Viele Anzeigen werben mit einer Mietrendite von 5 % oder mehr. Was dabei oft verschwiegen wird: Es handelt sich meistens um die Bruttomietrendite (finanzen.net) – und die sagt nur die halbe Wahrheit. Hier erfährst du, was der Unterschied wirklich bedeutet.
Bruttomietrendite: Die Vereinfachung
Die Bruttomietrendite berechnet sich aus Jahreskaltmiete und Kaufpreis:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Sie lässt sich schnell berechnen und eignet sich als erster Vergleichswert. Kaufnebenkosten, Verwaltungskosten und Instandhaltung werden dabei aber komplett ignoriert.
Nettomietrendite: Die Realität
Die Nettomietrendite berücksichtigt alle realen Kosten:
Nettomietrendite = ((Jahresmiete – Kosten) / Gesamtinvestition) × 100
Gesamtinvestition = Kaufpreis + alle Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler).
Abgezogen werden: Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, nicht umlegbare Betriebskosten.
Konkretes Beispiel
Wohnung, 70 m², Kaufpreis 280.000 €, Kaltmiete 950 €/Monat:
- Bruttomietrendite: (11.400 / 280.000) × 100 = 4,07 %
- Kaufnebenkosten (8,5 %): 23.800 €
- Gesamtinvestition: 303.800 €
- Kosten/Jahr: Verwaltung 360 € + Instandhaltung 1.008 € = 1.368 €
- Netto-Jahreseinnahme: 11.400 – 1.368 = 10.032 €
- Nettomietrendite: (10.032 / 303.800) × 100 = 3,30 %
Der Unterschied: fast ein ganzer Prozentpunkt. Das ist erheblich.
Was die meisten Verkäufer angeben
In Exposés und Anzeigen wird fast immer die Bruttomietrendite genannt – weil sie höher klingt. Wenn du also eine „Rendite 5 %" in einem Angebot siehst, rechne selbst nach: Die Nettomietrendite liegt wahrscheinlich bei 3,5–4 %.
Wann reicht die Bruttomietrendite?
Als schneller Vorfilter beim Vergleich mehrerer Objekte ist die Bruttomietrendite praktisch. Wenn du entscheidest, ob du ein konkretes Angebot kaufst, nimm immer die Nettomietrendite als Entscheidungsgrundlage.
Unser Nettomietrendite-Rechner berechnet beide Werte gleichzeitig – einfach Zahlen eingeben und vergleichen.
Mietrendite Richtwerte nach Markttyp 2024
| Markttyp | KPF | Bruttomietrendite | Nettomietrendite (ca.) |
|---|---|---|---|
| A-Stadt Toplage | 30–45 | 2,2–3,3 % | 1,6–2,5 % |
| A-Stadt Randlage | 22–30 | 3,3–4,5 % | 2,5–3,5 % |
| B-Stadt Zentrum | 18–25 | 4,0–5,6 % | 3,0–4,3 % |
| C-Stadt / Mittelstadt | 14–20 | 5,0–7,1 % | 3,8–5,5 % |
| Strukturschwache Lage | 8–14 | 7,1–12,5 % | 4,5–8,0 % |
Rechenbeispiel: Mietrendite schritt für schritt
Kaufpreis: 280.000 € | Kaltmiete: 950 €/Monat
Bruttomietrendite = (950 × 12) ÷ 280.000 = 4,07 %
Kosten (Hausgeld, Verwaltung, Rücklagen ca. 25 % der Miete): abzuziehen
Nettomietrendite ca. 3,05 %
Was die Nettomietrendite wirklich schmälert
- Nicht umlegbares Hausgeld: Verwalter, Instandhaltung, Rücklagen (1,50–3,00 €/m²/Monat)
- Leerstandsrisiko: 1–2 Monatsmieten/Jahr einplanen
- Kleinreparaturen: Faustregel 10 €/m²/Jahr für ältere Objekte
- Steuer: Mieteinnahmen mit persönlichem Steuersatz versteuern
Häufige Fragen
Für Kapitalanleger gilt: Nettomietrendite über 3,5 % ist gut, über 5 % sehr gut. In Metropolen (München, Berlin) sind 2,5–3 % Realität — dort zählt mehr die Wertsteigerung.
