Das Steuer-System für Vermieter
Vermietung und Verpachtung bildet eine eigene Einkunftsart (§ 21 EStG). Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Steuersatz versteuert — aber Sie dürfen alle Werbungskosten (Kosten zur Erzielung der Mieteinnahmen) dagegen rechnen. Wer das Steuerrecht gut kennt, kann die Steuerlast erheblich reduzieren.
Steuerliche Grundstruktur
| Element | Wirkung | Wo in der Steuererklärung? |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen (Kaltmiete) | Einnahmen, steuerpflichtig | Anlage V, Zeile 7–14 |
| Betriebskosten-Vorauszahlung | Einnahme, wird abgerechnet | Anlage V, separat aufführen |
| Werbungskosten | Mindern den steuerpflichtigen Überschuss | Anlage V, Zeile 33–82 |
| Überschuss/Verlust | Geht in Gesamteinkommen ein | Anlage V, Ergebnis |
Die wichtigsten Werbungskosten
- AfA (2–3 % des Gebäudeanteils): Häufig größter Kostenblock
- Hypothekenzinsen: Volle Absetzbarkeit — nicht die Tilgung!
- Verwaltungskosten, Hausverwaltung
- Instandhaltungsmaßnahmen
- Grundsteuer
- Versicherungsprämien
- Reisekosten zur Immobilie
- Inseratskosten, Steuerberatungskosten
Ausführlicher: Werbungskosten als Vermieter. AfA-Details: AfA Immobilien erklärt.
Steuerliche Zeitplanung: Was wann fällig wird
| Was | Wann | Hinweis |
|---|---|---|
| Einkommensteuererklärung | 31.07. des Folgejahres (ohne Steuerberater) | Mit Steuerberater: 28.02. übernächstes Jahr |
| Vorauszahlungen ESt | 15.03., 15.06., 15.09., 15.12. | Werden vom FA festgesetzt |
| Grundsteuer | Je nach Gemeinde (oft vierteljährlich) | Direkt vom Konto oder als BK umgelegt |
| Betriebskostenabrechnung | Bis 31.12. des Folgejahres | Pflicht für Vermieter |
Steuersparende Strukturen
- Kaufpreisaufteilung: Hoher Gebäudeanteil = mehr AfA
- Erhaltungsaufwand statt Herstellungsaufwand: Sofortabzug vs. AfA
- Drei-Jahres-Grenze: Kosten bis 15 % des Gebäudewertes in 3 Jahren = Erhaltungsaufwand (Sofortabzug); mehr = Anschaffungsnaher Aufwand (muss aktiviert werden)
- Denkmal-AfA: Bis 9 % p. a. bei Sanierungskosten (Denkmalimmobilien)
Cashflow berechnen: Cashflow-Rechner. Nettomietrendite: Nettomietrendite-Rechner.
Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.
FAQ: Steuern für Vermieter
Muss ich Verluste aus Vermietung angeben?
Ja — und das ist positiv: Verluste aus Vermietung mindern Ihr Gesamteinkommen und sparen damit Steuern. Das "Finanzamt bezuschusst" Ihre Immobilie indirekt.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand?
Erhaltungsaufwand (Reparatur, Ersatz) = sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Herstellungsaufwand (wesentliche Verbesserung) = muss über AfA abgeschrieben werden. Die Grenze ist fließend — Steuerberater fragen.
Brauche ich einen Steuerberater?
Nicht zwingend, aber empfohlen. Besonders bei Erstinvestition, komplexen Werbungskosten und höheren Einkommen zahlt sich professionelle Beratung schnell aus.
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