Die Kaufnebenkosten (Bundesnotarkammer) beim Immobilienkauf werden von vielen unterschätzt. Je nach Bundesland und ob ein Makler involviert ist, summieren sie sich auf 6–15 % des Kaufpreises. Das sind bei 300.000 € bis zu 45.000 € zusätzlich.
Die drei Hauptposten
1. Grunderwerbsteuer (GrEStG): 3,5–6,5 %
Der Satz hängt vom Bundesland ab. In Bayern zahlst du 3,5 %, in NRW 6,5 %. Bei 300.000 € sind das 10.500 € bis 19.500 €. Berechne es schnell mit unserem Nebenkosten-Rechner. (Kaufnebenkosten senken: So sparst du beim Immobili)
2. Notar und Grundbuch: ca. 1,5–2 %
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und beantragt die Eigentumsumschreibung. Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis (GNotKG) und liegen typischerweise bei:
- Notarkosten: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragung: ca. 0,5 % des Kaufpreises
3. Maklerprovision: 0–7,14 % (je nach Vereinbarung)
Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Bei Privatverkäufen entfällt die Maklerprovision ganz. Bei gemischter Provision zahlen Käufer und Verkäufer je hälftig.
Typische Gesamtnebenkosten nach Bundesland
Bei 300.000 € Kaufpreis ohne Makler:
- Bayern: 10.500 + 4.500 = 15.000 € (5 %)
- Berlin: 18.000 + 4.500 = 22.500 € (7,5 %)
- NRW: 19.500 + 4.500 = 24.000 € (8 %)
Mit Makler (3 % Käuferanteil): jeweils 9.000 € mehr.
Was viele vergessen: Diese Nebenkosten gibt es auch
- Gutachterkosten (wenn gewünscht): 500–1.500 €
- Grunderwerbsteuer bei Tiefgarage oder Stellplatz (falls separat verkauft)
- Finanzierungskosten: Bereitstellungszinsen, Bankgebühren
Alle Kaufnebenkosten im Überblick
| Kostenposition | Höhe | Pflicht? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % (Bayern) – 6,5 % (NRW, BRB...) | Ja |
| Notar- und Grundbuchkosten | ca. 1,5–2,0 % | Ja |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 0–3,57 % | Nur bei Makler |
| Gutachter/Sachverständiger | 500–2.000 € (Festbetrag) | Empfehlung |
| Finanzierungskosten | 0–1 % | Selten |
Nebenkosten-Kalkulation: 350.000 € Kaufpreis NRW mit Makler
Grunderwerbsteuer (6,5 %): 22.750 €
Notar + Grundbuch (1,8 %): 6.300 €
Maklerprovision (3,57 %): 12.495 €
Gesamtnebenkosten: 41.545 € (11,9 %)
Ohne Makler: 29.050 € (8,3 %) → Ersparnis 12.495 €
So sparst du bei den Nebenkosten
- Ohne Makler kaufen: Direktkauf vom Eigentümer spart bis zu 3,57 %
- Inventar separat bewerten: Einbauküche etc. separat ausweisen — keine GrESt darauf
- Bundesland wählen: Bayern und Sachsen haben mit 3,5 % die niedrigste Steuer
Häufige Fragen
In der Regel ja. Banken finanzieren Kaufnebenkosten nicht mit.
Als Vermieter: ja, sie erhöhen die Anschaffungskosten und AfA-Basis. Als Eigennutzer: nein.
Notarrechnung nach Beurkundung, fällig in 15–30 Tagen. Grunderwerbsteuer: 4 Wochen nach Steuerbescheid.
Alle Kaufnebenkosten im Überblick: Was beim Immobilienkauf noch draufkommt
Viele Käufer fokussieren sich auf den Kaufpreis und vergessen die Nebenkosten. Das kann teuer werden: In NRW kommen 9,07 % obendrauf, in Bayern "nur" 7,07 %.
