„Ist diese Wohnung eine gute Kapitalanlage?" – diese Frage stellen sich viele Investoren. Die Antwort hängt maßgeblich von der Mietrendite ab. Doch was gilt als gut? Hier bekommst du konkrete Richtwerte mit Kontext.
Richtwerte für die Mietrendite
Die folgende Übersicht zeigt, wie du eine Bruttomietrendite einordnen kannst: (Nettomietrendite vs. Bruttomietrendite: Der wichti) (Mietrendite Neubau vs. Altbau: Was rechnet sich be) (Mietrendite: Wohnung vs. Haus – Was ist die besser) (Mietrendite: Ab wann lohnt sich eine Vermietung wi) (Anlageimmobilie kaufen: So berechnest du die Rendi) (Diese 7 Faktoren beeinflussen deine Mietrendite en) (Mietrendite verbessern durch Renovierung: Was sich) (Kaufpreisfaktor und Rendite: Der mathematische Zus) (Mietrendite Tabelle: Kaufpreisfaktor und Rendite i) (Kaufpreisfaktor Richtwerte: Was ist gut? Tabelle f)
- Unter 3 %: Kritisch – nur mit starker Wertsteigerungserwartung sinnvoll
- 3–4 %: Schwach – in teuren A-Städten leider oft Realität
- 4–5 %: Gut – solide Rendite, empfehlenswert
- 5–6 %: Sehr gut – in B- und C-Lagen gut erreichbar
- Über 6 %: Ausgezeichnet – prüfe sorgfältig auf Risiken
Wichtig: Diese Werte gelten für die Bruttomietrendite. Die Nettomietrendite liegt typischerweise 0,5–1,5 Prozentpunkte darunter.
Warum die Lage entscheidend ist
In München oder Hamburg bezahlst du Kaufpreisfaktoren von 30–40. Das ergibt eine Bruttomietrendite von gerade mal 2,5–3,3 %. Hier ist die Rendite strukturell niedrig – viele Investoren setzen auf Wertsteigerung statt laufenden Ertrag.
In Leipzig, Chemnitz oder Erfurt hingegen sind Kaufpreisfaktoren von 15–20 möglich. Das ergibt Bruttomietrenditen von 5–6,7 %. Deutlich attraktiver für reine Renditeanleger.
Nettomietrendite als echter Maßstab
Für einen realistischen Vergleich nutze immer die Nettomietrendite. Berechne sie mit unserem Mietrendite-Rechner und gib dabei an:
- Hausverwaltungskosten (ca. 25–40 € pro Monat)
- Instandhaltungsrücklage (ca. 1–2 € pro m² und Monat)
- Kaufnebenkosten (6–12 % je nach Bundesland)
Gute Rendite vs. gute Immobilie
Vorsicht: Eine hohe Rendite kann auf Probleme hindeuten – schlechte Lage, hoher Leerstand, Sanierungsstau. Eine „zu gute" Rendite von 8–10 % sollte dich skeptisch machen. Frage dich: Warum verkauft jemand diese Immobilie, wenn sie so ertragreich ist?
Gute Immobilien mit solider Rendite findest du oft in aufstrebenden B-Städten mit positivem Bevölkerungswachstum, guter Infrastruktur und stabiler Wirtschaft.
Tipps für bessere Renditen
- B- und C-Städte statt teurer Großstädte prüfen
- Wohnungen mit Renovierungspotenzial kaufen (Mieterhöhung nach Modernisierung)
- Kaufpreisverhandlung – jeder Euro zählt direkt in die Rendite
- Günstigen Kreditzins sichern (reduziert Finanzierungskosten)
- Mehrfamilienhäuser: Oft bessere Rendite als Einzelwohnungen
Prüfe jeden Kauf mit unserem Schnell-Check – in 10 Sekunden siehst du, ob sich die Immobilie lohnt.
Mietrendite Richtwerte nach Markttyp 2024
| Markttyp | KPF | Bruttomietrendite | Nettomietrendite (ca.) |
|---|---|---|---|
| A-Stadt Toplage | 30–45 | 2,2–3,3 % | 1,6–2,5 % |
| A-Stadt Randlage | 22–30 | 3,3–4,5 % | 2,5–3,5 % |
| B-Stadt Zentrum | 18–25 | 4,0–5,6 % | 3,0–4,3 % |
| C-Stadt / Mittelstadt | 14–20 | 5,0–7,1 % | 3,8–5,5 % |
| Strukturschwache Lage | 8–14 | 7,1–12,5 % | 4,5–8,0 % |
Rechenbeispiel: Mietrendite schritt für schritt
Kaufpreis: 280.000 € | Kaltmiete: 950 €/Monat
Bruttomietrendite = (950 × 12) ÷ 280.000 = 4,07 %
Kosten (Hausgeld, Verwaltung, Rücklagen ca. 25 % der Miete): abzuziehen
Nettomietrendite ca. 3,05 %
Was die Nettomietrendite wirklich schmälert
- Nicht umlegbares Hausgeld: Verwalter, Instandhaltung, Rücklagen (1,50–3,00 €/m²/Monat)
- Leerstandsrisiko: 1–2 Monatsmieten/Jahr einplanen
- Kleinreparaturen: Faustregel 10 €/m²/Jahr für ältere Objekte
- Steuer: Mieteinnahmen mit persönlichem Steuersatz versteuern
Häufige Fragen
Für Kapitalanleger gilt: Nettomietrendite über 3,5 % ist gut, über 5 % sehr gut. In Metropolen (München, Berlin) sind 2,5–3 % Realität — dort zählt mehr die Wertsteigerung.
