Was ist ein Tilgungsplan?
Ein Tilgungsplan (auch Amortisationsplan) zeigt für jeden Monat oder jedes Jahr deines Immobilienkredits: Wie hoch ist die Rate? Wie viel davon sind Zinsen? Wie viel Tilgung? Und wie viel Restschuld bleibt übrig? Er macht den gesamten Kreditverlauf von heute bis zur vollständigen Rückzahlung transparent.
Tilgungsplan Schritt für Schritt aufbauen
Ein einfacher jährlicher Tilgungsplan lässt sich mit diesen 5 Spalten aufbauen:
| Spalte | Bedeutung | Berechnung |
|---|---|---|
| Restschuld (Anfang) | Noch ausstehender Kreditbetrag | Vorjahres-Restschuld - Vorjahres-Tilgung |
| Jahreszinsen | Zinskosten im Jahr | Restschuld × Zinssatz |
| Jahresrate (Annuität) | Gleichbleibende Gesamtrate | Festgelegt im Kreditvertrag |
| Tilgungsanteil | Rückzahlungsbetrag | Jahresrate - Jahreszinsen |
| Restschuld (Ende) | Verbleibende Schuld | Restschuld (Anfang) - Tilgungsanteil |
Beispiel: Tilgungsplan für 300.000 € Kredit
| Jahr | Restschuld Anfang | Zinsen | Tilgung | Restschuld Ende |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 300.000 € | 10.500 € | 4.500 € | 295.500 € |
| 2 | 295.500 € | 10.343 € | 4.657 € | 290.843 € |
| 3 | 290.843 € | 10.180 € | 4.820 € | 286.023 € |
| 5 | 281.092 € | 9.838 € | 5.162 € | 275.930 € |
| 10 | 257.440 € | 9.010 € | 5.990 € | 251.450 € |
| 20 | 201.200 € | 7.042 € | 7.958 € | 193.242 € |
| 30 | 122.000 € | 4.270 € | 10.730 € | 111.270 € |
Annahmen: 300.000 € Kredit, 3,5% Zins, 1,5% Anfangstilgung = 15.000 €/Jahr Annuität
Was der Tilgungsplan dir sagt
1. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung
Das wichtigste: Wie viel Schulden bleiben nach 10 oder 15 Jahren übrig? Diese Restschuld muss dann zu den dann gültigen Zinsen weiterfinanziert werden — das Zinsänderungsrisiko. Bei 1,5% Tilgung bleiben nach 10 Jahren noch ~83% der ursprünglichen Schuld übrig!
2. Gesamtkosten des Kredits
Summe aller Zinszahlungen über die gesamte Laufzeit. Bei 300.000 €, 3,5% Zins und 1,5% Tilgung: über 30 Jahre zahlst du rund 185.000 € Zinsen — mehr als die Hälfte des ursprünglichen Kreditbetrags.
3. Auswirkung von Sondertilgungen
Eine Sondertilgung von 10.000 € im Jahr 3 verkürzt die Laufzeit um ~2 Jahre und spart ~18.000 € Zinsen. Der Tilgungsplan macht diese Effekte sichtbar.
Tilgungshöhe: Der wichtigste Hebel
| Anfangstilgung | Laufzeit (3,5% Zins) | Gesamtzinsen | Restschuld nach 10 J. |
|---|---|---|---|
| 1% | ~47 Jahre | ~235.000 € | ~87% |
| 2% | ~30 Jahre | ~159.000 € | ~80% |
| 3% | ~22 Jahre | ~114.000 € | ~73% |
| 5% | ~15 Jahre | ~71.000 € | ~57% |
Checkliste: Tilgungsplan richtig nutzen
Was jeder Kreditnehmer prüfen sollte
- Restschuld am Ende der Zinsbindung ausrechnen — Anschlussfinanzierung planen
- Gesamtkosten (alle Zinszahlungen bis Vollrückzahlung) kennen
- Sondertilgungsszenarien durchrechnen: Was bringt 10.000 € extra?
- Mindestens 2% Anfangstilgung wählen (besser 3%+)
- Vor Zinsbindungsende: Forward-Darlehen prüfen
Rendite berechnen → | Baufinanzierung erklärt | Renditeimmobilien finanzieren | Vorfälligkeitsentschädigung
FAQ: Tilgungsplan
Wie erstelle ich einen Tilgungsplan selbst?
Mit Excel oder Google Sheets: Starte mit Kreditsumme in Zelle A1, berechne Zinsen (A1×Zinssatz), Tilgung (Annuität-Zinsen), neue Restschuld (A1-Tilgung). Dann nach unten kopieren bis Restschuld = 0.
Ändert sich der Tilgungsplan bei Sondertilgungen?
Ja — nach einer Sondertilgung sinkt die Restschuld, damit auch die Zinslast, und der Tilgungsanteil der Rate steigt. Der Tilgungsplan muss neu berechnet werden.
Was ist der Unterschied zwischen Tilgungsplan und Amortisationsplan?
Beide Begriffe meinen dasselbe: Die tabellarische Aufstellung aller Zins- und Tilgungszahlungen über die Kreditlaufzeit.
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