Die Nettomietrendite ist die wichtigere und realistischere Renditekennzahl für Immobilieninvestoren — sie zeigt, was nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten wirklich übrig bleibt. Der kostenlose Nettomietrendite Rechner berechnet sie direkt, ohne Excel.
Nettomietrendite Formel und Berechnung
Formel Nettomietrendite:
(Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Bewirtschaftungskosten umfassen: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Leerstand, nicht umlegbare Betriebskosten.
Brutto vs. Netto Mietrendite: Der Unterschied in Zahlen
| Kennzahl | Formel | Beispiel (200.000 €, 700 €/Monat) |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | 8.400 ÷ 200.000 × 100 = 4,2 % |
| Nettomietrendite | (Jahreskaltmiete − Kosten) ÷ (KP + NK) × 100 | 6.960 ÷ 214.000 × 100 = 3,25 % |
Der Unterschied: fast 1 Prozentpunkt — und viele Käufer kennen nur die Bruttozahl aus Immobilienanzeigen.
Typische Bewirtschaftungskosten für die Nettomietrendite
| Kostenblock | Richtwert | Bei 70-m²-ETW |
|---|---|---|
| Hausverwaltung | 5–10 % der Kaltmiete | 35–70 €/Monat |
| Instandhaltungsrücklage | 1,00–1,50 €/m²/Monat | 70–105 €/Monat |
| Leerstand (3 % Puffer) | 3 % der Jahreskaltmiete | ca. 25 €/Monat |
| Nicht umlagefähige NK | 5–15 €/Monat | 5–15 €/Monat |
| Gesamt | ca. 12–18 % der Miete | 135–215 €/Monat |
Nettomietrendite Richtwerte nach Stadttyp
| Stadttyp | Nettomietrendite | Einordnung |
|---|---|---|
| A-Städte (München, Frankfurt, Hamburg) | 1,5–2,8 % | Wertsteigerungsstrategie nötig |
| B-Städte (Leipzig, Hannover, Nürnberg) | 3,0–4,5 % | Solide Kapitalanlage |
| C-Städte (Zwickau, Halle, Ruhrgebiet) | 4,0–7,0 % | Hohe Rendite, Leerstandsrisiko |
| Ferienimmobilien (Airbnb) | 4,0–8,0 % | Hoher Aufwand, variabel |
Kaufnebenkosten in die Nettomietrendite einrechnen
Ein häufiger Fehler: Kaufnebenkosten vergessen. Diese erhöhen den Investitionsbetrag und senken die reale Nettomietrendite:
- Bayern (GrESt 3,5 %): bei 250.000 € Kaufpreis → ca. 16.250 € Nebenkosten → Gesamtinvestition 266.250 €
- NRW (GrESt 6,5 %): bei 250.000 € → ca. 24.375 € Nebenkosten → Gesamtinvestition 274.375 €
Berechne deine Nebenkosten genau mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.
Nettomietrendite berechnen: Schritt für Schritt
- Jahreskaltmiete berechnen: Monatskaltmiete × 12
- Bewirtschaftungskosten abziehen: ~13–18 % der Jahreskaltmiete (Verwaltung + Instandhaltung + Leerstand)
- Kaufnebenkosten addieren: Kaufpreis + GrESt + Notar + ggf. Makler
- Dividieren: (Jahreskaltmiete − Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100
Oder direkt mit unserem Mietrendite-Rechner — alle Felder ausfüllen, sofort Ergebnis.
FAQ: Nettomietrendite Rechner
Was ist eine gute Nettomietrendite?
Als Faustregel: unter 2,5 % = kritisch (A-Städte, nur mit Wertsteigerungsthese), 2,5–3,5 % = mittel (A/B-Städte), 3,5–5 % = gut (B/C-Städte, solides Rendite-Investment), über 5 % = sehr gut (C-Städte, erhöhtes Leerstandsrisiko beachten). Ab 4 % Nettomietrendite und positivem Cashflow gilt ein Investment als finanziell gesund.
Wie viel Prozent Kosten bei der Nettomietrendite abziehen?
Typische Kostenquote: 12–18 % der Jahreskaltmiete. Genauer: Hausverwaltung 5–10 %, Instandhaltung ca. 8–12 % (1,5 €/m² bei 70 m² und 800 €/Monat Miete), Leerstand 3–5 %. Bei Altbauten eher 15–20 %, bei neuem oder kernsaniertem Bestand eher 10–13 %.
Was ist der Unterschied zwischen Nettomietrendite und Cashflow?
Die Nettomietrendite zeigt das Verhältnis von Nettomieteinnahmen zur Gesamtinvestition (in Prozent). Der Cashflow zeigt den absoluten monatlichen Überschuss nach Rate, Hausgeld und allen Kosten (in Euro). Eine Immobilie kann positive Nettomietrendite haben und trotzdem negativen Cashflow — wenn die Finanzierungsrate sehr hoch ist. Beides berechnen: Cashflow-Rechner.
