Was ist die Denkmal-AfA (§ 7i EStG)?
Die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) erlaubt Eigentümern von denkmalgeschützten Immobilien, Sanierungskosten besonders schnell steuerlich abzusetzen. Das macht Denkmalimmobilien zu einem beliebten Steuergestaltungsinstrument für Hochverdiener.
Denkmal-AfA für Vermieter
Wenn Sie eine Denkmalimmobilie kaufen und vermieten, gilt:
- Sanierungsanteil: 9 % pro Jahr in den ersten 8 Jahren (= 72 % nach 8 Jahren)
- Dann: 7 % pro Jahr in den nächsten 4 Jahren (= 28 % nach weiteren 4 Jahren)
- Gesamt: 100 % des Sanierungsanteils über 12 Jahre absetzbar (§ 7i EStG)
Plus die normale Gebäude-AfA auf den Kaufpreisanteil (2 % p.a. bei Baujahr nach 1924).
Denkmal-AfA für Selbstnutzer
Wer die Denkmalimmobilie selbst bewohnt, kann immerhin 90 % der Sanierungskosten absetzbar machen:
- 9 % pro Jahr über 10 Jahre = 90 % der Sanierungskosten (§ 10f EStG)
Allerdings: keine Berücksichtigung von Zinskosten oder Verwaltungskosten. Der Vorteil ist kleiner als beim Vermieten.
Rechenbeispiel: Denkmalimmobilie für Vermieter
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis gesamt | 400.000 € |
| davon Sanierungsanteil (60 %) | 240.000 € |
| davon Substanzwert (40 %) | 160.000 € |
| Denkmal-AfA Jahr 1–8: 9 % × 240.000 | 21.600 €/Jahr |
| normale AfA: 2 % × 160.000 | 3.200 €/Jahr |
| Gesamt-AfA Jahr 1–8 | 24.800 €/Jahr |
| Steuerersparnis (42 %-Grenzsteuersatz) | 10.416 €/Jahr |
| Steuerersparnis über 8 Jahre | 83.328 € |
Bedingungen für die Denkmal-AfA
- Das Gebäude muss als Kulturdenkmal eingetragen sein (Denkmalliste der Gemeinde)
- Sanierungsmaßnahmen müssen vorab von der Denkmalschutz (Bundesregierung)behörde genehmigt werden
- Bescheinigung der zuständigen Behörde nach § 7i/10f EStG ist zwingend erforderlich
- Kaufvertrag NACH der Baugenehmigung abschließen (sonst kein Abzug!)
Häufige Fallen bei Denkmalimmobilien
- Zu hoher Kaufpreis: Anbieter schlagen Steuervorteil in den Kaufpreis ein — oft 20–40 % über Marktwert
- Sanierungsqualität: Billigst-Sanierung mit überhöhtem Sanierungsanteil im Kaufvertrag
- Vermietbarkeit: Historische Grundrisse oft suboptimal für moderne Mieter
- Lage: Denkmalimmobilien in strukturschwachen Gebieten laufen Leerstandsrisiko
Für wen lohnt sich Denkmalimmobilie?
- Grenzsteuersatz 42–45 % (für maximalen Steuereffekt)
- Ausreichend sonstiges Einkommen um Verluste zu verrechnen
- Langfristiger Anlagehorizont (mind. 10–15 Jahre)
- Bereitschaft für höheren Verwaltungsaufwand
Weiterführend: AfA-Grundlagen für Vermieter | Steuern auf Mieteinnahmen | Denkmalschutz als Investment
Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.
Kann ich Denkmal-AfA auch auf ein selbst gebautem Haus nutzen?
Nein, die Denkmal-AfA gilt nur für Sanierungsmaßnahmen an bereits bestehenden, eingetragenen Kulturdenkmälern. Neubauten sind ausgeschlossen.
Was passiert, wenn ich die Denkmalimmobilie nach 5 Jahren verkaufe?
Innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist ist der Gewinn steuerpflichtig. Außerdem: Der Verkaufspreis wird durch die vorgezogene Abschreibung optisch teurer — da die Abschreibungsbasis sinkt. Steuerberater vor Kauf und Verkauf einschalten.
