Was ist die AfA bei Immobilien?
AfA steht für "Absetzung für Abnutzung" — das Finanzamt erkennt an, dass Gebäude im Laufe der Zeit verschleißen und erlaubt Eigentümern daher, einen Teil des Gebäudewerts jährlich als Betriebsausgabe steuerlich geltend zu machen. Das Grundstück selbst kann nicht abgeschrieben werden — nur der Gebäudeanteil.
Die AfA reduziert den zu versteuernden Gewinn aus Vermietung und Verpachtung. Je höher der Grenzsteuersatz des Investors, desto wertvoller ist diese Abschreibung.
AfA-Sätze im Überblick 2025
| Gebäudetyp / Baujahr | AfA-Satz p.a. | Basis |
|---|---|---|
| Wohngebäude, Baujahr ab 2023 | 3,0 % | § 7 Abs. 4 EStG |
| Wohngebäude, Baujahr 1925–2022 | 2,0 % | § 7 Abs. 4 EStG |
| Wohngebäude, Baujahr vor 1925 | 2,5 % | § 7 Abs. 4 EStG |
| Denkmalschutz (Sanierungskosten) | 9 % / 7 % | § 7i EStG |
| Gewerbeimmobilien (Vermietung) | 3,0 % | § 7 Abs. 4 EStG |
Wie berechne ich meine jährliche AfA?
Schritt 1: Kaufpreis aufteilen in Boden- und Gebäudeanteil. Der Grundanteil ist nicht abschreibbar. Als Orientierung: in teuren Städten (München, Frankfurt) kann der Grundanteil 30–50 % betragen, in günstigen Lagen oft nur 10–20 %.
Schritt 2: AfA auf den Gebäudeanteil anwenden.
Beispiel: Kaufpreis 350.000 €, davon 30 % Grundanteil = 105.000 €, Gebäudeanteil = 245.000 €. Bei 2 % AfA: 245.000 × 0,02 = 4.900 € AfA pro Jahr.
Bei 42 % Grenzsteuersatz: 4.900 × 0,42 = 2.058 € jährliche Steuerersparnis durch AfA.
Kaufnebenkosten in die Bemessungsgrundlage einbeziehen
Wichtig: Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, ggf. Makler) werden anteilig dem Gebäude zugerechnet und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Nur die Grunderwerbsteuer wird zum Boden- und Gebäudeanteil anteilig aufgeteilt.
Das bedeutet: Die tatsächliche AfA-Basis ist höher als nur der Kaufpreis. Wie wir in unserem Ratgeber zu Werbungskosten bei Immobilien erklären, gibt es neben der AfA weitere absetzbare Kostenpositionen.
AfA bei gemischt genutzten Immobilien
Wird eine Immobilie teils selbst genutzt und teils vermietet, ist die AfA nur anteilig für den vermieteten Teil geltend zu machen. Das gilt auch für häusliche Arbeitszimmer, falls anteilig vermietet. Bei einer 100 m² Wohnung, von der 30 m² als Home-Office genutzt und vermietet werden: 30 % der Gebäude-AfA absetzbar.
Wann endet die AfA?
Die lineare AfA läuft, bis der Gebäudeanteil vollständig abgeschrieben ist. Bei 2 % dauert das 50 Jahre — in der Praxis länger, da der Wert nicht unter Null geht. Bei Neubau (3 %) sind es ca. 33 Jahre. Wird die Immobilie vorher verkauft, endet die AfA mit dem Verkauf. Der Käufer beginnt mit einer neuen Abschreibung (§ 7 EStG) auf Basis seines Kaufpreises.
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FAQ: AfA Immobilien
Wie hoch ist die Abschreibung für Wohnimmobilien?
2 % p.a. für Baujahr 1925–2022, 3 % für Neubauten ab 2023, 2,5 % für Altbauten vor 1925.
Was ist die Bemessungsgrundlage für die AfA?
Der Gebäudeanteil des Kaufpreises plus anteilige Kaufnebenkosten. Das Grundstück ist nicht abschreibbar.
Wie viel Steuern spare ich durch die AfA?
Bei 2 % AfA auf 245.000 € Gebäudeanteil und 42 % Steuersatz: ca. 2.058 € jährlich. Bei Denkmalschutz vielfach höher.
