Vorfälligkeitsentschädigung: Was steckt dahinter?
Wer einen Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlt oder ablöst, muss der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Sie gleicht den entgangenen Zinsgewinn aus, den die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung verliert.
Wann wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig?
- Vorzeitige Kreditkündigung innerhalb der Zinsbindung
- Ablösung durch eine andere Bank (Umschuldung)
- Immobilienkauf mit Ablösung des Objektkredits
- Scheidung mit Verkauf der Immobilie
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Höhe hängt von drei Faktoren ab: Restschuld, verbleibende Zinsbindung und aktuelles Zinsniveau. Je länger die Restlaufzeit und je höher der vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen Marktzins, desto höher die Entschädigung.
Rechenbeispiel
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Restschuld | 220.000 € |
| Vereinbarter Zins | 3,8% |
| Aktueller Marktzins | 3,2% |
| Verbleibende Zinsbindung | 5 Jahre |
| Vorfälligkeitsentschädigung (Schätzung) | ca. 6.000–10.000 € |
Wann ist die Vorfälligkeitsentschädigung NICHT fällig?
- Nach 10 Jahren Zinsbindung: Gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) nach 10 Jahren — mit 6 Monaten Kündigungsfrist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung
- Nach Zinsbindungsende: Bei Anschlussfinanzierung ist kein Strafzahlung fällig
- Berechtigtes Interesse: Bei Verkauf der Immobilie durch Tod, Scheidung, berufliche Versetzung — Bank muss kooperieren, kann aber trotzdem VFE verlangen
- Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Wenn die Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag fehlerhaft war, kann das Darlehen widerruflich sein — Einzelfallprüfung!
Vorfälligkeitsentschädigung prüfen lassen
Banken machen bei der Berechnung manchmal Fehler oder wenden ungünstige Methoden an. Vor Zahlung immer prüfen lassen — Bankenrechtsanwälte oder Verbraucherzentralen helfen. Kosten: 100–500 €, mögliche Ersparnis: mehrere tausend Euro.
Strategie: So vermeidest du die VFE
4 Strategien gegen Vorfälligkeitsentschädigung
- 10-Jahres-Frist nutzen: Bei 10+ Jahren Zinsbindung nach 10 Jahren kündigen — ohne Strafe
- Sondertilgungen vorab verhandeln: Im Kreditvertrag großzügige Sondertilgungsoption vereinbaren
- Forward-Darlehen: Anschlussfinanzierung bis zu 60 Monate vorab sichern — ohne VFE
- Verkaufszeitpunkt planen: Bei absehbarem Verkauf Zinsbindungsende kalkulieren
Rendite berechnen → | Baufinanzierung erklärt | Renditeimmobilien finanzieren
FAQ Vorfälligkeitsentschädigung
Kann ich die VFE von der Steuer absetzen?
Bei Vermietungsimmobilien: Ja — die VFE ist als Werbungskosten absetzbar, wenn sie im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietung steht (z.B. Verkauf und Reinvestition).
Darf die Bank beliebig hohe VFE verlangen?
Nein — die Berechnungsmethoden sind durch Rechtsprechung begrenzt. Bei überhöhter VFE können Gerichte reduzieren.
Verwandte Artikel: Baufinanzierung erklärt: Zinsen, Tilgung, Laufzeit & Fehler vermeiden | Renditeimmobilien finanzieren: Strategien, Eigenkapital & Bankgespräch | Immobilien & Steuern: Vollständiger Leitfaden für Vermieter 2024 | Immobilien-Abschreibung (AfA): Wie du 6.000 € Steuern pro Jahr sparst
