Die AfA (§ 7 EStG) – Abschreibung für Abnutzung – ist für Vermieter ein mächtiges Steuerwerkzeug. Jedes Jahr kannst du einen festen Betrag als Kosten geltend machen, ohne dass dir tatsächlich Geld abfließt. So funktioniert es.
Was ist die AfA?
Die AfA ermöglicht dir, den Wertverlust eines Gebäudes steuerlich anzuerkennen. Jedes Jahr kannst du einen festen Prozentsatz des Gebäudewerts als Werbungskosten (finanzen.net) absetzen – das reduziert dein zu versteuerndes Einkommen.
Die AfA-Sätze
- Standardgebäude (Baujahr ab 1925): 2 % p.a. über 50 Jahre
- Altbauten (Baujahr vor 1925): 2,5 % p.a. über 40 Jahre
- Neubau mit erhöhter AfA (§ 7b EStG): 5 % p.a. über 4 Jahre (unter bestimmten Bedingungen)
- Denkmalschutz-Immobilien: Bis zu 9 % p.a. auf Sanierungskosten in ersten 8 Jahren
Was ist Gebäudewert?
Die AfA bezieht sich auf den Gebäudewert, nicht auf den Grundstückswert. Das Grundstück wird nicht abgeschrieben. Kaufst du für 400.000 €, davon Grundstück 100.000 €, berechnet sich die AfA auf 300.000 €:
300.000 € × 2 % = 6.000 € pro Jahr als steuerlicher Abzug.
Steuereffekt in der Praxis
Grenzsteuersatz 42 %, AfA 6.000 €: Steuerersparnis 6.000 × 0,42 = 2.520 € pro Jahr – ohne dass dir ein Euro abgeht.
Wichtig: Beim Verkauf
Wenn du die Immobilie nach der Abschreibungszeit steuerfrei verkaufst (nach 10 Jahren, selbst genutzt), ist die AfA ein reiner Gewinn. Bei steuerpflichtigem Verkauf wird der „abgeschriebene" Wert beim Gewinn wieder hinzugerechnet.
Steueroptimierung für Immobilieninvestoren
| Steuerposition | Optimierungsmöglichkeit | Potenzial |
|---|---|---|
| AfA (Gebäudeabschreibung) | 2 % auf Gebäudewert p.a., Bodenanteil auskämmern | Mittel bis hoch |
| Schuldzinsen | Vollständig abzugsfähig | Sehr hoch |
| Spekulationsfrist | 10 Jahre halten = steuerfreier Verkauf | Extrem hoch |
| Denkmal-AfA | 9 % p.a. × 8 + 7 % × 4 Jahre | Hoch (nur Denkmal) |
| Verlustverrechnung | Mietverluste mit Einkommen verrechnen | Mittel |
Häufige Fragen
Nach 10 Jahren Haltedauer oder wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren selbst bewohnt wurde.
Ja. Verluste aus Vermietung (Zinsen + AfA > Mieteinnahmen) sind mit anderen Einkunftsarten verrechenbar. Besonders attraktiv für Topverdiener.
Ab ca. 5+ Objekten oder sehr hohem persönlichem Steuersatz (42–45 %) kann Körperschaftsteuer (15 %) vs. Einkommensteuer sinnvoll sein. Steuerberater einbeziehen.
Was ist die AfA und wie funktioniert sie?
AfA steht fuer "Absetzung fuer Abnutzung" — auf Deutsch: du schreibst den Verschleiss deines Gebaeudes steuerlich ab. Das reduziert dein zu versteuerndes Einkommen und damit deine Steuerlast — ein echter Rendite-Boost fuer Vermieter.
