Grunderwerbsteuer (Bundesfinanzministerium): Der unterschätzte Kaufkostenfaktor
Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %) satte 12.000 Euro aus. Wer das bei der Renditeberechnung vergisst, kalkuliert falsch.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2024
| Bundesland | Steuersatz | 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 18.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| NRW | 6,5 % | 26.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
| Thüringen | 6,5 % | 26.000 € |
Grunderwerbsteuer in der Renditeberechnung
Die Grunderwerbsteuer erhöht die Gesamtinvestition — und senkt damit die Bruttorendite. Beispiel: (Grundsteuerreform 2025: Was Vermieter und Eigentüm)
- Kaufpreis: 300.000 €, Jahresnettomiete: 12.000 €
- Bruttorendite ohne Nebenkosten: 4,0 %
- In Bayern (+3,5 % GrESt): Gesamtinvestition 310.500 € → Rendite 3,86 %
- In NRW (+6,5 % GrESt): Gesamtinvestition 319.500 € → Rendite 3,76 %
Der Unterschied klingt gering — über 20 Jahre Haltedauer summiert er sich erheblich.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
- Kauf unter Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern
- Erbschaft und Schenkung (andere Steuern greifen)
- Erwerb von Eltern durch Kinder oder Geschwister untereinander
- Share Deals (Unternehmensanteile statt direkter Immobilienerwerb)
Praxistipp: Einrichtung separat ausweisen
Einbauküche, Möbel und bewegliche Gegenstände im Kaufvertrag separat ausweisen — sie unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Bei 15.000 € Einrichtung und 6,5 % GrESt spart das 975 €. Wichtig: Das Finanzamt akzeptiert nur angemessene Werte.
Kaufnebenkosten komplett berechnen: Kaufnebenkosten-Rechner | Rendite nach allen Kosten | Eigenkapitalplanung
Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.
Kann die Grunderwerbsteuer steuerlich abgesetzt werden?
Bei vermieteten Immobilien ja — als Anschaffungsnebenkosten erhöht sie die AfA-Bemessungsgrundlage (Gebäudeanteil). Bei Eigennutzung ist keine steuerliche Absetzbarkeit möglich.
Ändert sich die Grunderwerbsteuer bald?
Es gibt politische Diskussionen über Freibeträge für Erstkäufer. Eine bundeseinheitliche Regelung ist aber nicht in Sicht. Aktuelle Sätze gelten bis auf weiteres.
Rendite berechnen → | Kaufnebenkosten-Rechner | Grunderwerbsteuer Vergleich | Steuer-Guide
Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Vollständige Tabelle 2026
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland erheblich — von 3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht das einen Unterschied von bis zu 12.000 Euro.
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 300.000 € | Steuer bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Hamburg | 4,5 % | 13.500 € | 22.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Thüringen | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer wird fällig, sobald der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist. Das Finanzamt sendet nach der Beurkundung einen Steuerbescheid. Die Zahlung ist in der Regel innerhalb von einem Monat nach Bescheiderhalt zu leisten. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne diese erfolgt keine Eintragung ins Grundbuch.
- Notartermin → Steuerbescheid kommt 4–8 Wochen später
- 1 Monat Zahlungsfrist nach Bescheid
- Unbedenklichkeitsbescheinigung → Grundbucheintrag
- Gesamte Dauer: typischerweise 6–12 Wochen nach Notartermin
Rechenbeispiel: Grunderwerbsteuer in NRW vs. Bayern
Nehmen wir eine Eigentumswohnung in Köln (NRW) für 450.000 Euro und vergleichen mit München (Bayern):
- Köln (NRW, 6,5 %): 450.000 × 0,065 = 29.250 Euro
- München (Bayern, 3,5 %): 450.000 × 0,035 = 15.750 Euro
- Unterschied: 13.500 Euro — allein durch den Bundeslandeffekt
Gesamte Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil
Neben der Grunderwerbsteuer fallen weitere Kaufnebenkosten an, die Investoren oft unterschätzen:
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je Bundesland)
- Notarkosten: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragung: ca. 0,3–0,5 %
- Maklerprovision: 0–3,57 % Käuferanteil (je nach Vereinbarung)
Zusammen können Kaufnebenkosten zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises ausmachen. Bei 400.000 Euro sind das 28.000 bis 60.000 Euro — die sofort beim Kauf entstehen und die Nettomietrendite entsprechend drücken. Berechne alle Nebenkosten mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner.
Kann man die Grunderwerbsteuer legal umgehen?
Grundsätzlich ist die Grunderwerbsteuer fällig — aber es gibt wenige legale Ausnahmen:
- Schenkung / Erbschaft: Immobilientransfers zwischen Verwandten gerader Linie sind grunderwerbsteuerfrei
- Eheleute: Übertragungen zwischen Ehepartnern sind steuerfrei
- Share Deal (ab 90 %): Wer weniger als 90 % der Anteile an einer Grundstücksgesellschaft kauft, zahlt keine Grunderwerbsteuer — der Gesetzgeber hat die Schwelle 2021 von 95 % auf 90 % gesenkt, um diese Gestaltung einzuschränken
Letztgenannter Share Deal ist primär für Großinvestoren relevant. Für private Käufer gilt: die Grunderwerbsteuer ist in der Regel unvermeidbar und muss als fixer Kostenfaktor eingeplant werden.
