Die Maklerprovision (§ 656a BGB) war lange ein Kostentreiber für Immobilienkäufer. Seit dem Gesetz von 2020 gilt das Bestellerprinzip auch für Eigentumswohnungen und Häuser. Was hat sich verändert?
Das Bestellerprinzip seit Dezember 2020
Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. Verkäufer können nicht mehr die gesamte Provision auf den Käufer abwälzen.
In der Praxis bedeutet das: Übliche Aufteilung heute ist 50/50 (je 3,57 % inkl. MwSt. von Käufer und Verkäufer).
Übliche Provisionssätze 2024
- Gesamtprovision: meist 5,95–7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.)
- Käuferanteil: 2,975–3,57 %
- Verkäuferanteil: gleichhoch wie Käuferanteil (mindestens)
Wann keine Provision anfällt
- Kauf direkt vom Eigentümer (privater Verkauf ohne Makler)
- Kauf von Verwandten
- Bei manchen Neubauprojekten (Direktverkauf vom Bauträger)
Maklerprovision einsparen
Bei 400.000 € Kaufpreis: 3,57 % Maklerprovision = 14.280 €. Das ist erheblich. Strategien:
- Aktiv nach Privatverkäufen suchen (Immobilienscout24 Filter „von privat")
- Direktansprache von Eigentümern (Off-Market)
- Neubau direkt vom Bauträger kaufen
Kalkuliere alle Nebenkosten mit unserem Nebenkosten-Rechner.
Alle Kaufnebenkosten im Überblick
| Kostenposition | Höhe | Pflicht? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % (Bayern) – 6,5 % (NRW, BRB...) | Ja |
| Notar- und Grundbuchkosten | ca. 1,5–2,0 % | Ja |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 0–3,57 % | Nur bei Makler |
| Gutachter/Sachverständiger | 500–2.000 € (Festbetrag) | Empfehlung |
| Finanzierungskosten | 0–1 % | Selten |
Nebenkosten-Kalkulation: 350.000 € Kaufpreis NRW mit Makler
Grunderwerbsteuer (6,5 %): 22.750 €
Notar + Grundbuch (1,8 %): 6.300 €
Maklerprovision (3,57 %): 12.495 €
Gesamtnebenkosten: 41.545 € (11,9 %)
Ohne Makler: 29.050 € (8,3 %) → Ersparnis 12.495 €
So sparst du bei den Nebenkosten
- Ohne Makler kaufen: Direktkauf vom Eigentümer spart bis zu 3,57 %
- Inventar separat bewerten: Einbauküche etc. separat ausweisen — keine GrESt darauf
- Bundesland wählen: Bayern und Sachsen haben mit 3,5 % die niedrigste Steuer
Häufige Fragen
In der Regel ja. Banken finanzieren Kaufnebenkosten nicht mit.
Als Vermieter: ja, sie erhöhen die Anschaffungskosten und AfA-Basis. Als Eigennutzer: nein.
Notarrechnung nach Beurkundung, fällig in 15–30 Tagen. Grunderwerbsteuer: 4 Wochen nach Steuerbescheid.
Maklerprovision beim Immobilienkauf: Was zahlst du wirklich?
Seit dem Bestellerprinzip (Dezember 2020) gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Haelfte der Provision. Kaeufern steht seitdem rechtlich nicht mehr zu, die volle Provision zu tragen. Aber die Praxis sieht oft anders aus.
Gesetzliche Regelung seit 2020
| Situation | Kaeufer zahlt | Verkaeufer zahlt |
|---|---|---|
| Verkaeufer beauftragt Makler | Max. 50 % der Provision | Mind. 50 % der Provision |
| Kaeufer beauftragt Makler | Volle Provision | Nichts |
| Doppelauftrag (Makler fuer beide) | Max. 50 % | Mind. 50 % |
Typische Provisionshoehen in Deutschland
| Region | Uebliche Gesamtprovision | Kaeuferanteil | Bei 300.000 e |
|---|---|---|---|
| Bayern, BW, Hessen | 7,14 % | 3,57 % | 10.710 e |
| NRW, Niedersachsen | 7,14 % | 3,57 % | 10.710 e |
| Berlin, Brandenburg | 7,14 % | 3,57 % | 10.710 e |
| Hamburg | 6,25 % | 3,12 % | 9.375 e |
| Ohne Makler (Privatkauf) | 0 % | 0 % | 0 e |
Maklerprovision steuerlich absetzen?
Ja — bei vermieteten Immobilien (Kapitalanlage) gehoert die Kaeufer-Maklercourtage zu den Anschaffungsnebenkosten und wird ueber die AfA abgeschrieben. Bei selbstgenutzten Immobilien ist keine Absetzung moeglich.
Tipps: Provision sparen oder verhandeln
- Direkt beim Eigentuemer kaufen: Immoscout, eBay Kleinanzeigen — Privatangebote ohne Makler
- Provision verhandeln: Bei hochwertigen Objekten ist 0,5-1 % Nachlass manchmal moeglich
- Bieterverfahren meiden: Hohe Nachfrage = kein Verhandlungsspielraum
- Off-Market kaufen: Direkter Kontakt zu Verkaeufer spart Provision komplett
FAQ: Maklerprovision
Kann ich die Maklerprovision komplett umgehen?
Ja — beim Direktkauf ohne Makler faellt keine Provision an. Das setzt voraus, dass du den Verkaeufer direkt findest (z.B. durch Anschreiben in Wunschstrassen, Netzwerk, Direkt-Marktplataetze). Der Zeitaufwand ist hoeher, aber die Ersparnis erheblich.
Wann wird die Maklerprovision fallig?
Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags — unabhaengig vom Eigentumsuebergang. In der Regel innerhalb von 14 Tagen nach Beurkundung per Rechnung faellig.
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