Was ist die Denkmal-AfA (§ 7i EStG)?
Die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) erlaubt Eigentümern von denkmalgeschützten Immobilien, Sanierungskosten besonders schnell steuerlich abzusetzen. Das macht Denkmalimmobilien zu einem beliebten Steuergestaltungsinstrument für Hochverdiener.
Denkmal-AfA für Vermieter
Wenn Sie eine Denkmalimmobilie kaufen und vermieten, gilt:
- Sanierungsanteil: 9 % pro Jahr in den ersten 8 Jahren (= 72 % nach 8 Jahren)
- Dann: 7 % pro Jahr in den nächsten 4 Jahren (= 28 % nach weiteren 4 Jahren)
- Gesamt: 100 % des Sanierungsanteils über 12 Jahre absetzbar (§ 7i EStG)
Plus die normale Gebäude-AfA auf den Kaufpreisanteil (2 % p.a. bei Baujahr nach 1924).
Denkmal-AfA für Selbstnutzer
Wer die Denkmalimmobilie selbst bewohnt, kann immerhin 90 % der Sanierungskosten absetzbar machen:
- 9 % pro Jahr über 10 Jahre = 90 % der Sanierungskosten (§ 10f EStG)
Allerdings: keine Berücksichtigung von Zinskosten oder Verwaltungskosten. Der Vorteil ist kleiner als beim Vermieten.
Rechenbeispiel: Denkmalimmobilie für Vermieter
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis gesamt | 400.000 € |
| davon Sanierungsanteil (60 %) | 240.000 € |
| davon Substanzwert (40 %) | 160.000 € |
| Denkmal-AfA Jahr 1–8: 9 % × 240.000 | 21.600 €/Jahr |
| normale AfA: 2 % × 160.000 | 3.200 €/Jahr |
| Gesamt-AfA Jahr 1–8 | 24.800 €/Jahr |
| Steuerersparnis (42 %-Grenzsteuersatz) | 10.416 €/Jahr |
| Steuerersparnis über 8 Jahre | 83.328 € |
Bedingungen für die Denkmal-AfA
- Das Gebäude muss als Kulturdenkmal eingetragen sein (Denkmalliste der Gemeinde)
- Sanierungsmaßnahmen müssen vorab von der Denkmalschutz (Bundesregierung)behörde genehmigt werden
- Bescheinigung der zuständigen Behörde nach § 7i/10f EStG ist zwingend erforderlich
- Kaufvertrag NACH der Baugenehmigung abschließen (sonst kein Abzug!)
Häufige Fallen bei Denkmalimmobilien
- Zu hoher Kaufpreis: Anbieter schlagen Steuervorteil in den Kaufpreis ein — oft 20–40 % über Marktwert
- Sanierungsqualität: Billigst-Sanierung mit überhöhtem Sanierungsanteil im Kaufvertrag
- Vermietbarkeit: Historische Grundrisse oft suboptimal für moderne Mieter
- Lage: Denkmalimmobilien in strukturschwachen Gebieten laufen Leerstandsrisiko
Für wen lohnt sich Denkmalimmobilie?
- Grenzsteuersatz 42–45 % (für maximalen Steuereffekt)
- Ausreichend sonstiges Einkommen um Verluste zu verrechnen
- Langfristiger Anlagehorizont (mind. 10–15 Jahre)
- Bereitschaft für höheren Verwaltungsaufwand
Weiterführend: AfA-Grundlagen für Vermieter | Steuern auf Mieteinnahmen | Denkmalschutz als Investment
Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.
Kann ich Denkmal-AfA auch auf ein selbst gebautem Haus nutzen?
Nein, die Denkmal-AfA gilt nur für Sanierungsmaßnahmen an bereits bestehenden, eingetragenen Kulturdenkmälern. Neubauten sind ausgeschlossen.
Was passiert, wenn ich die Denkmalimmobilie nach 5 Jahren verkaufe?
Innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist ist der Gewinn steuerpflichtig. Außerdem: Der Verkaufspreis wird durch die vorgezogene Abschreibung optisch teurer — da die Abschreibungsbasis sinkt. Steuerberater vor Kauf und Verkauf einschalten.
Praxis-Tipps: Steuern bei Immobilien
Steuerliche Optimierung beginnt mit korrekter Buchführung. Sammle alle Belege für Werbungskosten — von Fahrtkosten zur Immobilie bis zu Reparaturkosten. Nutze die AfA (Absetzung für Abnutzung) vollständig: 2 % p.a. auf den Gebäudeanteil, bei Denkmalimmobilien bis zu 9 %. Stimme die Aufteilung Grundstück/Gebäude im Kaufvertrag aktiv mit dem Notar ab — sie wirkt sich direkt auf deine AfA-Basis aus.
FAQ: Immobilien und Steuern
Welche Kosten kann ich als Vermieter steuerlich absetzen?
Als Vermieter kannst du Werbungskosten vollständig absetzen: Zinsen, Verwaltung, Reparaturen, AfA, Versicherungen, Fahrtkosten, Steuerberatung. Nicht absetzbar: Tilgungsanteile und Eigenleistung.
Wann fällt keine Steuer beim Verkauf an?
Wenn du eine Immobilie länger als 10 Jahre gehalten oder sie im Jahr des Verkaufs und den zwei Vorjahren selbst bewohnt hast, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.
Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. Verkaufst du innerhalb dieser Frist mit Gewinn, wird dieser als "sonstiges Einkommen" besteuert. Nach 10 Jahren ist der Gewinn steuerfrei — außer bei gewerblichem Immobilienhandel.
