Grundsteuerreform 2025: Was Vermieter jetzt wissen müssen
Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland die neue Grundsteuer. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die alte Einheitswert-Grundlage für verfassungswidrig erklärt – die Reform war zwingend. Für Vermieter bringt die Neuregelung teils erhebliche Veränderungen bei der Grundsteuerlast.
Was hat sich geändert?
Die alte Grundsteuer basierte auf Einheitswerten aus den Jahren 1964 (West) bzw. 1935 (Ost). Diese Werte waren hoffnungslos veraltet und führten zu massiven Ungleichbehandlungen. Die neue Grundsteuer basiert auf aktuelleren Grundstückswerten.
| Merkmal | Alt (bis 2024) | Neu (ab 2025) |
|---|---|---|
| Bewertungsgrundlage | Einheitswert 1964/1935 | Aktueller Grundstückswert (2022-Basis) |
| Berechnung | Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz | Grundsteuerwert × neue Steuermesszahl × Hebesatz |
| Bundesländer-Regelung | Einheitlich Bundes-Recht | Öffnungsklausel: 11 Bundesländer nutzen Bundesmodell, 5 eigene Modelle |
Bundesmodell vs. Ländermodelle
Eine wichtige Besonderheit: 5 Bundesländer haben die Öffnungsklausel genutzt und eigene Modelle entwickelt:
| Modell | Bundesländer | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bundesmodell | 11 BL (u.a. NRW, Bayern, BW bis 2025) | Wertabhängig (Grundstückswert + Bebauung) |
| Flächenmodell | Bayern, Baden-Württemberg (teilweise) | Nur nach m²-Fläche, nicht nach Wert |
| Wertunabhängiges Modell | Hamburg, Hessen | Eigene Berechnungsformeln |
| Äquivalenzmodell | Bayern | Fläche × Äquivalenzzahl |
Gewinner und Verlierer der Reform
Die Auswirkungen sind sehr uneinheitlich – je nach Region, Gebäudeart und Lage:
- Deutliche Erhöhungen: Innenstadtgrundstücke in gefragten Lagen (wertabhängig = mehr Steuer)
- Senkungen möglich: Ältere Gebäude in Randlagen, Industrie- und Gewerbeflächen
- Neutral: Mittlere Lagen mit normalem Preisniveau
Wichtig: Die meisten Kommunen haben die Hebesätze angepasst, um aufkommensneutral zu sein. Dennoch gibt es Gewinner und Verlierer auf Objekt-Ebene.
Grundsteuer als Betriebskosten: Umlagefähig
Die Grundsteuer bleibt nach der Reform vollständig auf Mieter umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Das bedeutet:
- Erhöhungen der Grundsteuer können an Mieter weitergegeben werden
- Keine Zustimmung des Mieters erforderlich (bei Betriebskostenvorauszahlung im Mietvertrag)
- Nächste Jahresabrechnung enthält neuen Grundsteuer-Betrag
Handlungsempfehlungen für Vermieter
- Neuen Grundsteuerbescheid prüfen: Stimmt die Berechnung? Grundstücksdaten korrekt?
- Einspruch bei offensichtlichen Fehlern: Frist beachten (1 Monat nach Bescheid)
- Mietvertrag prüfen: Ist Grundsteuer als Betriebskosten vereinbart?
- Nebenkostenabrechnung anpassen: Neue Grundsteuer-Vorauszahlungen ggf. erhöhen
Einspruchsmöglichkeiten
Falls Sie den Feststellungsbescheid für unrichtig halten:
- Einspruch innerhalb von 1 Monat nach Bekanntgabe beim Finanzamt
- Begründung: fehlerhafte Grundstücksdaten, falsche Berechnung
- Bei Ablehnung: Klage beim Finanzgericht (Kosten-Nutzen prüfen)
Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.
FAQ: Grundsteuerreform 2025
Zahle ich jetzt mehr oder weniger Grundsteuer?
Kommt auf Objekt und Lage an. Viele Innenstadtimmobilien zahlen mehr, Randlagen weniger. Die meisten Kommunen haben "aufkommensneutrale" Hebesätze – aber auf Objektebene gibt es Verschiebungen.
Kann ich die Mehrkosten auf den Mieter umlegen?
Ja – Grundsteuer ist vollständig umlagefähig. Mehrkosten erscheinen in der nächsten Nebenkostenabrechnung.
Was ist wenn der Feststellungsbescheid falsch ist?
Einspruch innerhalb von 1 Monat beim Finanzamt. Fehlerhafte Grundstücksdaten sind ein häufiger Grund.
Gilt die neue Grundsteuer in allen Bundesländern gleich?
Nein – Bayern und Hamburg haben eigene Modelle. Die Berechnung unterscheidet sich je nach Bundesland erheblich.
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