Grundsteuerreform 2025: Der Überblick
Ab dem 01.01.2025 gilt in Deutschland eine vollständig neue Grundsteuer-Berechnung. Der Bundesgesetzgeber hat eine neue Formel eingeführt, aber die Länder haben von ihrer Öffnungsklausel Gebrauch gemacht — Bayern, Hamburg, Hessen, Baden-Württemberg, Niedersachsen, Saarland und Sachsen wenden eigene Modelle an. Das macht den Überblick komplex.
Für Vermieter und Immobilieneigentümer ist die neue Grundsteuer aus zwei Gründen wichtig: Erstens könnte sich die individuelle Belastung erheblich ändern (bei Bundesmodell Änderungen von −50 % bis +200 % je nach Objekt möglich). Zweitens ist die Grundsteuer auf Mieter umlegbar — Änderungen wirken sich auf die Betriebskostenabrechnung aus.
Die neue Berechnung: Bundesmodell
Das Bundesmodell (gilt in: NRW, Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen) berechnet die Grundsteuer so:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Der neue Grundsteuerwert basiert auf:
- Bodenrichtwert (aus dem amtlichen Bodenrichtwert-System)
- Gebäudewert (aus Nettokaltmiete × Bewertungsfaktor)
- Objektalter und Nutzungsart
Die Steuermesszahl wurde gesenkt (0,31 ‰ für Wohngrundstücke vs. früher 3,5 ‰ für Westdeutschland) — um die Erhöhung durch aktuelle Bodenwerte zu dämpfen. Die Gemeinden setzen den Hebesatz — viele haben ihn ebenfalls gesenkt, um aufkommensneutral zu bleiben.
Was für Ihr Objekt konkret bedeutet
Pauschal gilt: Objekte in stark gestiegenen Lagen (München, Frankfurt, Hamburg) sehen tendenziell höhere Grundsteuerwerte. Objekte in stagnierten oder gefallenen Lagen können günstiger werden. Da der Bodenrichtwert die Hauptrolle spielt, sind Grundstücke mit hohem Bodenrichtwert besonders betroffen.
Für ein konkretes Beispiel aus NRW: Eine 70 m² Wohnung in Düsseldorf-Innenstadt mit 800 €/m² Bodenrichtwert und 800 m² Grundstücksanteil hat einen deutlich höheren Grundsteuerwert als dieselbe Wohnung 1990 berechnet hätte. Ob die absolute Belastung steigt, hängt vom Hebesatz der Gemeinde ab.
Auswirkungen auf Vermieter und Rendite
Für Vermieter gilt: Die Grundsteuer ist grundsätzlich als Betriebskosten auf Mieter umlegbar. Steigt die Grundsteuer, erhöhen sich die Betriebskosten — aber die Kaltmiete wird nicht direkt berührt.
Wichtig: In Gebieten mit Mietpreisbremse erhöht eine steigende Grundsteuer die Betriebskosten, während die mögliche Kaltmiete gedeckelt bleibt. Das reduziert rechnerisch die Nettorendite. Prüfen Sie die konkrete Grundsteuer-Entwicklung in Ihrer Gemeinde über den Nettomietrendite-Rechner.
Einspruch gegen den Grundsteuerwert
Viele Eigentümer haben Einsprüche gegen die neuen Grundsteuerwert-Bescheide eingelegt — teilweise erfolgreich. Die Bescheide sind nicht immer korrekt: Fehler bei der Wohnflächenberechnung, falsche Baujahreseinstufungen oder fehlerhafte Bodenrichtwert-Zuordnungen können zu überhöhten Werten führen.
Empfehlung: Den eigenen Bescheid gegen die tatsächlichen Objektdaten prüfen. Im Zweifel mit einem Steuerberater oder Immobiliengutachter besprechen.
Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.
FAQ: Grundsteuerreform
Wann gilt die neue Grundsteuer?
Ab dem 01.01.2025 in allen Bundesländern, nach neuer Berechnungsformel.
Können Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?
Ja — die Grundsteuer ist als Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV) auf Mieter umlegbar, sofern es im Mietvertrag so vereinbart ist.
Was tun, wenn der neue Grundsteuerwert zu hoch erscheint?
Bescheid prüfen, Einspruch einlegen (innerhalb der Frist nach Bescheiddatum), ggf. Steuerberater hinzuziehen.
