Vermieter Steuern: Der vollständige Ratgeber
Als Vermieter in Deutschland müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern. Gleichzeitig dürfen Sie zahlreiche Kosten steuermindernd absetzen. Wer seine Steuerpflichten kennt und alle Abzugsmöglichkeiten nutzt, kann die Steuerlast erheblich reduzieren.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)
Mieteinnahmen gehören zur Einkunftsart "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung". Sie müssen in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V angegeben werden.
| Einnahmeart | Steuerpflichtig? | Hinweis |
|---|---|---|
| Kaltmiete | Ja | Vollständig steuerpflichtig |
| Umlagenvorauszahlungen | Ja | Im Zufluss-Jahr |
| Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnung | Ja | Im Jahr des Zuflusses |
| Mietkaution | Nein | Rückzahlungspflicht – kein Ertrag |
| Entschädigungen für Mietminderungen | Ja | Wenn steuerliche Leistung |
Werbungskosten: Was Sie absetzen können
Der Steuergesetzgeber erlaubt einen breiten Katalog an abzugsfähigen Werbungskosten:
| Kostenart | Absetzbar? | Besonderheit |
|---|---|---|
| Zinsen auf Immobilienkredit | Ja, 100 % | Nur Zinsanteil, nicht Tilgung! |
| Hausverwaltungskosten | Ja, 100 % | Rechnung erforderlich |
| Instandhaltung & Reparaturen | Ja, 100 % | Sofortabzug bis 4.000 € netto |
| Grundsteuer | Ja, 100 % | Nicht auf Mieter umlegbar (Werbungskosten) |
| Gebäudeversicherung | Ja, 100 % | Auf Vermietungszweck entfallender Anteil |
| AfA (Abschreibung) | Ja, 2 %/Jahr | Nur Gebäudewert, nicht Grundstück |
| Fahrtkosten zur Immobilie | Ja, 0,30 €/km | Nachweisbarkeit wichtig |
| Steuerberaterkosten | Ja | Anteilig für Vermietungsteuerberatung |
| Inseratskosten / Makler bei Neuvermietung | Ja | Nur Vermieterseite |
AfA: Die wichtigste Steuerersparnis
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der bedeutendste Werbungskostenposten für Vermieter. Grundlage ist der Gebäudewert (Kaufpreis minus Grundstückswert):
- Standard AfA: 2 % pro Jahr über 50 Jahre (Gebäude ab Baujahr 1925)
- Denkmalschutz AfA: 9 % in den ersten 8 Jahren, 7 % in den folgenden 4 Jahren
- Neubau (ab 2023): 3 % pro Jahr über 33 Jahre (degressive AfA optional)
- Degressive Sonder-AfA 5 % möglich für neuen Mietwohnungsbau (§ 7b EStG)
Beispiel: Gebäudewert 300.000 €, AfA 2 % = 6.000 € Steuerabzug pro Jahr → bei 42 % Spitzensteuersatz: 2.520 € weniger Steuern jährlich.
Verluste aus Vermietung
Wenn Werbungskosten die Einnahmen übersteigen (z.B. durch Zinsen, AfA), entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser kann:
- Mit anderen Einkunftsarten (z.B. Gehalt) verrechnet werden → Steuererstattung
- In Verlustvorträge umgewandelt und in Folgejahren genutzt werden
Achtung: "Liebhaberei"-Prüfung – das Finanzamt prüft, ob eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Wer dauerhaft Verluste macht ohne Aussicht auf Gewinne, riskiert die Aberkennung der Werbungskosten.
Verkauf der Immobilie: Spekulationssteuer
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf fällt auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer an (§ 23 EStG – Spekulationsfrist). Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei.
| Haltedauer | Steuerstatus beim Verkauf |
|---|---|
| Unter 10 Jahren | Gewinn steuerpflichtig (Einkommensteuer) |
| Über 10 Jahre | Gewinn steuerfrei |
| Eigennutzung letzte 3 Jahre | Auch bei unter 10 Jahren: steuerfrei |
Checkliste: Jährliche Steueroptimierung für Vermieter
- ☐ Anlage V ausgefüllt mit allen Mieteinnahmen
- ☐ Alle Belege für Werbungskosten gesammelt und nach Objekten getrennt
- ☐ AfA-Tabelle aktuell (Gebäudewert vs. Grundstückswert korrekt aufgeteilt?)
- ☐ Zinsbescheinigung der Bank für Kreditkosten vorgelegen
- ☐ Grundsteuerbescheid als Werbungskosten erfasst
- ☐ Fahrtenprotokoll für Objektbesuche geführt
- ☐ Reparaturrechnungen gesammelt
Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.
FAQ: Vermieter und Steuern
Wie viel Steuern zahle ich auf Mieteinnahmen?
Ihren persönlichen Steuersatz (0–45 %). Die Mieteinnahmen werden mit Ihrem restlichen Einkommen zusammen versteuert. Der effektive Satz hängt vom Gesamteinkommen ab.
Kann ich die Tilgung meines Kredits absetzen?
Nein – nur die Zinsen sind Werbungskosten. Die Tilgung ist Vermögensaufbau, kein Aufwand.
Muss ich Mieteinnahmen aus dem Ausland versteuern?
Mieteinnahmen aus Deutschland immer in Deutschland steuerpflichtig. Auslandsobjekte: Doppelbesteuerungsabkommen prüfen.
Brauche ich einen Steuerberater als Vermieter?
Ab 2–3 Objekten empfohlen. Die Kosten sind steuerlich absetzbar. Fehler bei der AfA können teuer werden.
Weiterführende Guides: AfA detailliert erklärt | Spekulationsfrist berechnen | Rendite kalkulieren
