Die Tilgung (finanzen.net)shöhe ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Immobilienfinanzierung. Sie beeinflusst direkt, wie lange du zahlst und wie viel Zinsen du insgesamt zahlst. Ein konkreter Vergleich.
Was ist Tilgung?
Tilgung ist der Anteil der monatlichen Rate, mit dem du die eigentliche Schuld (das Darlehen) zurückzahlst. Der Rest der Rate ist Zinszahlung – also Kosten ohne Gegenwert.
Vergleich: 1 % vs. 2 % vs. 3 % Tilgung
Darlehen: 240.000 €, Zinssatz: 4,0 %
- 1 % Tilgung: Rate 1.000 €/Monat, Laufzeit bis Tilgung: ca. 52 Jahre
- 2 % Tilgung: Rate 1.200 €/Monat, Laufzeit ca. 31 Jahre
- 3 % Tilgung: Rate 1.400 €/Monat, Laufzeit ca. 23 Jahre
Der Unterschied zwischen 1 % und 3 % Tilgung: Du zahlst 400 € mehr pro Monat – aber bist 29 Jahre früher schuldenfrei und sparst enorme Zinssummen.
Gesamtzinsbelastung im Vergleich
- 1 % Tilgung: ca. 380.000 € Gesamtzinsen
- 2 % Tilgung: ca. 185.000 € Gesamtzinsen
- 3 % Tilgung: ca. 115.000 € Gesamtzinsen
Höhere Tilgung spart Zehntausende Euro – ohne Risiko.
Bei Kapitalanlage: Niedriger Tilgung kann sinnvoll sein
Bei einer Anlageimmobilie gibt es ein Argument für niedrige Tilgung: Zinsen sind als Werbungskosten absetzbar, Tilgung nicht. Wer in hoher Steuerklasse ist, bevorzugt manchmal 1 % Tilgung und investiert das „gesparte" Geld anderweitig.
Das ist aber eine Fortgeschrittenen-Strategie – bespreche sie mit einem Steuerberater.
Sondertilgungen nutzen
Viele Verträge erlauben 5–10 % Sondertilgung pro Jahr. Nutze diese Option nach Möglichkeit – jeder Euro Sondertilgung spart überproportional Zinsen. Berechne die Auswirkungen mit unserem Finanzierungsrechner.
Zinssätze für Immobilienfinanzierung 2024/2025
| Zinsbindung | Zinsspanne | Empfehlung |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,2–4,0 % | Nur bei erwarteten Zinssenkungen |
| 10 Jahre | 3,6–4,4 % | Standard, gutes Gleichgewicht |
| 15 Jahre | 3,8–4,7 % | Für langfristige Planung ideal |
| 20 Jahre | 4,0–5,0 % | Maximale Sicherheit |
Finanzierungs-Vergleich: 250.000 € Darlehen
Zins 3,8 %: Rate ca. 1.208 €/Monat
Zins 4,4 %: Rate ca. 1.333 €/Monat
0,6 % Unterschied = ~12.000 € mehr über 10 Jahre
→ 3–5 Angebote einholen lohnt sich!
Tipps für die beste Finanzierung
- Mindestens 3–5 Angebote einholen (Interhyp, Dr. Klein, Baufi24)
- Eigenkapital optimieren: Jeder Prozentpunkt EK-Erhöhung senkt den Zinssatz
- Sondertilgungsrecht von 5–10 % verhandeln
- Zinsbindung: Lange Bindung bei niedrigen Zinsen, kurze bei hohen
Häufige Fragen
Mindestens Kaufnebenkosten (7–12 %) plus 10–20 % des Kaufpreises.
10-Jahres-Zinssätze liegen bei 3,5–4,5 %. Genaue Höhe hängt von EK, Bonität und Objekt ab.
Ja, aber schwieriger. 2 Jahres-Steuerbescheide nötig, höheres EK verbessert die Chancen.
Wie viel Tilgung ist optimal?
Die Tilgungshoehe beeinflusst Cashflow, Restschuld und Gesamtzinskosten. Es gibt keine universelle Antwort — die richtige Tilgung haengt von deiner persoenlichen Situation ab.
Tilgung und ihre Auswirkungen
| Anfangstilgung | Monatliche Rate (200.000 e, 3,5 % Zins) | Restschuld nach 10 J. | Laufzeit bis 0 |
|---|---|---|---|
| 1,0 % | 750 e | 173.000 e | 45-50 Jahre |
| 1,5 % | 833 e | 163.000 e | 35-38 Jahre |
| 2,0 % | 917 e | 153.000 e | 28-30 Jahre |
| 3,0 % | 1.083 e | 133.000 e | 22-24 Jahre |
| 4,0 % | 1.250 e | 112.000 e | 17-18 Jahre |
Was spricht fuer hohe Tilgung?
- Schnell schuldenfrei — psychologische Sicherheit
- Geringere Restschuld bei Anschlussfinanzierung = niedrigeres Zinsrisiko
- Bei hohen Zinsen (aktuell 3,5-4 %): Tilgung = risikofreie 3,5-4 % Rendite
- Fuer aeltere Kaeufer (ab 50): Schnelle Tilgung wichtig fuer Rentensicherheit
Was spricht fuer niedrige Tilgung?
- Monatlicher Cashflow verbessert sich (Rate kleiner)
- Kapital fuer weitere Investments verfuegbar
- Leverage-Effekt laenger nutzen
- Bei Vermieter: Zinsen weiter steuerlich absetzbar (Zinsen sind Werbungskosten)
Die Faustregel nach Profis
Fuer vermietete Kapitalanlage-Immobilien gilt oft:
- Anfangstilgung 2-2,5 % bei aktuellen Zinsen (3,5-4 %) — Gleichgewicht zwischen Liquiditaet und Schuldenabbau
- Sondertilgungsrecht nutzen: 5 % p.a. kostenlos sondertilgen (in den meisten Vertraegen enthalten)
- Tilgung nie unter 1 % — sonst lauft der Kredit Jahrzehnte und wird bei Anschlussfinanzierung zum Risiko
FAQ: Tilgung
Gut zu wissen: Ein Tilgungsplan zeigt dir genau, wie sich dein Kredit Jahr für Jahr entwickelt — inklusive Restschuld, Zinsen und Tilgungsanteil.
Kann ich die Tilgung waehrend der Laufzeit aendern?
Ja — viele Banken erlauben ein- oder zweimalige Tilgungswechsel waehrend der Zinsbindung (z.B. von 2 % auf 3 %). Prueffe das vor Vertragsabschluss. Normalerweise ist eine Aenderung kostenlos, muss aber rechtzeitig beantragt werden.