AfA-Saetze im Ueberblick
| Gebauedeart | AfA-Satz | Abschreibungsdauer | Basis |
|---|---|---|---|
| Wohngebaeude (Bau ab 1925) | 2 % p.a. | 50 Jahre | Gebaeudewert |
| Wohngebaeude (Bau vor 1925) | 2,5 % p.a. | 40 Jahre | Gebaeudewert |
| Neubau (ab 2023 angeschafft) | 3 % p.a. | 33 Jahre | Anschaffungskosten inkl. NK |
| Denkmalschutz | bis 100 % in 12 Jahren | 12 Jahre | Sonderabschreibung |
| Gewerblich genutzte Gebaeude | 3 % p.a. | 33 Jahre | Gebaeudewert |
Gebaeudewert vs. Grundstueckswert: Der entscheidende Unterschied
Grundstuecke werden NICHT abgeschrieben — nur das Gebaeude. Du musst den Kaufpreis aufteilen:
| Lage | Typischer Grundstuecksanteil | Gebaeudewert-Anteil |
|---|---|---|
| Muenchen/Berlin (A-Stadt) | 50-70 % | 30-50 % |
| B-Stadt (Hamburg, Frankfurt) | 40-60 % | 40-60 % |
| C-Stadt (Leipzig, Dortmund) | 20-40 % | 60-80 % |
| Laendliche Gegend | 10-25 % | 75-90 % |
AfA berechnen: Praxisbeispiel
Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 300.000 Euro, Bau 1990, in Hannover
- Grundstuecksanteil: 35 % = 105.000 e
- Gebaeudewert: 65 % = 195.000 e
- AfA-Satz: 2 % p.a.
- Jaehrliche AfA: 195.000 x 2 % = 3.900 e Steuerabzug
- Bei 42 % Grenzsteuersatz: Steuerersparnis = 1.638 e pro Jahr
Was noch absetzbar ist (ausser AfA)
- Zinsen aus dem Immobilienkredit
- Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Steuerberater fuer Vermietungs-EK)
- Instandhaltungskosten (sofort absetzbar oder Reparaturruecklage)
- Grundsteuer, Versicherungspraemien
- Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 e/km)
- Kontogebuhren fuer Vermietungskonto
Negatives Einkommen aus Vermietung: Der steuerliche Hebel
Uebersteigen deine Kosten (Zinsen + AfA + laufende Kosten) die Mieteinnahmen, entsteht ein Vermietungsverlust. Dieser kann mit anderen positiven Einkunften verrechnet werden:
Beispiel: Mieteinnahmen 9.000 e/Jahr, Zinsen 7.000 e, AfA 3.900 e, Nebenkosten 1.200 e = Verlust -3.100 e. Bei 42 % Steuersatz: 1.302 e Steuererstattung pro Jahr durch negativen Vermietungsueberschuss.
FAQ: AfA Abschreibung
Was ist die AfA bei Immobilien und wie funktioniert sie?
AfA = Absetzung für Abnutzung (§ 7 EStG). Bei normalen Wohngebäuden: 2 % p.a. auf den Gebäudewert (nicht Grundstück!). Bei Gebäuden gebaut bis 1924: 2,5 % p.a. Neue Gebäude (Bauantrag ab 2023): 3 % p.a. Der AfA-Zeitraum beträgt 50 Jahre (2 %) bzw. 40 Jahre (2,5 %) bzw. 33 Jahre (3 %).
Wie viel Steuern spare ich durch die AfA?
Beispiel: Gebäudewert 200.000 €, AfA 2 % = 4.000 €/Jahr absetzbar. Bei 42 % Steuersatz: 1.680 €/Jahr Steuerersparnis = 140 €/Monat — deutliche Verbesserung des Netto-Cashflows. Über 50 Jahre summiert sich das auf 84.000 € Steuerersparnis (nicht diskontiert).
Was ist die erhöhte AfA nach § 7b EStG (Neubau)?
§ 7b EStG erlaubt für neue Mietwohnungen 5 % p.a. in den ersten 4 Jahren (Sonder-AfA) zusätzlich zur regulären 3 % AfA — also 8 % in den ersten 4 Jahren. Voraussetzung: Neubau mit Bauantrag 2023–2029, Mietpreis unter 20 % der lokalen Marktmiete. Ergebnis: massive Steueroptimierung in den Anfangsjahren.
