadt) | Über 35 ohne starke Begründung |
| 2. Bruttomietrendite | Über 4,5 % (B-Stadt) oder 3,5 % (A-Stadt) | Unter 3 % in B-Städten |
| 3. Lage-Einschätzung | Städtisches Gebiet, wachsende Bevölkerung | Ländlich strukturschwach, schrumpfend |
| 4. Baujahr/Zustand | Saniert oder Neubau; Altbau mit Energieausweis C+ | Energieklasse G/H ohne Renovierungsplan |
| 5. Mieterstatus | Langfristiger, solventer Mieter | Leerstand ohne klaren Vermieter-Vorteil |
| 6. Hausgeld-Transparenz | Vollständige Hausgeldabrechnung verfügbar | Keine Unterlagen, WEG-Infos fehlen |
| 7. Kaufpreisverhandlung möglich | Anbieter verhandlungsbereit | Bieterverfahren, Preis "fix" |
Der 30-Sekunden-Check: Kaufpreisfaktor
Noch schneller: Teile den Kaufpreis durch die 12-fache Monatskaltmiete:
- Kaufpreis 220.000 €, Kaltmiete 850 €: KPF = 220.000 / (850 × 12) = 21,6 → Grün (B-Stadt)
- Kaufpreis 480.000 €, Kaltmiete 1.100 €: KPF = 480.000 / (1.100 × 12) = 36,4 → Rot (außer Top-Lage)
Due Diligence nach dem Schnell-Check
Wenn der Schnell-Check Grün zeigt, kommen die detaillierten Prüfpunkte:
- WEG-Protokolle letzte 3 Jahre anfordern
- Hausgeldabrechnung prüfen (nicht umlegbarer Anteil)
- Energieausweis einsehen
- Mietvertrag und Miethistorie ansehen
- Vergleichsangebote in 500m-Radius analysieren
- Baugutachter bei Altbau (vor 1980) beauftragen
Wenn du unsicher bist: Die 3 Testfragen
- "Wenn diese Immobilie morgen 10 % im Wert sinkt — wäre ich trotzdem froh, sie zu haben?" (Langfrist-Check)
- "Wenn der Mieter morgen auszieht — wie schnell finde ich einen neuen?" (Lage-Check)
- "Wenn meine persönliche Situation sich ändert — kann ich das Objekt problemlos verkaufen?" (Exit-Check)
FAQ: Schnell-Check Kaufentscheidung
Wichtig: Deine Bonität beeinflusst direkt den Zinssatz, den du bekommst — schon 0,5 % Unterschied bedeuten bei 300.000 € Kredit über 10 Jahre mehr als 15.000 € Mehrkosten.
Wie entscheide ich in 5 Minuten ob eine Immobilie kaufenswert ist?
5-Minuten-Check: 1) KPF berechnen (Kaufpreis / Jahreskaltmiete) — über 25 in B-Stadt = schwierig, 2) Hausgeld pro m² prüfen — über 3 €/m² = teuer, 3) Zustand grob einschätzen — Renovierung nötig? Kosten abschätzen, 4) Lage googeln — Kriminalität, ÖPNV, Leerstand im Ort, 5) Bruttomietrendite: unter 4 % → nur bei starker Wertsteigerungserwartung.
Was sind absolute No-Go-Kriterien beim Immobilienkauf?
Absolute No-Gos: 1) Kaufpreis deutlich über Verkehrswert ohne Begründung, 2) Schimmelbefall ohne klare Ursache (kann Statik-Problem sein), 3) Nachbarschaft im Strukturwandel (Monoindustriestadt ohne Perspektive), 4) WEG mit chronischen Zahlungsproblemen (Sonderumlagen alle paar Jahre), 5) Mietrückstand des Bestandsmieters ohne Lösungsplan.
Brauche ich immer einen Gutachter vor dem Kauf?
Nicht zwingend, aber sehr empfehlenswert bei: Altbauten (Baujahr vor 1980), hohen Kaufpreisen (über 200.000 €), sichtbaren Mängeln (Risse, Feuchte, veraltete Technik), gewerblichen Objekten. Kosten: 400–1.200 € für Bausachverständigen, 1.000–3.000 € für vollständiges Wertgutachten. Bei einem 200.000 € Kauf spare ich nie 1.000 € an Sachverständigenkosten — das Risiko ist zu hoch.
