Warum energetische Sanierung immer wichtiger wird
Neue Anforderungen durch die Gebäudeenergiegesetz-Novelle (GEG), steigende Energiekosten und zunehmende Mieteransprüche machen energetische Sanierungen für Vermieter unvermeidlich. Wer jetzt saniert, profitiert von Fördergeldern, Steuervorteilen und höheren Mieten. Wer wartet, riskiert Wertverlust und Modernisierungspflichten.
Typische Maßnahmen und Kosten
| Maßnahme | Kosten ca. pro m² Wohnfläche | Energieersparnis |
|---|---|---|
| Dachdämmung | 80–150 €/m² | 15–20 % |
| Fassadendämmung (WDVS) | 120–200 €/m² | 20–30 % |
| Neue Fenster (dreifachverglast) | 400–800 € pro Fenster | 10–15 % |
| Wärmepumpe (Heizung) | 15.000–30.000 € gesamt | 30–60 % |
| Kellerdeckendämmung | 30–60 €/m² | 5–10 % |
| Photovoltaik (Mieterstrommodell) | 1.000–2.000 €/kWp | Stromkostensenkung |
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) und die KfW Bank fördern energetische Sanierungen:
- BEG Einzelmaßnahmen (BAFA): 15–20 % Zuschuss auf förderfähige Kosten
- BEG Wohngebäude komplett (KfW): Kredit bis 150.000 € pro Einheit + Tilgungszuschuss bei Effizienzhaus-Standard
- Wärmepumpe: bis 70 % Förderquote (Basis 30 % + Klimabonus + Einkommensbonus)
- Heizungsaustausch (BEG): Mindestens 30 % Basisförderung für nicht-fossile Heizung
Steuerliche Behandlung für Vermieter
Für Vermieter gibt es zwei Wege:
- Sofortabzug als Erhaltungsaufwand: Wenn keine wesentliche Verbesserung, sofort als Werbungskosten absetzbar
- Aktivierung als Herstellungskosten: Bei wesentlicher Verbesserung — über AfA (2 % p.a.) verteilt
Faustregel: Kosten unter 15 % des Gebäudewerts ohne Grund und Boden = Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar). Darüber = Herstellungskosten (aktivieren + AfA).
Modernisierungsumlage: Kosten auf Mieter umlegen
Nach § 559 BGB dürfen 8 % der umgelegten Modernisierungskosten jährlich auf die Miete aufgeschlagen werden. Limit: maximal 3 €/m²/Monat in 6 Jahren.
Beispiel: 30.000 € Sanierungskosten × 8 % = 2.400 €/Jahr = 200 €/Monat auf alle Wohnungen verteilt.
Checkliste: Sanierung richtig planen
- ☑ Energieausweis aktuell (Bedarf oder Verbrauch)
- ☑ Energieberater beauftragen (verpflichtend für BEG)
- ☑ Förderantrag VOR Baubeginn stellen
- ☑ Steuerberater: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten klären
- ☑ Mieter 3 Monate vor Sanierungsbeginn informieren
- ☑ Modernisierungsmieterhöhung formgerecht ankündigen (3 Monate vor Erhöhung)
Weiterführend: AfA für Vermieter | Denkmal-AfA | Sanierungskosten einschätzen
Tipp: KfW-Förderung kann bei energetischen Sanierungen oder Neubau-Projekten die Finanzierungskosten erheblich senken.
Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.
Muss ich als Vermieter sanieren, wenn der Mieter es nicht will?
Für gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen (GEG-Anforderungen) ja. Für freiwillige Verbesserungen hat der Mieter Duldungspflicht, wenn die Maßnahme wirtschaftlich vernünftig und angekündigt ist. Aber: Härtefallregelung schützt vulnerable Mietergruppen.
Lohnt sich PV auf dem Miethaus?
Beim Mieterstrommodell ja — Mieter bekommen günstigen Strom, Vermieter profitieren vom Mieterstromzuschlag und der Möglichkeit zur Stromkostenweitergabe. Kompliziert in der Abwicklung, aber steuerlich und wirtschaftlich attraktiv ab ca. 5 Einheiten.
