Kaufnebenkosten Immobilien: Der vollständige Bundesländer-Vergleich 2024
Beim Immobilienkauf kommen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu. Je nach Bundesland und ob ein Makler involviert ist, sind das 9 % bis über 15 % des Kaufpreises. Bei einer 400.000-Euro-Immobilie macht das 36.000 bis 60.000 Euro — kein Pappenstiel. Dieser Ratgeber schlüsselt alle Kostenpositionen auf.
Kaufnebenkosten nach Bundesland: Gesamtübersicht 2024
| Bundesland | GrEST | Notar+GBA | Makler (typisch) | Gesamt (ohne Makler) | Gesamt (mit Makler) |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 1,5–2 % | 3,57 % | 5,0–5,5 % | 8,57–9,07 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 1,5–2 % | 3,57 % | 6,5–7,0 % | 10,07–10,57 % |
| Berlin | 6,0 % | 1,5–2 % | 3,57 % | 7,5–8,0 % | 11,07–11,57 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 1,5–2 % | 3,57 % | 8,0–8,5 % | 11,57–12,07 % |
| Hamburg | 5,5 % | 1,5–2 % | 3,57 % | 7,0–7,5 % | 10,57–11,07 % |
| Hessen | 6,0 % | 1,5–2 % | 3,57 % | 7,5–8,0 % | 11,07–11,57 % |
| MV, Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 1,5–2 % | 3,57 % | 6,5–7,0 % | 10,07–10,57 % |
| NRW | 6,5 % | 1,5–2 % | 3,57 % | 8,0–8,5 % | 11,57–12,07 % |
| Niedersachsen, Bremen | 5,0 % | 1,5–2 % | 3,57 % | 6,5–7,0 % | 10,07–10,57 % |
| Rheinland-Pfalz, Saarland | 5,0 % | 1,5–2 % | 3,57 % | 6,5–7,0 % | 10,07–10,57 % |
| Sachsen, Thüringen | 3,5–5 % | 1,5–2 % | 3,57 % | 5,0–7,0 % | 8,57–10,57 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 1,5–2 % | 3,57 % | 8,0–8,5 % | 11,57–12,07 % |
Position 1: Grunderwerbsteuer (GrEST)
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition. Sie ist eine Ländersteuer und variiert von 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen ab 2024).
- Zahlt der Käufer (üblicherweise)
- Fällig nach notariellem Kaufvertrag, spätestens vor Eigentumsumschreibung
- Kein Vorsteuerabzug außer bei gewerblichem Kauf mit Option zur Umsatzsteuer
Details: Grunderwerbsteuer Bundesländer 2024
Position 2: Notar- und Grundbuchkosten
Der Notar ist beim Immobilienkauf zwingend vorgeschrieben. Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit einheitlich geregelt — lediglich ein leichter Spielraum zwischen Minimum und Maximum.
- Notargebühr: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
- Grundbuchkosten: ca. 0,3–0,5 % des Kaufpreises
- Gesamt: typischerweise 1,5–2,0 % des Kaufpreises
Position 3: Maklerprovision
Seit dem Maklerprovisionsgesetz (2020) gilt: Wer den Makler bestellt, zahlt mindestens 50 % der Provision. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision meist 50/50.
- Typische Gesamtprovision: 5,95 %–7,14 % inkl. MwSt.
- Käuferanteil: 2,975 %–3,57 % inkl. MwSt.
- Ohne Makler (Privatverkauf): Erhebliche Ersparnis möglich
Details: Notar-Kosten beim Immobilienkauf
Berechnung für ein konkretes Beispiel
Kaufpreis 350.000 €, NRW (GrEST 6,5 %), mit Makler:
- Grunderwerbsteuer: 350.000 × 0,065 = 22.750 €
- Notar + Grundbuch: 350.000 × 0,018 = 6.300 €
- Maklerprovision: 350.000 × 0,0357 = 12.495 €
- Gesamte Nebenkosten: 41.545 € (11,87 %)
- Gesamte Investition: 391.545 €
Eigenkapital-Bedarf berechnen: Eigenkapital-Rechner. Rendite nach Nebenkosten: Nettomietrendite-Rechner.
Tipps zur Kostenreduktion
- Bundesland wählen: Bayern und Sachsen sind 3 Prozentpunkte günstiger als NRW/SH — spart bei 300.000 € = 9.000 € Grunderwerbsteuer
- Ohne Makler: Direktkauf vom Eigentümer spart Maklerprovision
- Inventar separat: Küche, Sauna, Gartenhaus separat kaufen → Grunderwerbsteuer nur auf Gebäude-Anteil
- Familienprivileg: Kauf innerhalb der Familie (Ehepartner, Kinder) ist grunderwerbsteuerfrei
Kann ich die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Bei vermieteten Objekten: Ja, über die Nutzungsdauer (Notar + Grundbuch als Anschaffungsnebenkosten, AfA-Basis erhöhend). Bei Eigennutzung: Nein, keine steuerliche Absetzbarkeit. Grunderwerbsteuer erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage.
Was passiert, wenn der Kaufvertrag platzt?
Wenn der Kaufvertrag vor Eintragung ins Grundbuch rückgängig gemacht wird, kann die Grunderwerbsteuer zurückgefordert werden. Notarkosten bleiben aber i.d.R. bestehen, da die Beurkundung bereits stattgefunden hat.
Gibt es Grunderwerbsteuerbefreiungen?
Ja: Erwerb durch Ehepartner/eingetragene Lebenspartner, direkte Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern), Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung im geraden Verwandtschaftsverhältnis.
Verwandte Artikel: Spekulationsfrist bei Immobilien: § 23 EStG einfach erklärt | Mieteinnahmen versteuern: Was Vermieter wissen müssen | Grunderwerbsteuer im Bundesländervergleich 2024 | Immobilien AfA: Abschreibung richtig nutzen und Steuern sparen
