Darf ich meine Wohnung günstig an Verwandte vermieten?
Ja, grundsätzlich darf man eine Wohnung unter Marktpreis an Verwandte oder Freunde vermieten. Aber das Steuerrecht macht dabei einen wichtigen Unterschied: Liegt die vereinbarte Miete unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird die Vermietung steuerlich als "nicht vollentgeltlich" eingestuft — mit Folgen für die Absetzbarkeit aller Kosten.
Die 66 %-Regel: Das entscheidende Kriterium
§ 21 Abs. 2 EStG regelt die steuerliche Behandlung von verbilligter Vermietung:
- Miete ≥ 66 % der Vergleichsmiete: Volle Abzugsfähigkeit aller Werbungskosten (AfA, Zinsen, Verwaltung etc.)
- Miete 50–65,9 % der Vergleichsmiete: Kosten nur anteilig absetzbar (nach Anteil des entgeltlichen Teils)
- Miete unter 50 % der Vergleichsmiete: Kosten nur für den entgeltlichen Teil absetzbar, Rest gilt als Schenkung
Die 66 %-Grenze gilt seit 2021 — vorher lag sie noch bei 75 %.
Beispielrechnung: Was ist steuerlich optimal?
Ortsübliche Vergleichsmiete: 1.200 €/Monat. Wohnfläche: 80 m², 15 €/m².
- Mindestmiete für volle Kostenabzugsfähigkeit: 1.200 × 0,66 = 792 €/Monat
- Jährliche Mieteinnahmen: 792 × 12 = 9.504 €
- Absetzbare Kosten (Zinsen, AfA, Verwaltung): vollständig absetzbar
Würden Sie 500 €/Monat (42 %) ansetzen, könnten nur 42/100 der Kosten angesetzt werden. Das reduziert den Steuervorteil erheblich.
Schriftlicher Mietvertrag ist Pflicht
Das Finanzamt akzeptiert Vermietung an Verwandte nur, wenn:
- Ein schriftlicher Mietvertrag zu wirtschaftlich üblichen Konditionen besteht
- Die Miete tatsächlich gezahlt (überwiesen!) wird — keine "Verrechnung" oder Barzahlung
- Der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält (Konditionen, die auch mit Fremden vereinbart würden)
Werden diese Bedingungen nicht eingehalten, kann das Finanzamt die gesamte Vermietung als "Liebhaberei" einstufen und alle Verluste ablehnen.
Steuerstrategische Überlegung
Die Vermietung an Verwandte zu 66 %+ der Vergleichsmiete kann steuerlich sinnvoll sein, wenn die Verluste aus Vermietung (AfA + Zinsen > Mieteinnahmen) mit anderen Einkünften verrechnet werden sollen. Das ist eine legitime Steuergestaltung — solange alle formalen Anforderungen erfüllt sind. Wie wir in unserem Ratgeber zu Mieteinnahmen versteuern zeigen, können Verluste aus Vermietung sehr wertvoll sein.
Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.
Für Kurzzeitvermietung: Mit dem Airbnb-Rendite-Rechner berechnest du, ob sich Ferienvermietung gegenüber klassischer Langzeitmiete lohnt.
FAQ: Vermietung an Verwandte
Wie niedrig darf die Miete für Verwandte sein?
Mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, damit alle Werbungskosten vollständig absetzbar bleiben.
Muss ich einen Mietvertrag mit Verwandten abschließen?
Ja — das Finanzamt verlangt einen schriftlichen Mietvertrag, der einem Fremdvergleich standhält, und echte Überweisungen als Zahlungsnachweis.
Kann ich meine Wohnung kostenlos an Kinder überlassen?
Das ist steuerlich anders behandelt — als unentgeltliche Nutzungsüberlassung ohne Werbungskostenabzug. Für Steueroptimierung ist eine Mindestmiete von 66 % besser.
Praxis-Tipps: Steuern bei Immobilien
Steuerliche Optimierung beginnt mit korrekter Buchführung. Sammle alle Belege für Werbungskosten — von Fahrtkosten zur Immobilie bis zu Reparaturkosten. Nutze die AfA (Absetzung für Abnutzung) vollständig: 2 % p.a. auf den Gebäudeanteil, bei Denkmalimmobilien bis zu 9 %. Stimme die Aufteilung Grundstück/Gebäude im Kaufvertrag aktiv mit dem Notar ab — sie wirkt sich direkt auf deine AfA-Basis aus.
FAQ: Immobilien und Steuern
Welche Kosten kann ich als Vermieter steuerlich absetzen?
Als Vermieter kannst du Werbungskosten vollständig absetzen: Zinsen, Verwaltung, Reparaturen, AfA, Versicherungen, Fahrtkosten, Steuerberatung. Nicht absetzbar: Tilgungsanteile und Eigenleistung.
Wann fällt keine Steuer beim Verkauf an?
Wenn du eine Immobilie länger als 10 Jahre gehalten oder sie im Jahr des Verkaufs und den zwei Vorjahren selbst bewohnt hast, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.
Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. Verkaufst du innerhalb dieser Frist mit Gewinn, wird dieser als "sonstiges Einkommen" besteuert. Nach 10 Jahren ist der Gewinn steuerfrei — außer bei gewerblichem Immobilienhandel.
