Die Nettorendite (auch NettoMietrendite (Destatis)) verrät dir als Kapitalanleger, wie profitabel eine Immobilie ist. Um die Rendite einer Immobilie zu berechnen, brauchst du nicht viel, nur das richtige Wissen und 2 Faktoren: den Kaufpreis und die Mieteinnahmen. Erfahre hier, wie du schnell die Nettorendite berechnen kannst. Mit dem Nettorendite Rechner kannst du schnell die Rentabilität von Immobilien-Angeboten prüfen und verschiedene Angebote miteinander vergleichen. Wir bieten dir alle wichtigen Informationen zur Nettorendite in unserem Ratgeber „Rendite Immobilie“. Sobald du ein Angebot hast, nutz unseren kostenlosen Renditerechner.
Quelle: kapitalanlagerechner24.de (Nebenkosten Rechner: Rendite Killer! Je mehr Neben) (Mietrendite Tabelle: Bruttorendite, Nettorendite &) (Kalkulationstool Immobilie: Rendite, Profitabilitä)
Was ist die Nettorendite?
Die Kosten einer Immobilie – wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst, erfolgt dies in der Regel mit einer Immobilienfinanzierung und einem Kredit. Du stellst 10% Eigenkapital zur Verfügung, während die Bank 90% des Kaufpreises als Kredit für den Immobilienkauf gibt. Zurückzahlung des Kredits und Instandhaltung – Du zahlst den Kredit in monatlichen Raten zurück, typischerweise 2% Tilgung und 2% Zinsen (hier findest du die aktuellen Bauzinsen). Außerdem musst du 2% Instandhaltungsrücklage berücksichtigen. Damit ergibt sich eine (kostendeckende) Mindestrendite von 6%.
Was ist eine gute Nettomietrendite?
Wenn du eine Nettorendite von über 6% erzielst, herzlichen Glückwunsch! Denn dein Mieter zahlt deine Immobilie ab. Ab einer Rendite von 7%, 8% und mehr erzielst du zusätzlichen Ertrag. Das macht Immobilien so interessant für den passiven Vermögensaufbau. Bei einer Rendite von 6% und weniger reichen die Mieteinnahmen nicht aus, um deine monatlichen Kosten zu decken. Deshalb suchen Kapitalanleger gezielt nach Renditeimmobilien mit einer Rendite von 7% und mehr.
Wichtige Faktoren sind also:
- Kaufpreis: Wie hoch ist dein Kaufpreis im Vergleich zu den zukünftigen Einnahmen?
- Mieteinnahmen: Welchen Preis pro Quadratmeter kannst du als Kaltmiete ansetzen?
- Finanzierung: Wie lange ist dein Zins in der Finanzierung gesichert?
- Instandhaltungsrücklage: Welche Kosten musst du einplanen?
Nettorendite Berechnung: So geht’s
Wie berechnest du die Nettomietrendite? Ganz einfach:
Nettomietrendite (%) = ( [ Monatskaltmiete – Instandhaltungsrücklage ] * 12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
Beispiel Berechnung: Nettomietrendite
Hier nochmal kurz und bündig in tabellarischer Form. Nehmen wir als Beispiel den Kauf einer Eigentumswohnung in Berlin zum Kaufpreis von 120.000 Euro. Berücksichtigen wir auch die Kaufnebenkosten in Berlin.
Beispiel (Formel):
( [ 800 – 200 ] * 12 ) / (120.000 + 9.600) = 5,56%
Tabelle: Schritt für Schritt zur Rendite
Hier nochmal aufgeschlüsselt in einer übersichtlichen Tabelle, dein Weg zur Nettorendite.
| Nettorendite | Anteil % | Betrag |
|---|---|---|
| Monatskaltmiete | 800 € | |
| Instandhaltungsrücklage | 2,0% | 200 € |
| Total / Monat | 600 € | |
| Total / Jahr | 7.200 € | |
| Kaufpreis | 120.000 € | |
| Grunderwerbsteuer (Berlin) | 6,0% | 7.200 € |
| Notarkosten | 1,5% | 1.800 € |
| Grundbucheintrag | 0,5% | 600 € |
| Total / Investment | 129.600 € | |
| Nettorendite: | 5,56% |
Nettomietrendite vs. Bruttomietrendite
Viele Verkäufer und Makler werben mit der Bruttomietrendite — weil sie höher klingt. Die Nettomietrendite zeigt, was du wirklich verdienst. Der Unterschied ist erheblich:
| Objekt | Bruttomietrendite | Nettomietrendite | Differenz |
|---|---|---|---|
| Wohnung München | 3,2 % | 1,8 % | -1,4 %p |
| Wohnung Leipzig | 5,5 % | 3,6 % | -1,9 %p |
| MFH Dortmund | 7,0 % | 4,8 % | -2,2 %p |
Faustregel: Die Nettomietrendite ist ca. 30–40 % niedriger als die Bruttomietrendite.
