Die Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist der größte Posten bei den Kaufnebenkosten (BMF) und variiert je nach Bundesland erheblich. Wer von Bayern nach NRW zieht, zahlt bei gleichem Kaufpreis fast doppelt so viel.
Grunderwerbsteuersätze aller Bundesländer 2024
- Bayern: 3,5 %
- Sachsen: 3,5 %
- Hamburg: 4,5 %
- Bremen: 5,0 %
- Mecklenburg-Vorpommern: 5,0 %
- Niedersachsen: 5,0 %
- Rheinland-Pfalz: 5,0 %
- Sachsen-Anhalt: 5,0 %
- Berlin: 6,0 %
- Hessen: 6,0 %
- Baden-Württemberg: 5,0 %
- Brandenburg: 6,5 %
- Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
- Saarland: 6,5 %
- Schleswig-Holstein: 6,5 %
- Thüringen: 6,5 %
Was das in Euro bedeutet
Bei einem Kaufpreis von 300.000 €: (Kaufnebenkosten senken: So sparst du beim Immobili)
- Bayern (3,5 %): 10.500 €
- NRW (6,5 %): 19.500 €
- Unterschied: 9.000 € – das ist ein echter Standortvorteil
Wann fällt Grunderwerbsteuer an?
Bei jedem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks fällt Grunderwerbsteuer an. Ausnahmen:
- Kauf von direkten Verwandten (Eltern, Kinder, Geschwister)
- Erbschaften und Schenkungen
- Übertragung im Rahmen einer Ehe/eingetragenen Lebenspartnerschaft
Gesamte Kaufnebenkosten berechnen
Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil. Hinzu kommen Notar, Grundbucheintrag und ggf. Makler. Berechne alles auf einmal mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner.
Steueroptimierung für Immobilieninvestoren
| Steuerposition | Optimierungsmöglichkeit | Potenzial |
|---|---|---|
| AfA (Gebäudeabschreibung) | 2 % auf Gebäudewert p.a., Bodenanteil auskämmern | Mittel bis hoch |
| Schuldzinsen | Vollständig abzugsfähig | Sehr hoch |
| Spekulationsfrist | 10 Jahre halten = steuerfreier Verkauf | Extrem hoch |
| Denkmal-AfA | 9 % p.a. × 8 + 7 % × 4 Jahre | Hoch (nur Denkmal) |
| Verlustverrechnung | Mietverluste mit Einkommen verrechnen | Mittel |
Häufige Fragen
Nach 10 Jahren Haltedauer oder wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren selbst bewohnt wurde.
Ja. Verluste aus Vermietung (Zinsen + AfA > Mieteinnahmen) sind mit anderen Einkunftsarten verrechenbar. Besonders attraktiv für Topverdiener.
Ab ca. 5+ Objekten oder sehr hohem persönlichem Steuersatz (42–45 %) kann Körperschaftsteuer (15 %) vs. Einkommensteuer sinnvoll sein. Steuerberater einbeziehen.
Grunderwerbsteuer 2024: Alle Bundesländer im Vergleich
Die Grunderwerbsteuer ist einer der größten variablen Kostenfaktoren beim Immobilienkauf. Der Steuersatz unterscheidet sich erheblich je nach Bundesland — von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in NRW oder Berlin.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2024
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 250.000 € | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 8.750 € | 14.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 8.750 € | 14.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 11.250 € | 18.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 12.500 € | 20.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 12.500 € | 20.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 12.500 € | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 12.500 € | 20.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 12.500 € | 20.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0 % | 12.500 € | 20.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 15.000 € | 24.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 15.000 € | 24.000 € |
| Thüringen | 6,5 % | 16.250 € | 26.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 16.250 € | 26.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 16.250 € | 26.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 16.250 € | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 16.250 € | 26.000 € |
Kostenunterschied Bayern vs. NRW
Bei gleicher Immobilie und gleichem Kaufpreis zahlt ein NRW-Käufer erheblich mehr:
- Kaufpreis 300.000 €: Bayern 10.500 € vs. NRW 19.500 € = 9.000 € Unterschied
- Kaufpreis 500.000 €: Bayern 17.500 € vs. NRW 32.500 € = 15.000 € Unterschied
Wann und wie die Grunderwerbsteuer fällig wird
- Notartermin: Kaufvertrag wird beurkundet
- Notar meldet den Kauf ans Finanzamt
- Finanzamt schickt Steuerbescheid (2-6 Wochen nach Notartermin)
- Zahlung: Innerhalb von 1 Monat nach Bescheid
- Erst nach Zahlung: Unbedenklichkeitsbescheinigung → Grundbucheintragung möglich
Grunderwerbsteuer sparen: Was geht, was nicht
- Inventar herausrechnen: Küche, Einbauschränke separat im Vertrag ausweisen (bis 10 % des KP unproblematisch)
- Bundesland-Wahl: Bei gleichwertiger Investitionsmöglichkeit Bayern/Sachsen bevorzugen
- Share Deal: Kauf von GmbH-Anteilen statt Direktkauf — bei großen Investments prüfen (Steuerberater!)
- Nicht geht: Kaufpreisaufteilung zwischen Mutter-/Vater-/Geschwisterkauf (immer geprüft)
FAQ: Grunderwerbsteuer
Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Deutschland?
Je nach Bundesland: Bayern und Sachsen 3,5 % (günstigste), Hamburg 5,5 %, Berlin 6,0 %, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen 6,5 % (teuerste). Auf 300.000 € Kaufpreis macht das 10.500 € (Bayern) vs. 19.500 € (NRW) Unterschied — ein deutlicher Standortfaktor.
Kann man die Grunderwerbsteuer legal vermeiden?
Anteilig: Wenn Inventar (Küche, Carport) separat ausgewiesen wird im Kaufvertrag, fällt darauf keine GrESt an. Grenze: maximal 10–15 % des Kaufpreises. Bei Unternehmenskäufen: Share Deal (Kauf von Gesellschaftsanteilen unter 90 %) vermeidet GrESt — nur für institutionelle Investoren sinnvoll.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Das Finanzamt stellt nach Grundbucheintrag einen Steuerbescheid aus — Zahlungsfrist typisch 4 Wochen. Erst nach Zahlung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, die der Notar für den endgültigen Grundbucheintrag benötigt. Timing: typisch 4–8 Wochen nach Kaufvertrag.
