Erste Steuererklärung als Vermieter
Wenn Sie erstmals eine Wohnung vermieten, müssen Sie das dem Finanzamt melden und erstmals eine Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) in Ihrer Einkommensteuererklärung einreichen. Das klingt aufwändig — aber mit dem richtigen Überblick ist es gut zu managen, und die steuerlichen Möglichkeiten sind erheblich.
Die Anlage V: Was gehört rein?
| Bereich | Was eintragen? |
|---|---|
| Einnahmen | Kaltmiete + Betriebskostenvorauszahlungen (nicht der Saldo!) |
| Werbungskosten | Alle abzugsfähigen Kosten (Details unten) |
| Überschuss/Verlust | Automatische Berechnung: Einnahmen minus Werbungskosten |
Werbungskosten: Was darf ich absetzen?
- AfA (Gebäudeabschreibung): 2–3 % des Gebäudeanteils jährlich
- Hypothekenzinsen: Volle Absetzbarkeit (nicht die Tilgung!)
- Hausverwaltungskosten
- Grundsteuer (Anteil für die vermietete Wohnung)
- Versicherungsprämien (Gebäude, Haftpflicht)
- Instandhaltungskosten (Reparaturen, Wartung)
- Steuerberatungskosten (Anteil für Vermietungsberatung)
- Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 €/km)
- Inseratskosten (Wohnungsanzeige bei Mieterwechsel)
- WEG-Hausgeld (umlagefähige Teile)
AfA: Der wichtigste Steuerposten
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es, den Kaufpreis des Gebäudes (nicht das Grundstück!) über viele Jahre steuerlich abzuschreiben:
- Gebäude erbaut nach 1924: 2 % AfA (50 Jahre)
- Gebäude erbaut vor 1925: 2,5 % AfA (40 Jahre)
- Neubau ab 2023: 3 % AfA (33 Jahre)
Bei 300.000 € Kaufpreis, davon 250.000 € Gebäudeanteil: 2 % AfA = 5.000 € jährlicher Steuerabzug. Bei 35 % Steuersatz: 1.750 € Steuerersparnis pro Jahr.
Tipp: Kaufpreisaufteilung optimieren
Der Anteil des Grundstücks am Kaufpreis ist nicht abschreibbar. Der Gebäudeanteil schon. Deshalb: Bei der Kaufpreisaufteilung (im Kaufvertrag oder per separatem Gutachten) sollte der Gebäudeanteil so hoch wie rechtlich vertretbar angesetzt werden.
Was ist Liebhaberei und wie vermeide ich sie?
Wenn das Finanzamt keine Gewinnerzielungsabsicht sieht (z. B. dauerhafte Verluste ohne Besserungsaussicht), wird "Liebhaberei" unterstellt — Verluste werden steuerlich nicht anerkannt. Das ist selten ein Problem bei ernsthafter Vermietung, aber bei Ferienwohnungen mit hoher Eigennutzung ein Risiko.
Für die Renditeplanung: Nettomietrendite-Rechner. Cashflow: Cashflow-Rechner. AfA-Details: AfA Immobilien erklärt.
Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.
FAQ: Steuern bei Vermietung
Wann muss ich Vermietung dem Finanzamt melden?
Sofort — mit der nächsten Einkommensteuererklärung. Es gibt keine Meldefrist, aber das Finanzamt erwartet vollständige Angaben.
Lohnt sich ein Steuerberater?
Bei der ersten Vermietung fast immer: Ein Steuerberater findet oft mehr Abzugspositionen als man selbst kennt, und die Kosten für die Beratung sind selbst als Werbungskosten absetzbar.
Ist Tilgung steuerlich absetzbar?
Nein — nur Zinsen sind als Werbungskosten absetzbar. Tilgung ist Vermögensaufbau und wird steuerlich nicht anerkannt.
Praxis-Tipps: Steuern bei Immobilien
Steuerliche Optimierung beginnt mit korrekter Buchführung. Sammle alle Belege für Werbungskosten — von Fahrtkosten zur Immobilie bis zu Reparaturkosten. Nutze die AfA (Absetzung für Abnutzung) vollständig: 2 % p.a. auf den Gebäudeanteil, bei Denkmalimmobilien bis zu 9 %. Stimme die Aufteilung Grundstück/Gebäude im Kaufvertrag aktiv mit dem Notar ab — sie wirkt sich direkt auf deine AfA-Basis aus.
FAQ: Immobilien und Steuern
Welche Kosten kann ich als Vermieter steuerlich absetzen?
Als Vermieter kannst du Werbungskosten vollständig absetzen: Zinsen, Verwaltung, Reparaturen, AfA, Versicherungen, Fahrtkosten, Steuerberatung. Nicht absetzbar: Tilgungsanteile und Eigenleistung.
Wann fällt keine Steuer beim Verkauf an?
Wenn du eine Immobilie länger als 10 Jahre gehalten oder sie im Jahr des Verkaufs und den zwei Vorjahren selbst bewohnt hast, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.
Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. Verkaufst du innerhalb dieser Frist mit Gewinn, wird dieser als "sonstiges Einkommen" besteuert. Nach 10 Jahren ist der Gewinn steuerfrei — außer bei gewerblichem Immobilienhandel.
