Werbungskosten bei Vermietung: Das sollte jeder Vermieter wissen

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden nur auf den Überschuss (Einnahmen minus Werbungskosten) besteuert. Ein geschickt wirtschaftender Vermieter mit 42 % Steuersatz kann durch vollständige Werbungskostennutzung 3.000–8.000 € Steuern pro Jahr sparen. Die meisten Einsteiger nutzen nur 60–70 % der möglichen Absetzungen.

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Steuer-Hinweis: Immobilieneinkünfte sind komplex — ein Steuerberater mit Immobilien-Schwerpunkt bezahlt sich in der Regel selbst. Die AfA (Abschreibung) allein spart bei einer 300.000 €-Immobilie jährlich 800–1.200 € Steuern. Lass das nicht liegen, weil du keine Steuererklärung machen willst.
Werbungskosten Immobilien: Was Vermieter steuerlich absetzen können

Diese Steuersparmöglichkeiten ergänzen die in unserem Steuer-Guide für Vermieter beschriebenen Grundlagen.

Die vollständige Liste der absetzbaren Werbungskosten

Finanzierungskosten

  • Darlehenszinsen: 100 % absetzbar — wichtigste Werbungskosten in der Anfangsphase
  • Bereitstellungszinsen: absetzbar wenn Kredit für Kapitalanlage
  • Disagio (Bearbeitungsgebühr): auf Laufzeit verteilt absetzbar
  • Nicht absetzbar: Tilgung (ist kein Aufwand, sondern Vermögensumschichtung)

Gebäudeabschreibung (AfA)

2 % p.a. auf Gebäudewert (ohne Grundstück). Bei einem 200.000 € Objekt mit 60 % Gebäudeanteil: 120.000 € × 2 % = 2.400 € AfA/Jahr. Bei 42 % Steuersatz: 1.008 € Steuerersparnis/Jahr. Über 50 Jahre: 50.400 €. Details zur AfA-Berechnung in unserem AfA-Ratgeber.

Hausgeld und Betriebskosten

  • Nicht umlagefähiges Hausgeld (Verwaltung, Rücklage): vollständig absetzbar
  • Grundsteuer: absetzbar wenn nicht auf Mieter umgelegt
  • Gebäudeversicherung (Anteil Vermieter): absetzbar

Instandhaltung und Reparaturen

  • Laufende Reparaturen: sofort absetzbar im Jahr der Zahlung
  • Schönheitsreparaturen (Streichen, Bodenbelag): sofort absetzbar
  • Größere Sanierungen: als Erhaltungsaufwand (sofort) oder Herstellungsaufwand (über AfA) — Unterscheidung wichtig!

Oft vergessene Werbungskosten

  • Fahrten zum Objekt: 0,30 €/km (Hin- und Rückfahrt) für Besichtigungen, Handwerkertermine
  • Steuerberatungskosten: anteiliger Steuerberater für Immobilien-Steuererklärung
  • Inserate und Makler: Kosten für Mietersuche (nicht für Kauf!)
  • Fachliteratur, Kurse: Bücher über Immobilieninvestment, Seminare (wenn beruflich)
  • Homeoffice-Kosten: wenn Immobilienverwaltung von zuhause aus (anteilig)
  • Telefon und Internet: anteilig wenn für Vermietung genutzt
  • Leerstandskosten: alle Kosten während Leerstand (Heizung, Strom) absetzbar

FAQ: Werbungskosten Immobilien

Muss ich Belege für alle Werbungskosten aufheben?

Ja, alle Belege mindestens 10 Jahre aufheben (steuerliche Festsetzungsverjährung). Digitale Kopien reichen für das Finanzamt. Empfehlung: alle Belege direkt nach Erhalt einscannen und in einem Ordner pro Objekt und Jahr ablegen. Bei Hausgeld: Jahresabrechnung der WEG reicht als Beleg.

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?

Erhaltungsaufwand: Reparaturen, die den Zustand erhalten (sofort absetzbar). Herstellungskosten: Maßnahmen die den Standard erhöhen (über AfA verteilt). Grauzone: neue Küche nach 10 Jahren — Finanzamt sieht es oft als Herstellungskosten. Neue Küche nach Mieterwechsel auf gleichem Standard: Erhaltungsaufwand. Im Zweifel: Steuerberater fragen, da der Unterschied erhebliche Steuerwirkung hat.