Der Notar (Bundesnotarkammer) ist beim Immobilienkauf Schritt für Schritt unverzichtbar – ohne ihn ist kein Kaufvertrag wirksam. Die Kosten sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Hier alles, was du wissen musst.
Warum Notar zwingend notwendig ist
In Deutschland muss jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar beurkundet den Vertrag, überwacht die Abwicklung und beantragt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch (finanzen.net).
Was der Notar kostet
Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt – nicht verhandelbar. Sie richten sich nach dem Kaufpreis:
- Kaufpreis 200.000 €: Notarkosten ca. 1.800–2.200 €
- Kaufpreis 300.000 €: Notarkosten ca. 2.500–3.000 €
- Kaufpreis 500.000 €: Notarkosten ca. 3.500–4.500 €
Grundbuchkosten oben drauf
Zusätzlich zu den Notarkosten kommen die Grundbuchkosten für:
- Eigentumsumschreibung: ca. 0,5 % des Kaufpreises
- Grundschuldeintragung (Sicherheit der Bank): ca. 0,2–0,3 % der Darlehenssumme
Wer zahlt?
Üblicherweise zahlt der Käufer die Notarkosten und Grundbuchkosten. Das ist Verhandlungssache, aber Branchenstandard.
Gesamt-Daumenregel
Notar + Grundbuch = ca. 1,5–2 % des Kaufpreises. Berechne alle Nebenkosten auf einmal mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner.
Alle Kaufnebenkosten im Überblick
| Kostenposition | Höhe | Pflicht? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % (Bayern) – 6,5 % (NRW, BRB...) | Ja |
| Notar- und Grundbuchkosten | ca. 1,5–2,0 % | Ja |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 0–3,57 % | Nur bei Makler |
| Gutachter/Sachverständiger | 500–2.000 € (Festbetrag) | Empfehlung |
| Finanzierungskosten | 0–1 % | Selten |
Nebenkosten-Kalkulation: 350.000 € Kaufpreis NRW mit Makler
Grunderwerbsteuer (6,5 %): 22.750 €
Notar + Grundbuch (1,8 %): 6.300 €
Maklerprovision (3,57 %): 12.495 €
Gesamtnebenkosten: 41.545 € (11,9 %)
Ohne Makler: 29.050 € (8,3 %) → Ersparnis 12.495 €
So sparst du bei den Nebenkosten
- Ohne Makler kaufen: Direktkauf vom Eigentümer spart bis zu 3,57 %
- Inventar separat bewerten: Einbauküche etc. separat ausweisen — keine GrESt darauf
- Bundesland wählen: Bayern und Sachsen haben mit 3,5 % die niedrigste Steuer
Häufige Fragen
In der Regel ja. Banken finanzieren Kaufnebenkosten nicht mit.
Als Vermieter: ja, sie erhöhen die Anschaffungskosten und AfA-Basis. Als Eigennutzer: nein.
Notarrechnung nach Beurkundung, fällig in 15–30 Tagen. Grunderwerbsteuer: 4 Wochen nach Steuerbescheid.
Notarkosten beim Immobilienkauf: Was genau zahlst du?
Notarkosten sind gesetzlich festgelegt (GNotKG — Gerichts- und Notarkostengesetz) und bundesweit einheitlich. Es gibt keinen Verhandlungsspielraum. Hier ist eine genaue Aufschlueselung.
Notarkosten-Aufschlueselung (Muster: 300.000 e)
| Position | Gebuehrenformel | Bei 300.000 e |
|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | 2,0 Gebuehren nach GNotKG | ca. 1.070 e |
| Beglaubigung Unterschriften | 0,2 Gebuehren | ca. 107 e |
| Vollzug Kaufvertrag | 0,5 Gebuehren | ca. 270 e |
| Grundschuldbestellung | 1,0 Gebuehren | ca. 535 e |
| Loeschungsbestellung | — | ca. 100-200 e |
| Auslagen (Post, Kopien) | pauschal | ca. 50-100 e |
| Gesamt Notar | — | ca. 2.100-2.300 e |
| Grundbuchgebuehren | — | ca. 1.100-1.500 e |
| Total Notar + Grundbuch | — | ca. 3.200-3.800 e |
Notarkosten-Tabelle nach Kaufpreis
| Kaufpreis | Notar + Grundbuch gesamt | Anteil |
|---|---|---|
| 150.000 e | ca. 2.100 e | 1,4 % |
| 250.000 e | ca. 3.000 e | 1,2 % |
| 400.000 e | ca. 4.200 e | 1,05 % |
| 600.000 e | ca. 5.600 e | 0,93 % |
| 1.000.000 e | ca. 8.000 e | 0,8 % |
Notarkosten haben einen degressiven Effekt: Je hoeher der Kaufpreis, desto kleiner der prozentuale Anteil.
Notarkosten steuerlich absetzen
Bei vermieteten Immobilien (Kapitalanlage): Vollstaendig als Anschaffungsnebenkosten absetzbar (ueber AfA). Bei eigengesetzten Immobilien: Nicht absetzbar.
FAQ: Notarkosten
Wichtig: Deine Bonität beeinflusst direkt den Zinssatz, den du bekommst — schon 0,5 % Unterschied bedeuten bei 300.000 € Kredit über 10 Jahre mehr als 15.000 € Mehrkosten.
Wer zahlt die Notarkosten — Kaeufer oder Verkaeufer?
Ueblicherweise zahlt der Kaeufer die Notarkosten vollstaendig. Der Verkaeufer zahlt nur seine eigene notarielle Vollmacht (falls noetig) und eventuelle Loeschungskosten alter Grundschulden.
Kann ich einen guenstigeren Notar waehlen?
Alle Notare berechnen die gleichen gesetzlichen Gebuehren — ein Preisvergleich ist nicht moeglich. Du kannst aber den Notar frei waehlen (Kaeufer hat das Recht). Tipp: Notar in einer guenstigeren Region (z.B. laendlich statt innerstaedt.) kann kuerzere Wartezeiten haben.
