Was ist die AfA bei Immobilien?
AfA steht für "Absetzung für Abnutzung" — auf Englisch: Depreciation. Sie erlaubt Vermietern, den Wertverlust ihrer Immobilie durch Alter und Nutzung steuerlich als Kosten geltend zu machen. Obwohl eine Immobilie in der Realität oft an Wert gewinnt, darf der Gesetzgeber einen fiktiven Wertverlust steuerlich berücksichtigen. Das ist einer der größten Steuervorteile für Immobilienvermieter.
Wie hoch ist die AfA?
| Gebäudetyp | AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| Wohngebäude (Baujahr nach 31.12.1924) | 2 % p.a. | 50 Jahre |
| Wohngebäude (Baujahr vor 01.01.1925) | 2,5 % p.a. | 40 Jahre |
| Neubau Wohngebäude (ab 01.01.2023) | 3 % p.a. (neu!) | ~33 Jahre |
| Denkmalschutzgebäude (Vermieter) | 9 % für 8 Jahre, dann 7 % für 4 Jahre | 12 Jahre → 100 % |
Wichtig: Die AfA gilt nur für den Gebäudeanteil, nicht für Grund und Boden. Grundstück kann nicht abgeschrieben werden.
Wie wird die AfA-Bemessungsgrundlage berechnet?
Die AfA berechnet sich auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises (+ Anschaffungsnebenkosten auf den Gebäudeanteil):
Schritt 1: Kaufpreis aufteilen — Gebäudeanteil ermitteln.
Faustregel: Bodenrichtwert des Grundstücks ermitteln (BORIS-Karte), davon Grundstücksanteil berechnen. Rest = Gebäudeanteil.
Beispiel: Kaufpreis 250.000 €, Grundstückswert 50.000 €, Gebäudeanteil 200.000 €.
AfA pro Jahr: 200.000 € × 2 % = 4.000 € steuerliche Absetzung.
Steuerersparnis durch AfA — Beispielrechnung
Ein Anleger im Spitzensteuersatz (42 %):
- Jährliche AfA: 4.000 €
- Steuerersparnis: 4.000 × 42 % = 1.680 €/Jahr
- Monatliche Steuerersparnis: 140 €/Monat
Das sind 140 € mehr netto im Monat — ohne zusätzliche Arbeit. Über 10 Jahre: 16.800 € Steuerersparnis allein durch die AfA.
Kaufnebenkosten und ihre AfA-Behandlung
Auch Kaufnebenkosten können teilweise abgeschrieben werden — aber aufgeteilt:
- Notar- und Grundbuchkosten: Anteilig auf Gebäude → Teil der Herstellungskosten → über AfA absetzbar
- Grunderwerbsteuer: Anteilig auf Gebäude → Teil der Herstellungskosten → AfA
- Maklercourtage: Anteilig auf Gebäude → AfA-fähig
AfA und Cashflow: Warum Immobilien oft "schwarze Zahlen" liefern
Viele Vermieter haben formal "Verluste" aus Vermietung und Verpachtung — die AfA zusammen mit Zinsen übersteigt oft die Mieteinnahmen. Dieser "Verlust" kann mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden und spart Steuern. Das verbessert den After-Tax-Cashflow erheblich.
Berechne deinen realen Cashflow nach Steuern: Cashflow-Rechner. Für die Renditeberechnung mit AfA-Berücksichtigung nutze auch den Nettomietrendite-Rechner.
FAQ: AfA für Immobilienvermieter
Kann ich AfA bei selbstgenutzten Immobilien geltend machen?
Nein — AfA gilt nur für vermietete Objekte. Bei Selbstnutzung entfällt dieser Steuervorteil.
Was passiert nach Ablauf der 50-jährigen Abschreibungsdauer?
Die AfA endet — du kannst danach keinen Abzug mehr geltend machen. Das erhöht die steuerliche Belastung nach dem 50. Betriebsjahr.
Gilt die neue 3 % AfA für alle Neubauten?
Nur für Wohngebäude, deren Bau oder Kauf nach dem 31.12.2022 begonnen wurde. Ältere Gebäude bleiben bei 2 %. Der erhöhte Satz gilt für die Zukunft geplanter Investitionen.
Kann ich AfA auch für Renovierungskosten geltend machen?
Nein direkt — Renovierungskosten sind entweder sofort als Werbungskosten absetzbar (Instandhaltung) oder werden als Herstellungskosten über die AfA verteilt (Modernisierung). Wichtig: den richtigen Kostentyp korrekt einordnen.
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Praxis-Tipps: Steuern bei Immobilien
Steuerliche Optimierung beginnt mit korrekter Buchführung. Sammle alle Belege für Werbungskosten — von Fahrtkosten zur Immobilie bis zu Reparaturkosten. Nutze die AfA (Absetzung für Abnutzung) vollständig: 2 % p.a. auf den Gebäudeanteil, bei Denkmalimmobilien bis zu 9 %. Stimme die Aufteilung Grundstück/Gebäude im Kaufvertrag aktiv mit dem Notar ab — sie wirkt sich direkt auf deine AfA-Basis aus.
FAQ: Immobilien und Steuern
Welche Kosten kann ich als Vermieter steuerlich absetzen?
Als Vermieter kannst du Werbungskosten vollständig absetzen: Zinsen, Verwaltung, Reparaturen, AfA, Versicherungen, Fahrtkosten, Steuerberatung. Nicht absetzbar: Tilgungsanteile und Eigenleistung.
Wann fällt keine Steuer beim Verkauf an?
Wenn du eine Immobilie länger als 10 Jahre gehalten oder sie im Jahr des Verkaufs und den zwei Vorjahren selbst bewohnt hast, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.
Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. Verkaufst du innerhalb dieser Frist mit Gewinn, wird dieser als "sonstiges Einkommen" besteuert. Nach 10 Jahren ist der Gewinn steuerfrei — außer bei gewerblichem Immobilienhandel.
