Immobilien-Rendite
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Als Faustregel gilt: ab 4 % Nettomietrendite ist ein Immobilieninvestment solide. Brutto-Renditen von 5–7 % (vor Abzug laufender Kosten) sind für Rendite-Investoren attraktiv. In A-Städten wie München oder Frankfurt liegen die Renditen oft nur bei 2,5–3,5 % — dort investiert man primär auf Wertsteigerung, nicht auf Cashflow.

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) gibt an, wie viele Jahresmieten du für das Objekt zahlst. Kaufpreisfaktor 25 bedeutet: Kaufpreis = 25 × Jahreskaltmiete. Je niedriger der Faktor, desto höher die Rendite. Bis 20 gilt als rendite-stark, 25–30 als marktüblich in B-Städten, über 35 ist teuer.

Die Bruttomietrendite berechnet sich aus Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 — ohne Abzüge. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich Hausgeld, Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und nicht umlegbare Nebenkosten ab. Sie ist realistischer und liegt typischerweise 0,5–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Mehr zur Nettomietrendite →

Banken finanzieren in der Regel 80–90 % des Kaufpreises. Die restlichen 10–20 % plus die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler = ca. 8–14 %) müssen aus Eigenkapital kommen. Bei einem 300.000-€-Objekt solltest du mindestens 50.000–80.000 € Eigenkapital einplanen. Der Kaufnebenkosten-Rechner zeigt dir die genauen Kosten für dein Bundesland.

3 % Bruttomietrendite sind in A-Städten wie München oder Frankfurt üblich und spiegeln den hohen Kaufpreis wider. Als reines Rendite-Investment ist 3 % kritisch: Nach Abzug von Verwaltung, Instandhaltung und Finanzierungskosten droht negativer Cashflow. Sinnvoll nur bei starker Wertsteigerungsthese und langer Haltedauer von 15–20 Jahren.

Die 2%-Regel besagt: Die monatliche Kaltmiete sollte mindestens 2 % des Kaufpreises betragen. Bei 200.000 € Kaufpreis also 4.000 € Monatsmiete — in deutschen Städten kaum erreichbar. Realistischer ist heute die abgeschwächte 1%-Regel als Orientierungswert für profitablen Cashflow. Die 2%-Regel stammt aus dem US-Markt und ist auf Deutschland nur begrenzt übertragbar.

Von 1.000 € Kaltmiete bleiben nach typischen Abzügen: ca. 50–80 € Verwaltung, 15–25 € Instandhaltungsrücklage, 10–30 € Leerstandspuffer sowie ggf. Einkommensteuer. Netto verbleiben je nach Finanzierungskosten und Steuersatz oft nur 400–700 € — vor Tilgung. Der Cashflow-Rechner schlüsselt alle Positionen auf.

Eine Immobilie lohnt sich, wenn Nettomietrendite > Finanzierungszins + Bewirtschaftungskosten. Konkret: Bei 4 % Finanzierungszins und 1 % Bewirtschaftungskosten braucht es mindestens 5 % Bruttomietrendite für einen positiven Cashflow. Zusätzlich spielen Wertsteigerungspotenzial, steuerliche Abschreibungen (AfA) und der Leverage-Effekt eine Rolle.

Der Cashflow ist der monatliche Überschuss (oder Fehlbetrag) nach Abzug aller Ausgaben von der Mieteinnahme: Kaltmiete minus Darlehensrate, Hausgeld, Verwaltungskosten und Rücklagen. Positiver Cashflow bedeutet, die Immobilie trägt sich selbst. Negativer Cashflow (Zuzahlung) ist nicht automatisch schlecht — wenn Wertsteigerung und AfA-Vorteil die Differenz überkompensieren. Cashflow jetzt berechnen →

Erstkauf: Starte mit dem Mietrendite-Rechner und dem Nebenkosten-Rechner.
Finanzierungsfragen: Nutze den Finanzierungsrechner für Rate und Tilgungsplan.
Sanierungsobjekte: Der Fix & Flip Rechner kalkuliert die Sanierungsrendite.
Kurzzeitvermietung: Der Airbnb-Rechner vergleicht Kurz- vs. Langzeitmiete.

In Deutschland reichen Bruttomietrenditen von 2,5 % (München, Frankfurt) bis 8 % (strukturschwache Kleinstädte, Ruhrgebiet). Realistisch und solide sind 4–5 % Nettomietrendite — das entspricht einem Kaufpreisfaktor von 20–25. Wer über 6 % anstrebt, kauft meist in B/C-Lagen mit erhöhtem Leerstandsrisiko.

Nach 10 Jahren Haltedauer entfällt die Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Der Verkaufsgewinn ist bei privat gehaltenen Immobilien vollständig steuerfrei. Wer vorher verkauft, zahlt Einkommensteuer auf den Gewinn (bis 42–45 %). Zusätzlich nutzen viele Investoren Marktzyklen zur Wertsteigerungs-Mitnahme.

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