Vollständige Nebenkostentabelle (Bundesland-abhängig)
| Kostenposition | Bayern | NRW | Berlin | Hamburg |
|---|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 6,5 % | 6,0 % | 4,5 % |
| Notarkosten (ca.) | 1,5 % | 1,5 % | 1,5 % | 1,5 % |
| Grundbucheintragung | 0,5 % | 0,5 % | 0,5 % | 0,5 % |
| Maklerprovision (je 50/50) | 1,79 % | 1,79 % | 1,79 % | 1,79 % |
| Gesamtnebenkosten | 7,29 % | 10,29 % | 9,79 % | 8,29 % |
Was sind Kaufnebenkosten konkret?
Grunderwerbsteuer
Einmalige Steuer auf den Kaufpreis, fällig nach Notartermin. Unterschiedlich nach Bundesland. Keine Möglichkeit zur Reduzierung außer durch Inventar-Aufteilung im Kaufvertrag.
Notarkosten
Gesetzlich geregelt im GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz). Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und ist für beide Seiten neutral. Ca. 1-1,5 % des Kaufpreises inkl. Grundschuldbestellung.
Grundbucheintragung
Das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer ein. Ca. 0,4-0,6 % des Kaufpreises. Erst nach Eintragung bist du offiziell Eigentümer.
Maklerprovision
Seit 2020: Derjenige, der den Makler beauftragt (meist Verkäufer), muss mindestens 50 % zahlen. Käufer zahlt maximal denselben Betrag. Durchschnittlich 3,57 % Gesamtprovision = je 1,79 % Käufer + Verkäufer. Verhandelbar!
Nebenkosten finanzieren: Was ist möglich?
- Die meisten Banken finanzieren NUR den Kaufpreis (100 % Finanzierung)
- Nebenkosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden
- Ausnahme: Einige Banken erlauben 110 % Finanzierung bei sehr guter Bonität (Nebenkosten eingeschlossen)
- Faustregel: Eigenkapital ≥ Kaufnebenkosten + 10 % des Kaufpreises
Checkliste: Nebenkosten vollständig einplanen
- Grunderwerbsteuer nach Bundesland korrekt berechnet?
- Notarkosten-Angebot eingeholt (ca. 1,5 % des Kaufpreises)?
- Maklerprovision: Wie hoch? Verhandlungsspielraum ausgelotet?
- Eventuelle Gutachterkosten einkalkuliert (300-800 €)?
- Renovierungskosten nach Kauf berücksichtigt?
- Liquiditätspuffer von 3-6 Monaten Lebenshaltung noch vorhanden?
FAQ: Kaufnebenkosten
Wichtig: Deine Bonität beeinflusst direkt den Zinssatz, den du bekommst — schon 0,5 % Unterschied bedeuten bei 300.000 € Kredit über 10 Jahre mehr als 15.000 € Mehrkosten.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einer Immobilie?
Gesamte Kaufnebenkosten: 7–12 % des Kaufpreises. Aufschlüsselung: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar + Grundbuch 1,5–2 %, Makler 0–3,57 % (je nach Bundesland). Bei 300.000 € und 10 % Nebenkosten = 30.000 € zusätzlich aus Eigenkapital.
Kann man Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Bei Kapitalanlage (Vermietung): Ja! Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten werden dem Gebäudewert zugerechnet und über AfA abgeschrieben. Maklerprovision ebenfalls aktivierbar. Nur bei Eigennutzung: keine steuerliche Absetzbarkeit. Sparpotenzial: bei 42 % Steuersatz und 25.000 € Nebenkosten ca. 10.500 € AfA-Vorteile über die Laufzeit.
Gibt es eine Immobilie ohne Makler zu kaufen — und wie viel spart man?
Ja! Über Immoscout24 (Privatangebote), eBay Kleinanzeigen, Notare (Zwangsversteigerungen), oder direkte Ansprache in gewünschten Lagen. Ersparnis: 3–7 % des Kaufpreises (beidseitige Teilung seit 2020 in DE). Bei 300.000 €: bis zu 21.000 € gespart — erheblicher Vorteil für die Anfangsrendite.
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