Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (auch: Vervielfältiger oder Multiple) gibt an, wie viele Jahresmieten Sie für eine Immobilie zahlen. Er ist das Gegenstück zur Bruttorendite und beschreibt, in wie vielen Jahren die Miete den Kaufpreis "zurückverdient" — ohne Kosten und Inflation.
Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Jahresnettomiete 12.000 € (1.000 €/Monat) → Faktor = 300.000 / 12.000 = 25
Kaufpreisfaktor und Bruttorendite: Zusammenhang
| Kaufpreisfaktor | Bruttorendite | Bewertung |
|---|---|---|
| 10x | 10,0 % | Sehr günstig (Risikomarkt!) |
| 14x | 7,1 % | Günstig |
| 18x | 5,6 % | Akzeptabel |
| 20x | 5,0 % | Fair |
| 25x | 4,0 % | Teuer, Wachstum eingepreist |
| 30x | 3,3 % | Sehr teuer |
| 40x | 2,5 % | Spekulationsmarkt |
Typische Kaufpreisfaktoren nach Regionen 2024
| Region/Stadt | Kaufpreisfaktor Ø | Bruttorendite ca. |
|---|---|---|
| München Innenstadt | 38–50x | 2,0–2,6 % |
| Hamburg, Frankfurt, Berlin | 28–38x | 2,6–3,6 % |
| Stuttgart, Düsseldorf, Köln | 25–35x | 2,9–4,0 % |
| Hannover, Nürnberg, Augsburg | 22–30x | 3,3–4,5 % |
| Dresden, Leipzig, Freiburg | 20–28x | 3,6–5,0 % |
| Magdeburg, Halle, Kassel | 16–24x | 4,2–6,3 % |
| Ruhrgebiet (besser) | 14–22x | 4,5–7,1 % |
| Strukturschwache Kleinstädte | 8–16x | 6,3–12,5 % |
Was sagt der Faktor aus?
- Niedriger Faktor (< 18): Hohe laufende Rendite, aber oft strukturelle Risiken (Leerstand, Wertverlust)
- Mittlerer Faktor (18–25): Balance zwischen Rendite und Sicherheit — meist vernünftige Investition
- Hoher Faktor (> 28): Niedrige laufende Rendite, aber Wachstumspotenzial — Spekulationsanteil hoch
Kaufpreisfaktor allein reicht nicht
Ein Faktor von 15 in einer Ruhrgebiets-Stadt kann schlechter sein als ein Faktor von 28 in München — weil die Wertsteigerung in München den Rendite-Nachteil langfristig mehr als kompensiert. Immer Faktor + Wachstumsaussichten + Zustand + Lage gemeinsam bewerten.
Berechnen Sie direkt: Kaufpreisfaktor-Rechner | Rendite-Rechner | Rendite Schritt für Schritt
Praktische Anwendung
Die wichtigste Frage für Investoren ist immer: Wie setze ich dieses Wissen konkret ein? Als Faustformel gilt: Wer die Mietrendite und den Kaufpreisfaktor kennt, kann innerhalb von Sekunden einschätzen, ob ein Objekt grundsätzlich attraktiv ist — noch bevor er die Immobilien-Details kennt.
Welcher Kaufpreisfaktor ist gut für Vermieter?
Faustformel: Unter 20 = renditeorientiert gut. 20–28 = Marktstandard. Über 30 = nur bei nachhaltigem Wachstumspotenzial vertretbar. Bei 4–5 % Zinsen ist ein Faktor über 25 ohne Wachstumspotenzial schwer zu rechtfertigen.
Kaufpreisfaktor-Tabelle: Was ist fair — was ist teuer?
Der Kaufpreisfaktor (auch: Vervielfältiger) zeigt, wie viele Jahresnettomieten ein Käufer für eine Immobilie bezahlt. Er ist das Gegenstück zur Bruttomietrendite und macht Objekte sofort vergleichbar — quer durch alle Lagen und Stadttypen.
