Das Annuitätendarlehen (finanzen.net) ist das Standardmodell bei der Baufinanzierung – gleichbleibende Monatsrate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Klingt einfach, aber dahinter stecken einige wichtige Details.
Wie es funktioniert
Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Zinsbindungsdauer konstant. Was sich ändert: der Anteil von Zins und Tilgung innerhalb der Rate.
- Am Anfang: hoher Zinsanteil, niedriger Tilgungsanteil
- Mit der Zeit: Restschuld sinkt → Zinsanteil sinkt → Tilgungsanteil steigt automatisch
- Am Ende: fast nur noch Tilgung, fast kein Zins mehr
Formel und Beispiel
Darlehen 240.000 €, Zinssatz 4,0 %, Tilgung 2,0 %
- Jährliche Annuität: 240.000 × 0,06 = 14.400 €
- Monatliche Rate: 14.400 ÷ 12 = 1.200 €
- Zinsanteil Monat 1: 240.000 × 0,04 ÷ 12 = 800 €
- Tilgungsanteil Monat 1: 1.200 – 800 = 400 €
- Restschuld nach Monat 1: 240.000 – 400 = 239.600 €
Restschuld nach Zinsbindung
Nach 15 Jahren bei obigem Beispiel verbleibt eine Restschuld von ca. 183.000 €. Die musst du dann mit einer Anschlussfinanzierung neu verhandeln.
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Vorteile
- Planungssicherheit durch gleichbleibende Rate
- Automatisch steigende Tilgung
- Flexibel mit Sondertilgungen kombinierbar
Nachteile
- Am Anfang zahlt man hauptsächlich Zinsen
- Restschuld nach Zinsbindung erfordert Anschlussfinanzierung
- Bei Rückzahlung vor Ende der Zinsbindung: Vorfälligkeitsentschädigung
Zinssätze für Immobilienfinanzierung 2024/2025
| Zinsbindung | Zinsspanne | Empfehlung |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,2–4,0 % | Nur bei erwarteten Zinssenkungen |
| 10 Jahre | 3,6–4,4 % | Standard, gutes Gleichgewicht |
| 15 Jahre | 3,8–4,7 % | Für langfristige Planung ideal |
| 20 Jahre | 4,0–5,0 % | Maximale Sicherheit |
Finanzierungs-Vergleich: 250.000 € Darlehen
Zins 3,8 %: Rate ca. 1.208 €/Monat
Zins 4,4 %: Rate ca. 1.333 €/Monat
0,6 % Unterschied = ~12.000 € mehr über 10 Jahre
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Tipps für die beste Finanzierung
- Mindestens 3–5 Angebote einholen (Interhyp, Dr. Klein, Baufi24)
- Eigenkapital optimieren: Jeder Prozentpunkt EK-Erhöhung senkt den Zinssatz
- Sondertilgungsrecht von 5–10 % verhandeln
- Zinsbindung: Lange Bindung bei niedrigen Zinsen, kurze bei hohen
Häufige Fragen
Mindestens Kaufnebenkosten (7–12 %) plus 10–20 % des Kaufpreises.
10-Jahres-Zinssätze liegen bei 3,5–4,5 %. Genaue Höhe hängt von EK, Bonität und Objekt ab.
Ja, aber schwieriger. 2 Jahres-Steuerbescheide nötig, höheres EK verbessert die Chancen.
Wie funktioniert das Annuitätendarlehen genau?
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Kreditform für Immobilienfinanzierungen. Die monatliche Rate (Annuität) bleibt konstant — aber das Verhältnis von Zins zu Tilgung verändert sich:
- Am Anfang: Hoher Zinsanteil, niedriger Tilgungsanteil
- Im Lauf der Zeit: Schulden sinken → Zinsen sinken → mehr Tilgung
- Am Ende: Fast alle Rate = Tilgung
Rechenbeispiel: Annuitätendarlehen 200.000 €
| Jahr | Restschuld | Zinsanteil (3,5 %) | Tilgungsanteil | Annuität/Monat |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 200.000 € | 583 € | 250 € | 833 € |
| 5 | 185.000 € | 539 € | 294 € | 833 € |
| 10 | 166.000 € | 484 € | 349 € | 833 € |
| 15 | 143.000 € | 417 € | 416 € | 833 € |
| 20 | 116.000 € | 338 € | 495 € | 833 € |
(Annahme: 3,5 % Zinsen, 1,5 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung)
Wichtige Begriffe erklärt
| Begriff | Erklärung |
|---|---|
| Sollzins | Der vereinbarte Zinssatz auf die Restschuld |
| Effektivzins | Sollzins + Nebenkosten der Finanzierung (höher) |
| Zinsbindung | Zeitraum, für den der Zins fest vereinbart ist (5, 10, 15 oder 20 Jahre) |
| Tilgung | Der Teil der Rate, der die Schulden reduziert |
| Anfangstilgung | Tilgungssatz im ersten Jahr (üblich: 1–3 %) |
| Sondertilgung | Außerplanmäßige Rückzahlung (meist 5–10 % p.a. erlaubt) |
| Restschuld | Verbleibende Schulden am Ende der Zinsbindung |
Welche Tilgung ist sinnvoll?
Die Anfangstilgung bestimmt, wie lange du zahlst und wie viel Restschuld bleibt:
| Anfangstilgung | Restschuld nach 10 Jahren | Laufzeit bis Volltilgung |
|---|---|---|
| 1,0 % | ~86 % des Darlehens | ~45 Jahre |
| 2,0 % | ~77 % des Darlehens | ~30 Jahre |
| 3,0 % | ~68 % des Darlehens | ~22 Jahre |
| 4,0 % | ~59 % des Darlehens | ~17 Jahre |
(Bei 3,5 % Zinsen, 10 Jahre Zinsbindung)
Empfehlung: Mindestens 2 % Anfangstilgung bei aktuellen Zinsniveaus. Bei niedrigen Zinsen (unter 2 %) war 1 % vertretbar — heute nicht mehr.
FAQ: Annuitätendarlehen
Gut zu wissen: Ein Tilgungsplan zeigt dir genau, wie sich dein Kredit Jahr für Jahr entwickelt — inklusive Restschuld, Zinsen und Tilgungsanteil.
Kann ich das Annuitätendarlehen vorzeitig ablösen?
Ja, aber es fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Diese darf die Bank bei vorzeitiger Kündigung innerhalb der Zinsbindung verlangen. Nach Ablauf der Zinsbindung kannst du jederzeit kündigen (6 Monate Kündigungsfrist nach § 489 BGB). Nach 10 Jahren Zinsbindung gilt immer das Sonderkündigungsrecht.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Die verbleibende Restschuld muss neu finanziert werden (Anschlussfinanzierung). Du kannst beim selben oder einem anderen Institut fortführen. Tipp: Schon 3 Jahre vor Ablauf Angebote einholen und ggf. ein Forward-Darlehen abschließen.
