Darf ich meine Wohnung günstig an Verwandte vermieten?

Ja, grundsätzlich darf man eine Wohnung unter Marktpreis an Verwandte oder Freunde vermieten. Aber das Steuerrecht macht dabei einen wichtigen Unterschied: Liegt die vereinbarte Miete unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird die Vermietung steuerlich als "nicht vollentgeltlich" eingestuft — mit Folgen für die Absetzbarkeit aller Kosten.

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Vermietung an Verwandte: Steuerliche Regeln und was Vermieter wissen müssen

Die 66 %-Regel: Das entscheidende Kriterium

§ 21 Abs. 2 EStG regelt die steuerliche Behandlung von verbilligter Vermietung:

Steuer-Hinweis: Immobilieneinkünfte sind komplex — ein Steuerberater mit Immobilien-Schwerpunkt bezahlt sich in der Regel selbst. Die AfA (Abschreibung) allein spart bei einer 300.000 €-Immobilie jährlich 800–1.200 € Steuern. Lass das nicht liegen, weil du keine Steuererklärung machen willst.
  • Miete ≥ 66 % der Vergleichsmiete: Volle Abzugsfähigkeit aller Werbungskosten (AfA, Zinsen, Verwaltung etc.)
  • Miete 50–65,9 % der Vergleichsmiete: Kosten nur anteilig absetzbar (nach Anteil des entgeltlichen Teils)
  • Miete unter 50 % der Vergleichsmiete: Kosten nur für den entgeltlichen Teil absetzbar, Rest gilt als Schenkung

Die 66 %-Grenze gilt seit 2021 — vorher lag sie noch bei 75 %.

Beispielrechnung: Was ist steuerlich optimal?

Ortsübliche Vergleichsmiete: 1.200 €/Monat. Wohnfläche: 80 m², 15 €/m².

  • Mindestmiete für volle Kostenabzugsfähigkeit: 1.200 × 0,66 = 792 €/Monat
  • Jährliche Mieteinnahmen: 792 × 12 = 9.504 €
  • Absetzbare Kosten (Zinsen, AfA, Verwaltung): vollständig absetzbar

Würden Sie 500 €/Monat (42 %) ansetzen, könnten nur 42/100 der Kosten angesetzt werden. Das reduziert den Steuervorteil erheblich.

Schriftlicher Mietvertrag ist Pflicht

Das Finanzamt akzeptiert Vermietung an Verwandte nur, wenn:

  • Ein schriftlicher Mietvertrag zu wirtschaftlich üblichen Konditionen besteht
  • Die Miete tatsächlich gezahlt (überwiesen!) wird — keine "Verrechnung" oder Barzahlung
  • Der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält (Konditionen, die auch mit Fremden vereinbart würden)

Werden diese Bedingungen nicht eingehalten, kann das Finanzamt die gesamte Vermietung als "Liebhaberei" einstufen und alle Verluste ablehnen.

Steuerstrategische Überlegung

Die Vermietung an Verwandte zu 66 %+ der Vergleichsmiete kann steuerlich sinnvoll sein, wenn die Verluste aus Vermietung (AfA + Zinsen > Mieteinnahmen) mit anderen Einkünften verrechnet werden sollen. Das ist eine legitime Steuergestaltung — solange alle formalen Anforderungen erfüllt sind. Wie wir in unserem Ratgeber zu Mieteinnahmen versteuern zeigen, können Verluste aus Vermietung sehr wertvoll sein.

Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.

Für Kurzzeitvermietung: Mit dem Airbnb-Rendite-Rechner berechnest du, ob sich Ferienvermietung gegenüber klassischer Langzeitmiete lohnt.

FAQ: Vermietung an Verwandte

Wie niedrig darf die Miete für Verwandte sein?
Mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, damit alle Werbungskosten vollständig absetzbar bleiben.

Muss ich einen Mietvertrag mit Verwandten abschließen?
Ja — das Finanzamt verlangt einen schriftlichen Mietvertrag, der einem Fremdvergleich standhält, und echte Überweisungen als Zahlungsnachweis.

Kann ich meine Wohnung kostenlos an Kinder überlassen?
Das ist steuerlich anders behandelt — als unentgeltliche Nutzungsüberlassung ohne Werbungskostenabzug. Für Steueroptimierung ist eine Mindestmiete von 66 % besser.