| Kaufpreisfaktor | Bewertung | Bruttomietrendite | Typische Lage |
|---|---|---|---|
| unter 15× | Sehr günstig | über 6,7 % | Strukturschwache Regionen, hohes Leerstandsrisiko |
| 15–20× | Günstig, renditestark | 5,0–6,7 % | C-Städte, Mittelstädte Ostdeutschland |
| 20–25× | Marktüblich | 4,0–5,0 % | B-Städte, Speckgürtel A-Städte |
| 25–30× | Teuer, niedriger Cashflow | 3,3–4,0 % | A-Städte (Hamburg, Frankfurt, Berlin) |
| 30–40× | Sehr teuer | 2,5–3,3 % | München Innenstadt, Top-Lagen Berlin |
| über 40× | Spekulationsniveau | unter 2,5 % | Maximallagen (Maxvorstadt, Mitte Premium) |
Kaufpreisfaktor nach deutschen Städten (2026)
Aktuelle Kaufpreisfaktoren für ausgewählte deutsche Städte — basierend auf typischen Kaufpreisen und Nettokaltmieten für 70-m²-Wohnungen:
| Stadt | Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Stadttyp |
|---|---|---|---|
| München | 32–45× | 2,2–3,1 % | A-Stadt |
| Frankfurt | 26–35× | 2,9–3,8 % | A-Stadt |
| Hamburg | 25–33× | 3,0–4,0 % | A-Stadt |
| Berlin | 24–34× | 2,9–4,2 % | A-Stadt |
| Stuttgart | 24–30× | 3,3–4,2 % | A-Stadt |
| Düsseldorf | 22–28× | 3,6–4,5 % | A-Stadt |
| Köln | 22–28× | 3,6–4,5 % | A-Stadt |
| Hannover | 18–24× | 4,2–5,6 % | B-Stadt |
| Leipzig | 17–25× | 4,0–5,9 % | B-Stadt |
| Dresden | 16–22× | 4,5–6,3 % | B-Stadt |
| Nürnberg | 18–24× | 4,2–5,6 % | B-Stadt |
| Magdeburg | 12–18× | 5,6–8,3 % | C-Stadt |
| Halle (Saale) | 13–19× | 5,3–7,7 % | C-Stadt |
| Chemnitz | 10–15× | 6,7–10 % | C-Stadt |
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Beispiel: Eine Wohnung kostet 350.000 Euro. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 1.100 Euro.
- Jahresnettokaltmiete: 1.100 × 12 = 13.200 Euro
- Kaufpreisfaktor: 350.000 ÷ 13.200 = 26,5×
Das bedeutet: Bei gleichbleibender Miete dauert es 26,5 Jahre, bis sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen refinanziert hat — ohne Kosten, Finanzierung oder Wertsteigerung. Berechne deinen Kaufpreisfaktor mit unserem Kaufpreisfaktor-Rechner.
Kaufpreisfaktor vs. Mietrendite: Was ist der Unterschied?
Beide Kennzahlen messen dasselbe — nur aus verschiedenen Blickwinkeln:
- Kaufpreisfaktor 25× = Bruttomietrendite 4,0 %
- Kaufpreisfaktor 20× = Bruttomietrendite 5,0 %
- Kaufpreisfaktor 15× = Bruttomietrendite 6,7 %
Die Umrechnung: Bruttomietrendite ( %) = 100 ÷ Kaufpreisfaktor
Profis nutzen oft den Kaufpreisfaktor, weil er intuitiv ist: „Zahle ich 25 oder 30 Jahresmieten?“ ist leichter zu verstehen als ein Prozentsatz. Für die eigentliche Rentabilitätsentscheidung braucht man aber die Nettomietrendite, die auch Kaufnebenkosten, Verwaltung und Instandhaltung berücksichtigt.
Wann lohnt sich ein hoher Kaufpreisfaktor trotzdem?
Ein Kaufpreisfaktor über 30× klingt nach Überbezahlung — kann aber rational sein, wenn:
- Starkes Wertsteigerungspotenzial: In München-Schwabing oder Berlin-Mitte ist Kapitalwachstum oft rentabler als laufende Mietrendite
- Eigennutzung geplant: Bei Selbstnutzung spielt die Mietrendite keine direkte Rolle — Mietersparnis als kalkulatorische Rendite reicht
- Niedrige Zinsen / Fremdkapitalhebel: Wenn Finanzierungskosten deutlich unter der Nettomietrendite liegen, ist auch ein höherer Faktor tragbar
- Steuerliche Gestaltung: Hohe AfA-Abschreibungen können bei Denkmalimmobilien oder Neubauten den effektiven Kaufpreis reduzieren
Als Faustregel: Kaufpreisfaktoren über 30× erfordern ein klares Wertsteigerungs-Szenario oder einen strategischen Grund. Reiner Cashflow-Investor sollte unter 25× bleiben.