Bruttomietrendite ignoriert alle Kosten. Nettomietrendite zieht laufende Kosten ab. Für echte Vergleiche immer die Nettomietrendite nutzen.
KPF unter 22 gilt als renditeorientiert, über 30 als wertsteigerungsorientiert. KPF Rechner →
Was ist eine gute Mietrendite für eine Wohnung?
Diese Frage hängt von deiner Strategie, deiner Region und deinem Zinsniveau ab. Eine gute Mietrendite ist keine absolute Zahl — sie muss im Kontext bewertet werden.
Renditeziele nach Strategie
| Strategie | Mindest-Bruttomietrendite | Mindest-Nettomietrendite |
|---|---|---|
| Positiver Cashflow | Über 6 % | Über 4 % |
| Cashflow-neutral | 5-6 % | 3,5-4 % |
| Ausgewogen (Rendite + Wert) | 4-5 % | 2,5-3,5 % |
| Wertsteigerungsfokus | Unter 4 % | Unwichtig |
Benchmark nach Städte-Typ
| Städte-Typ | Typische Bruttomietrendite | Einschätzung |
|---|---|---|
| A-Städte (München, Frankfurt) | 2,5-3,5 % | Gering, aber Wertsteigerung kompensiert |
| A-Städte (Berlin, Hamburg) | 3,0-4,0 % | Mittel, Wachstum wichtiger Faktor |
| B-Städte (Hannover, Nürnberg) | 4,0-5,0 % | Gut — ausgewogen |
| C-Städte (Erfurt, Magdeburg) | 4,5-6,5 % | Sehr gut renditetechnisch |
| D-Städte / Ruhrgebiet | 5,0-8,0 % | Hoch — aber Risiko prüfen |
Mietrendite und Zinsniveau: Die Faustformel
Als grobe Faustregel gilt:
- "Gute Rendite" = Nettomietrendite ≥ Kreditzins
- 2024: Kreditzins ca. 3,5-4,5 % → Nettomietrendite sollte mind. 3,5 % sein
- Wenn Nettomietrendite < Kreditzins: Nur mit starker Wertsteigerungs-Erwartung kaufen
Häufige Fehler bei der Renditeeinschätzung
- Nur Bruttomietrendite betrachten: Vergisst Kosten (20-30 % der Einnahmen)
- Potenzialmiete statt Ist-Miete nehmen: Macht Kalkulation unrealistisch
- Keine Kaufnebenkosten einrechnen: Rendite besser als sie ist
- Leerstandswahrscheinlichkeit ignorieren: 5 % Risiko immer einrechnen
Checkliste: Ist die Rendite gut genug?
- Bruttomietrendite über 4 % (B-Stadt) oder über 3 % (A-Stadt)?
- Nettomietrendite höher als aktueller Kreditzins?
- Monatliche Zuzahlung maximal 200 € (wenn kein Cashflow-Ziel)?
- Lage mit stabiler Nachfrage für mindestens 10 Jahre?
- Wertsteigerungspotenzial vorhanden (Bevölkerungswachstum)?
FAQ: Gute Mietrendite
Was gilt als gute Mietrendite für eine Wohnung?
Eine gute Bruttomietrendite liegt bei 4–6 % für B-Städte und 3–4 % für A-Städte. Netto (nach Hausgeld, Instandhaltung, Verwaltung) sind 3–5 % in B-Städten realistisch. Unter 3 % netto lohnt sich die Immobilie nur noch bei erheblicher Wertsteigerungserwartung.
Ist 4 % Mietrendite gut?
4 % Bruttomietrendite entspricht Kaufpreisfaktor 25 — in B-Städten absolut solide. Netto nach allen Kosten bleiben ca. 2,5–3 %, was bei aktuellen Zinsen von 3,5–4 % leichten negativen Cashflow bedeutet. Für Wertsteigerungsstrategien trotzdem akzeptabel.
Wie viel Rendite bringt eine Eigentumswohnung?
Eigentumswohnungen bringen in Deutschland je nach Lage 3–7 % Bruttorendite. In München/Frankfurt eher 2,5–3,5 %, in Leipzig/Magdeburg/Erfurt 6–9 %. Die Gesamtrendite (Cashflow + Wertsteigerung) lag historisch bei 6–10 % p.a. in guten Lagen.
Weiterführend: Mietrendite berechnen — Schritt-für-Schritt
Weiterführend: Kaufpreisfaktor 20, 25, 30 — was bedeutet das?