Die vollständige Formel
Die korrekte Berechnung berücksichtigt alle Kostenpositionen und die Kaufnebenkosten in der Kapitalbasis:
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Hausgeld-Eigenanteil − Verwaltungskosten − Instandhaltung − Grundsteuer) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Kostenpositionen im Detail
| Kostenposition | Typische Höhe | Anmerkung |
|---|---|---|
| Hausgeld (nicht umlegbar) | 30–50 % des Hausgelds | Instandhaltung, Verwalter, Versicherung |
| Verwaltungskosten | 25–60 €/Monat | Mietverwaltung, falls extern |
| Instandhaltungsrücklage | 1–2 % des KP p.a. | Nach Petersscher Formel: Alter × 1,25 €/m² |
| Grundsteuer | Objektabhängig | Nicht umlegbar bei Leerstand |
| Mietausfall-Risiko | 2–5 % der Jahreskaltmiete | Rücklage für Leerstand und Mietnomaden |
Nettomietrendite nach Städten (2024)
| Stadt | Nettomietrendite Ø | Eignung für Cashflow |
|---|---|---|
| München | 1,5–2,5 % | Negativ (Wertsteigerungsspiel) |
| Berlin | 2,0–3,0 % | Leicht negativ bis neutral |
| Hamburg | 2,2–3,2 % | Leicht negativ bis neutral |
| Frankfurt | 2,3–3,3 % | Neutral |
| Leipzig | 3,5–4,5 % | Neutral bis leicht positiv |
| Dresden | 3,2–4,2 % | Neutral bis positiv |
| Dortmund | 3,8–5,0 % | Positiver Cashflow möglich |
| Duisburg | 4,5–6,0 % | Gut, aber Lagerisiko prüfen |
Steuern und die Nettomietrendite nach Steuern
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig (§ 21 EStG). Absetzbar sind:
- Zinsen (bei Fremdfinanzierung)
- AfA (2 % p.a. auf Gebäudeanteil bei Baujahr ab 1925)
- Instandhaltungskosten, Verwaltung, Grundsteuer
- Fahrtkosten zur Immobilie
Nach Steuern (Steuersatz 42 %) kann die Nettomietrendite auf 2,0–3,0 % sinken. Mit Leverage-Effekt und AfA ist das Investment dennoch interessant für Vermögensaufbau.
FAQ: Nettomietrendite
Wie berechne ich die Nettomietrendite ohne Hausgeldabrechnung?
Schätze den nicht-umlagefähigen Hausgeldanteil: ca. 25–35 % des gesamten Hausgelds. Bei 300 €/Monat Hausgeld sind das ca. 75–105 €/Monat. Addiere Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage (1 % des KP p.a.).
Ist 3 % Nettomietrendite gut?
3 % Nettomietrendite ist marktüblich in deutschen Großstädten. Im Vergleich zu Bundesanleihen (3–4 % p.a., risikofrei) ist 3 % für eine Immobilie mit Verwaltungsaufwand und Klumpenrisiko relativ unattraktiv — es sei denn, die Wertsteigerung kompensiert dies.
→ Nettomietrendite jetzt berechnen | Immobilie als Kapitalanlage — vollständiger Guide
Nettomietrendite berechnen verstehen: Die realistischere Kennzahl
Die Nettomietrendite ist ehrlicher als die Bruttomietrendite — sie berücksichtigt alle laufenden Kosten. Anleger sollten sich primär an der Nettomietrendite orientieren.
Nettomietrendite berechnen: Die Formel
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − jährliche Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100
Was zu den Bewirtschaftungskosten gehört
| Kostenposition | Typischer Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Hausgeld (nicht umlegbarer Anteil) | 1,5-3 €/m²/Monat | Ca. 30-50 % des Hausgeldes |
| Instandhaltungsrücklage | 10-15 €/m²/Jahr | Empfehlung II. Berechnungsverordnung |
| Verwaltungskosten | 200-400 €/Jahr | Oder 5-8 % der Jahreskaltmiete |
| Mietausfallwagnis | 2-4 % der Jahresmiete | Leerstand + Zahlungsausfall |
| Summe Bewirtschaftung | ca. 25-30 % der Jahresmiete |
Brutto vs. Netto: Konkretes Beispiel
ETW: Kaufpreis 240.000 €, Nebenkosten 21.600 €, Kaltmiete 850 €/Monat:
| Kennzahl | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | 10.200 € / 240.000 € | 4,25 % |
| Abzüglich Bewirtschaftung (27 %) | −2.754 €/Jahr | |
| Nettomietrendite | 7.446 € / 261.600 € | 2,85 % |
Was ist eine gute Nettomietrendite?