Bruttomietrendite ignoriert alle Kosten. Nettomietrendite zieht laufende Kosten ab. Für echte Vergleiche immer die Nettomietrendite nutzen.
KPF unter 22 gilt als renditeorientiert, über 30 als wertsteigerungsorientiert. KPF Rechner →
Nettomietrendite vs. Bruttomietrendite: Der entscheidende Unterschied
Beide Kennzahlen messen die Ertragskraft einer Immobilie — aber sie liefern sehr unterschiedliche Ergebnisse. Wer nur die Bruttomietrendite betrachtet, überschätzt seine tatsächlichen Erträge systematisch.
Definition und Formel
| Kennzahl | Formel | Enthält |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100 | Nur Miete vs. Kaufpreis |
| Nettomietrendite | (Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100 | Alle relevanten Kosten |
Wie groß ist der Unterschied? Konkrete Zahlen
Beispiel: ETW 250.000 €, Kaltmiete 850 €/Monat
| Berechnung | Bruttomietrendite | Nettomietrendite |
|---|---|---|
| Jahreskaltmiete | 10.200 € | 10.200 € |
| Kaufnebenkosten (9 %) | Nicht einberechnet | −22.500 € (zu 272.500 €) |
| Bewirtschaftungskosten (25 %) | Nicht einberechnet | −2.550 € |
| Basis | 250.000 € | 272.500 € |
| Ergebnis | 4,08 % | 2,81 % |
Der Unterschied beträgt 1,27 Prozentpunkte — das klingt wenig, ist aber bei Finanzierungsentscheidungen erheblich.
Wann welche Kennzahl verwenden?
| Anwendungsfall | Empfohlene Kennzahl |
|---|---|
| Erstes schnelles Screening (viele Objekte) | Bruttomietrendite |
| Vergleich zwischen verschiedenen Objekten | Beide — aber auf gleicher Basis |
| Entscheidung ob Objekt kaufenswert | Nettomietrendite |
| Cashflow-Planung | Nettomietrendite + Finanzierungskosten |
| Kommunikation mit Steuerberater | Nettomietrendite |
Typische Abweichung Brutto → Netto nach Regionen
| Region | Bruttomietrendite | Typische Nettomietrendite | Differenz |
|---|---|---|---|
| München (A-Stadt) | 2,5-3,0 % | 1,5-2,0 % | ~1,0 % |
| Hamburg (A-Stadt) | 3,0-3,8 % | 2,0-2,7 % | ~1,0 % |
| Hannover (B-Stadt) | 4,0-5,0 % | 2,8-3,5 % | ~1,3 % |
| Dortmund (B/C-Stadt) | 5,0-6,5 % | 3,5-4,5 % | ~1,5-2,0 % |
FAQ: Netto vs. Brutto Mietrendite
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100. Nettomietrendite zieht alle laufenden Kosten ab: Hausgeld (nicht umlagefähig), Instandhaltungsrücklage, Verwaltung und Leerstand. Netto liegt typischerweise 1,5–2,5 Prozentpunkte unter Brutto.
Welche Rendite ist realistischer für Investitionsentscheidungen?
Immer Nettomietrendite verwenden! Brutto klingt besser, täuscht aber. Ein Objekt mit 5 % Brutto und hohem Hausgeld (z.B. 35 % umlagefähige Kosten) hat nur noch 3,25 % Netto — unter dem Kreditzins, also negativer Cashflow. Entscheidung: immer auf Netto.
Wie berechne ich die Nettomietrendite?
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Nicht umlagefähig sind typisch: Verwaltungskosten (800–1.200 €/Jahr), Instandhaltung (10–15 €/m²/Jahr), Rücklagen. Bei 70 m², 150 €/m² Kaufpreis und 750 € Kaltmiete: Netto ca. 3,8 %.
Weiterführend: Mietrendite berechnen — Schritt-für-Schritt
