Was ist ein Annuitätendarlehen?
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. "Annuität" kommt vom lateinischen "annus" (Jahr) — die Jahresrate ist fix. Monat für Monat zahlen Sie denselben Betrag, der sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt. Dabei sinkt der Zinsanteil mit der Zeit (weil die Restschuld sinkt), während der Tilgungsanteil steigt.
Wie die Annuität berechnet wird
Formel: Annuität = Darlehensbetrag × (Zinssatz + Tilgungssatz) / 12
Beispiel: 300.000 € Darlehen, 4 % Zins, 2 % Anfangstilgung
- Jährliche Annuität: 300.000 × (0,04 + 0,02) = 18.000 €
- Monatliche Rate: 18.000 / 12 = 1.500 €/Monat
Zins- und Tilgungsanteil im Zeitverlauf
| Jahr | Restschuld | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Rate (fix) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 300.000 € | 1.000 €/Monat | 500 €/Monat | 1.500 € |
| 5 | ca. 270.000 € | ca. 900 € | ca. 600 € | 1.500 € |
| 10 | ca. 235.000 € | ca. 783 € | ca. 717 € | 1.500 € |
| 20 | ca. 155.000 € | ca. 517 € | ca. 983 € | 1.500 € |
Zinsbindung wählen: Kurz vs. Lang
| Zinsbindung | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| 5 Jahre | Meist günstigster Zins, Flexibilität | Zinsänderungsrisiko nach 5 Jahren |
| 10 Jahre | Gute Balance aus Sicherheit und Kosten | Mittleres Zinsänderungsrisiko |
| 15–20 Jahre | Maximale Planungssicherheit | Höherer Aufschlag, weniger Flexibilität |
Sondertilgungsrecht: Unbedingt vereinbaren!
Die meisten Banken bieten 5–10 % Sondertilgung pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist essenziell, wenn Sie unerwartete Liquidität (Erbschaft, Bonus) für die Immobilie nutzen möchten.
Tilgungshöhe: Wie viel tilgen?
- 1 % Tilgung: Sehr günstiger Cashflow, aber extrem lange Laufzeit (50+ Jahre bis abbezahlt)
- 2 % Tilgung: Klassisch — Laufzeit ca. 30–35 Jahre bei durchschnittlichem Zinsniveau
- 3 % Tilgung: Laufzeit ca. 22–27 Jahre — empfohlen bei niedrigem Zinsniveau
- Volltilgung in 20–25 Jahren: Für Altersvorsorge-Käufer ideal
Checkliste: Annuitätendarlehen abschließen
- ☑ Mindestens 3 Bankvergleiche (Baufi24, Interhyp, direkte Banken)
- ☑ Effektiver Jahreszins vergleichen (nicht nur Nominalzins)
- ☑ Sondertilgungsrecht 5–10 % vereinbaren
- ☑ Tilgungsaussetzung möglich? (für Krisenzeiten)
- ☑ Bereitstellungszinsen prüfen (ab wann fallen sie an?)
- ☑ Zinsbindung passend zur geplanten Haltedauer wählen
Berechnen Sie Ihre Rate: Finanzierungsrechner | Tilgungsplan verstehen | Zinsbindung wählen
Gut zu wissen: Ein Tilgungsplan zeigt dir genau, wie sich dein Kredit Jahr für Jahr entwickelt — inklusive Restschuld, Zinsen und Tilgungsanteil.
Was ist der Unterschied zwischen Nominalzins und Effektivzins?
Nominalzins = reiner Zinssatz ohne Nebenkosten. Effektivzins = Nominalzins + alle einmaligen Kosten (Bearbeitungsgebühren etc.) auf Jahresbasis umgerechnet. Für den Vergleich ist immer der Effektivzins maßgeblich.
Was passiert nach dem Ende der Zinsbindung?
Sie müssen die Restschuld anschlusfinanzieren — entweder bei derselben Bank (Prolongation) oder bei einer anderen Bank (Umschuldung). Tipp: 3–6 Monate vorher Angebote einholen, um den besten Zinssatz zu sichern.
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