Immobilien-AfA: Der unterschätzte Steuer-Turbo
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bei Immobilien ist für viele Vermieter die größte einzelne Steuerersparnis im Jahr. Wer sie kennt und richtig ansetzt, spart je nach Steuersatz mehrere tausend Euro jährlich — steuerlich legal und sogar ausdrücklich erwünscht.
Was ist die AfA?
AfA steht für "Absetzung für Abnutzung" und erlaubt es Vermietern, die theoretische Wertminderung eines Gebäudes jährlich steuerlich geltend zu machen. Obwohl Immobilien real oft an Wert gewinnen, darf der Gesetzgeber eine fiktive Abnutzung steuerlich berücksichtigt werden.
AfA-Sätze im Überblick
| Gebäudekategorie | AfA-Satz | Nutzungsdauer (fiktiv) |
|---|---|---|
| Wohngebäude (Baujahr nach 1924) | 2% p.a. | 50 Jahre |
| Wohngebäude (Baujahr vor 1925) | 2,5% p.a. | 40 Jahre |
| Neubauten ab 2023 (§ 7b EStG, degressiv) | 5% p.a. (4 Jahre) | dann 2% |
| Gewerbeimmobilien | 3% p.a. | 33 Jahre |
| Denkmalgeschützte Gebäude | bis 9% p.a. (12 Jahre) | Sonderregelung |
Berechnung: AfA-Basis korrekt ermitteln
Wichtig: Die AfA berechnet sich nur auf den Gebäudewert, nicht auf das Grundstück. Das Grundstück unterliegt keiner Abnutzung und ist daher nicht abschreibbar.
Schritt-für-Schritt-Berechnung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gesamtkaufpreis | 450.000 € |
| Kaufnebenkosten (Notar, GrESt, Makler) | 54.000 € |
| Gesamte Anschaffungskosten | 504.000 € |
| Grundstückswert (Bodenrichtwert × Fläche) | 100.800 € (20%) |
| AfA-Bemessungsgrundlage (Gebäude) | 403.200 € |
| Jährliche AfA (2%) | 8.064 € |
| Steuerersparnis bei 42% ESt | 3.387 €/Jahr |
Grundstücksanteil: Wo Fehler teuer werden
Viele Vermieter nehmen pauschal 20–30% Grundstücksanteil. Das ist legal — aber oft nicht optimal. In Metropolen (München, Frankfurt, Hamburg) können Grundstücksanteile 40–70% des Kaufpreises ausmachen, was die AfA-Basis dramatisch senkt.
Tipp: Gutachten für Grundstückswert
Ein Wertgutachten (Kostenpunkt: 500–2.000 €) kann den tatsächlichen Grundstückswert zum Kaufzeitpunkt belegen. In Lagen mit niedrigen Bodenrichtwerten lässt sich so eine höhere AfA-Basis rechtssicher begründen — und die jährliche Steuerersparnis dauerhaft erhöhen.
AfA bei Denkmalschutz: Die Königsklasse
Denkmalgeschützte Immobilien bieten die höchste AfA: Sanierungskosten können in den ersten 8 Jahren zu 9% p.a. und in den folgenden 4 Jahren zu 7% p.a. abgeschrieben werden. Bei 200.000 € Sanierungskosten sind das in 12 Jahren 172.000 € Steuerabzüge.
Neue degressive AfA ab 2023
Für Neubauten, die ab 01.10.2023 fertiggestellt werden, gilt die neue degressive AfA: In den ersten 4 Jahren je 5% p.a. (statt 2%). Das entspricht einer Verdoppelung der frühen Abschreibung und verbessert den Cash-Flow in der Aufbauphase erheblich.
AfA-Fehler vermeiden: Checkliste
Häufige AfA-Fehler und wie du sie vermeidest
- Fehler: Grundstücksanteil zu hoch angesetzt → weniger AfA
Lösung: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche exakt berechnen - Fehler: Kaufnebenkosten vergessen in der AfA-Basis
Lösung: Notar-, Makler- und Grunderwerbsteuerkosten anteilig hinzurechnen - Fehler: Anschaffungsnahe Herstellungskosten falsch behandelt
Lösung: Renovierungskosten im 1. Jahr: max. 15%-Grenze beachten - Fehler: AfA nach Vollabschreibung weiter angesetzt
Lösung: Nach 50 Jahren (oder degressiv nach anderer Dauer) endet die AfA - Fehler: Kein Nachweis für Gebäudewert-Ermittlung
Lösung: Dokumentation aufbewahren (Gutachten oder Berechnung)
AfA und Verkauf: Was beim Exit passiert
Achtung: Alle geltend gemachten AfA-Beträge erhöhen den steuerlichen Veräußerungsgewinn beim Verkauf. Kaufpreis 300.000 €, kumulierte AfA 60.000 €, Verkaufspreis 400.000 € → steuerlicher Gewinn 160.000 € (nicht nur 100.000 €). Nach 10 Jahren ist der Gewinn aber steuerfrei!
Rendite nach AfA berechnen → | Steuer-Guide komplett | Spekulationsfrist erklärt
FAQ: Immobilien-AfA
Ab wann kann ich die AfA geltend machen?
Ab dem Jahr der Fertigstellung bzw. des Erwerbs, anteilig (monatgenau) im Kaufjahr.
Was passiert mit der AfA, wenn ich die Wohnung selbst nutze?
Bei Eigennutzung entfällt die AfA vollständig — sie ist nur bei vermieteten Objekten möglich.
Kann ich erhöhte AfA bei Sanierung geltend machen?
Ja — Sanierungskosten können je nach Art als Erhaltungsaufwand sofort oder als Herstellungskosten über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden.
