Welche Darlehensform passt zu deiner Finanzierung?
Wie viel Prozent des Kaufpreises eine Bank finanziert, hängt vom eingebrachten Eigenkapital ab. Die Spanne reicht von der klassischen 80 %-Finanzierung mit solidem Eigenkapitalpuffer bis zur echten 110 %-Vollfinanzierung ohne einen Euro Eigenkapital. Je höher die Finanzierungsquote, desto höher das Risiko für die Bank — und desto höher der Zins für dich.
Finanzierungsquoten im Überblick
| Quote | Was wird finanziert | Für wen geeignet |
|---|---|---|
| 80 % | Kaufpreis abzüglich 20 % Eigenkapital | Solide Standardfinanzierung, beste Zinsen |
| 90 % | Kaufpreis abzüglich 10 % Eigenkapital | Gute Bonität, Eigenkapital reicht für Kaufnebenkosten |
| 100 % | Der komplette Kaufpreis, Nebenkosten aus Eigenkapital | Gutes Einkommen, wenig Rücklagen |
| 110 % | Kaufpreis und Kaufnebenkosten (echte Vollfinanzierung) | Sehr gute Bonität, kein Eigenkapital vorhanden |
Das Annuitätendarlehen: Der Standardfall
Bei fast jeder Finanzierungsquote läuft die eigentliche Rückzahlung über ein Annuitätendarlehen: eine über die gesamte Zinsbindung gleichbleibende Monatsrate aus Zins- und Tilgungsanteil. Mit jeder Rate steigt der Tilgungsanteil, der Zinsanteil sinkt — die Restschuld schmilzt zunehmend schneller ab. (Annuitätendarlehen erklärt: Wie funktioniert das Standardmodell der Baufinanzierung?)
100 %- vs. 110 %-Finanzierung: Der Unterschied
Bei der 100 %-Finanzierung übernimmt die Bank den kompletten Kaufpreis — die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, zusammen 8–15 % je Bundesland) zahlst du weiterhin aus eigenen Rücklagen. Bei der 110 %-Finanzierung, der "echten" Vollfinanzierung, übernimmt die Bank zusätzlich auch diese Nebenkosten. Du benötigst dann keinen einzigen Euro Eigenkapital — trägst dafür aber das komplette Zinsrisiko und deutlich höhere Zinsaufschläge.
Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung
Eine 110 %-Finanzierung bekommt nur, wer auf mehreren Ebenen überzeugt: ein hohes, stabiles Einkommen, ein einwandfreier Schufa-Score, ein sicherer Arbeitsplatz (idealerweise unbefristet) und meist ein Objekt in guter, werthaltiger Lage. Viele Banken bieten Vollfinanzierungen gar nicht erst an — ein Vergleich mehrerer Anbieter lohnt sich hier besonders. (Immobilien ohne Eigenkapital finanzieren: Geht das noch?)
Risiken der Vollfinanzierung
Höhere Zinsen über die gesamte Laufzeit
Der Zinsaufschlag gegenüber einer 80 %-Finanzierung liegt oft bei 0,3–0,8 Prozentpunkten — über 20–30 Jahre ein erheblicher Mehrbetrag.
Geringerer Puffer bei Wertschwankungen
Ohne Eigenkapitalpuffer bist du bei fallenden Immobilienpreisen schneller in der Situation, dass die Restschuld den Marktwert übersteigt ("negatives Eigenkapital").
Weniger Verhandlungsspielraum
Mit wenig Eigenkapital sitzt du bei Zinsverhandlungen am kürzeren Hebel — die Bank trägt das größere Risiko und diktiert eher die Konditionen.
Finanzierung berechnen → | Selbstauskunft: Was rein muss | Eigenkapital: Wie viel brauche ich?
FAQ: Darlehensformen und Finanzierungsquote
Ist eine 110 %-Finanzierung überhaupt noch verbreitet?
Nur wenige Kreditinstitute bieten sie an, meist an Kunden mit sehr guter Bonität und hohem, sicherem Einkommen. Ein Finanzierungsvermittler mit Zugang zu vielen Banken erhöht die Chancen.
Ist eine 80 %-Finanzierung immer die günstigste Option?
In der Regel ja, weil das Risiko für die Bank am geringsten ist. Ob sie für dich die beste Wahl ist, hängt aber auch davon ab, wie viel Eigenkapital du sonst für Rücklagen oder Investitionen brauchst.
Kann ich später von 100 % auf 80 % umschichten?
Ja, über Sondertilgungen oder eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung lässt sich die Finanzierungsquote im Zeitverlauf senken.