| Nettomietrendite | Bewertung | Typische Region |
|---|---|---|
| Über 5 % | Sehr gut (selten in guten Lagen) | Ruhrgebiet, Sachsen (günstige Objekte) |
| 3,5-5 % | Gut | B-Städte, Mittelstädte |
| 2,5-3,5 % | Akzeptabel (mit Wertsteigerung) | Hamburg, Frankfurt Randlagen |
| Unter 2,5 % | Nur mit starker Wertsteigerung sinnvoll | München, Berlin Top-Lagen |
Nettomietrendite vs. Kreditzins: Die Schlüsselformel
Ist die Nettomietrendite höher als der Kreditzins, trägt die Immobilie sich selbst (cashflow-neutral oder positiv). Ist sie niedriger, musst du monatlich zuschießen:
- Nettomietrendite 3,5 %, Kreditzins 3,8 % → negativer Cashflow (−0,3 % p.a. auf das FK)
- Nettomietrendite 4,5 %, Kreditzins 3,5 % → positiver Cashflow (+1 % p.a. auf das FK)
Nettomietrendite vs. Bruttomietrendite
Viele Verkäufer und Makler werben mit der Bruttomietrendite — weil sie höher klingt. Die Nettomietrendite zeigt, was du wirklich verdienst. Der Unterschied ist erheblich:
| Objekt | Bruttomietrendite | Nettomietrendite | Differenz |
|---|---|---|---|
| Wohnung München | 3,2 % | 1,8 % | -1,4 %p |
| Wohnung Leipzig | 5,5 % | 3,6 % | -1,9 %p |
| MFH Dortmund | 7,0 % | 4,8 % | -2,2 %p |
Faustregel: Die Nettomietrendite ist ca. 30–40 % niedriger als die Bruttomietrendite.
Die vollständige Formel
Die korrekte Berechnung berücksichtigt alle Kostenpositionen und die Kaufnebenkosten in der Kapitalbasis:
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Hausgeld-Eigenanteil − Verwaltungskosten − Instandhaltung − Grundsteuer) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Kostenpositionen im Detail
| Kostenposition | Typische Höhe | Anmerkung |
|---|---|---|
| Hausgeld (nicht umlegbar) | 30–50 % des Hausgelds | Instandhaltung, Verwalter, Versicherung |
| Verwaltungskosten | 25–60 €/Monat | Mietverwaltung, falls extern |
| Instandhaltungsrücklage | 1–2 % des KP p.a. | Nach Petersscher Formel: Alter × 1,25 €/m² |
| Grundsteuer | Objektabhängig | Nicht umlegbar bei Leerstand |
| Mietausfall-Risiko | 2–5 % der Jahreskaltmiete | Rücklage für Leerstand und Mietnomaden |
Nettomietrendite nach Städten (2024)
| Stadt | Nettomietrendite Ø | Eignung für Cashflow |
|---|---|---|
| München | 1,5–2,5 % | Negativ (Wertsteigerungsspiel) |
| Berlin | 2,0–3,0 % | Leicht negativ bis neutral |
| Hamburg | 2,2–3,2 % | Leicht negativ bis neutral |
| Frankfurt | 2,3–3,3 % | Neutral |
| Leipzig | 3,5–4,5 % | Neutral bis leicht positiv |
| Dresden | 3,2–4,2 % | Neutral bis positiv |
| Dortmund | 3,8–5,0 % | Positiver Cashflow möglich |
| Duisburg | 4,5–6,0 % | Gut, aber Lagerisiko prüfen |
Steuern und die Nettomietrendite nach Steuern
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig (§ 21 EStG). Absetzbar sind:
- Zinsen (bei Fremdfinanzierung)
- AfA (2 % p.a. auf Gebäudeanteil bei Baujahr ab 1925)
- Instandhaltungskosten, Verwaltung, Grundsteuer
- Fahrtkosten zur Immobilie
Nach Steuern (Steuersatz 42 %) kann die Nettomietrendite auf 2,0–3,0 % sinken. Mit Leverage-Effekt und AfA ist das Investment dennoch interessant für Vermögensaufbau.
FAQ: Nettomietrendite
Wie berechne ich die Nettomietrendite ohne Hausgeldabrechnung?
Schätze den nicht-umlagefähigen Hausgeldanteil: ca. 25–35 % des gesamten Hausgelds. Bei 300 €/Monat Hausgeld sind das ca. 75–105 €/Monat. Addiere Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage (1 % des KP p.a.).
Ist 3 % Nettomietrendite gut?
3 % Nettomietrendite ist marktüblich in deutschen Großstädten. Im Vergleich zu Bundesanleihen (3–4 % p.a., risikofrei) ist 3 % für eine Immobilie mit Verwaltungsaufwand und Klumpenrisiko relativ unattraktiv — es sei denn, die Wertsteigerung kompensiert dies.
→ Nettomietrendite jetzt berechnen | Immobilie als Kapitalanlage — vollständiger Guide
