Mieteinnahmen und Steuern: Die Grundstruktur
Mieteinnahmen unterliegen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) der Einkommensteuer — nicht der Kapitalertragsteuer (25 %). Das bedeutet: Ihr persönlicher Grenzsteuersatz (14–45 %) gilt, nicht der pauschale Kapitalertragssteuersatz.
Das Gute: Von den Mieteinnahmen können Sie alle direkt zusammenhängenden Kosten abziehen. Das Ergebnis ist der zu versteuernde Überschuss — und der ist oft erheblich niedriger als die Bruttomieteinnahmen.
Abzugsfähige Kosten von Mieteinnahmen
| Kostenposition | Absetzbarkeit |
|---|---|
| AfA (Gebäudeabschreibung) | 2–3 % des Gebäudeanteils/Jahr |
| Finanzierungszinsen | 100 % absetzbar |
| Hausverwaltungskosten | 100 % absetzbar |
| Instandhaltungs- und Reparaturkosten | Sofort oder über Zeit (je nach Art) |
| Grundsteuer | 100 % absetzbar |
| Gebäudeversicherung | 100 % absetzbar |
| Steuerberatungskosten (anteilig) | Anteilig absetzbar |
| Fahrtkosten zum Objekt | 0,30 €/km absetzbar |
| Leerstandskosten | Weiterhin absetzbar |
Rechenbeispiel: Wie viel Steuer zahlt ein Vermieter wirklich?
Ausgangssituation: 70 m² Wohnung, Kaufpreis 280.000 € (220.000 € Gebäude, 60.000 € Grund), Kaltmiete 1.100 €/Monat, Finanzierung 230.000 € zu 3,5 % Zinsen (2 % Tilgung).
- Brutto-Mieteinnahmen: 13.200 €/Jahr
- − AfA (2 % von 220.000 €): −4.400 €
- − Finanzierungszinsen: −8.050 €
- − Hausverwaltung (5 %): −660 €
- − Instandhaltung (1 €/m²/Monat): −840 €
- − Grundsteuer: −500 €
- − Gebäudeversicherung: −300 €
- = Steuerlicher Überschuss: −1.550 € (Verlust!)
Dieser Verlust von −1.550 € wird mit anderen Einnahmen (z. B. aus nichtselbstständiger Arbeit) verrechnet. Bei 42 % Steuersatz spart das 651 € Einkommensteuer — obwohl die Immobilie Cash-Flow-positiv ist (Miete 1.100 € > Rate ca. 1.083 €).
Wann wird die Spekulationssteuer fällig?
Beim Verkauf: Ist der Verkaufspreis höher als der Kaufpreis + Kosten, ist der Gewinn steuerpflichtig — aber nur wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkauft wird. Nach 10 Jahren: vollständig steuerfrei. Wie wir in unserem Ratgeber zur Spekulationssteuer zeigen, ist das die wichtigste Steuerplanung für Immobilieninvestoren.
Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.
FAQ: Mieteinnahmen versteuern
Mit welchem Steuersatz werden Mieteinnahmen versteuert?
Mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (14–45 %), nicht der 25 % Kapitalertragsteuer. Der zu versteuernde Betrag ist aber nach Abzug aller Kosten oft deutlich niedriger als die Bruttoeinnahmen.
Wann muss ich Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben?
Immer wenn Sie Mietobjekte besitzen — in Anlage V der Einkommensteuererklärung.
Kann ich Verluste aus Vermietung mit anderem Einkommen verrechnen?
Ja — Verluste aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich mit anderen Einkunftsarten verrechenbar (außer bei Liebhaberei-Vermutung).
