Soll ich eine Wohnung oder ein Haus kaufen und vermieten? Diese Frage stellen sich viele Einsteiger. Die Antwort hängt von Kapital, Verwaltungsaufwand und Strategie ab.
Einfamilienhaus zur Miete
Vorteile:
- Langfristige Mieter (Familien mit Kindern)
- Keine WEG, vollständige Kontrolle
- Garten, Garage = höhere Miete möglich
- Gute Wertstabilität in gefragten Lagen
Nachteile:
- Höherer Kaufpreis als Wohnung
- Gesamte Instandhaltung trägt der Eigentümer allein
- Oft schlechtere Rendite als Mehrfamilienhaus oder Wohnung
Typische Rendite: 3–4 % Brutto, je nach Lage
Eigentumswohnung
Vorteile:
- Niedrigerer Einstiegspreis
- WEG trägt Gebäudeinstandhaltung gemeinschaftlich
- Breite Mietergruppe (Singles, Paare, Studierende)
- Gut beleihbar, leichter zu verkaufen
Nachteile:
- WEG-Beschlüsse können teuer werden (Sonderumlagen)
- Weniger Gestaltungsfreiheit
Mehrfamilienhaus: Die Profi-Variante
Wer das nötige Kapital hat, erzielt mit einem Mehrfamilienhaus oft die beste Rendite: Mehrere Mieter verteilen das Leerstandsrisiko, und der Verwaltungsaufwand pro Einheit ist effizienter.
Typische Rendite: 4–6 % Brutto, abhängig stark von Lage und Zustand.
Empfehlung
Für Einsteiger: Eigentumswohnung. Überschaubare Investition, geteilte Instandhaltung, breite Nachfrage. Prüfe alle Varianten mit unserem Mietrendite-Rechner.
Mietrendite Richtwerte nach Markttyp 2024
| Markttyp | KPF | Bruttomietrendite | Nettomietrendite (ca.) |
|---|---|---|---|
| A-Stadt Toplage | 30–45 | 2,2–3,3 % | 1,6–2,5 % |
| A-Stadt Randlage | 22–30 | 3,3–4,5 % | 2,5–3,5 % |
| B-Stadt Zentrum | 18–25 | 4,0–5,6 % | 3,0–4,3 % |
| C-Stadt / Mittelstadt | 14–20 | 5,0–7,1 % | 3,8–5,5 % |
| Strukturschwache Lage | 8–14 | 7,1–12,5 % | 4,5–8,0 % |
Rechenbeispiel: Mietrendite schritt für schritt
Kaufpreis: 280.000 € | Kaltmiete: 950 €/Monat
Bruttomietrendite = (950 × 12) ÷ 280.000 = 4,07 %
Kosten (Hausgeld, Verwaltung, Rücklagen ca. 25 % der Miete): abzuziehen
Nettomietrendite ca. 3,05 %
Was die Nettomietrendite wirklich schmälert
- Nicht umlegbares Hausgeld: Verwalter, Instandhaltung, Rücklagen (1,50–3,00 €/m²/Monat)
- Leerstandsrisiko: 1–2 Monatsmieten/Jahr einplanen
- Kleinreparaturen: Faustregel 10 €/m²/Jahr für ältere Objekte
- Steuer: Mieteinnahmen mit persönlichem Steuersatz versteuern
Häufige Fragen
Für Kapitalanleger gilt: Nettomietrendite über 3,5 % ist gut, über 5 % sehr gut. In Metropolen (München, Berlin) sind 2,5–3 % Realität — dort zählt mehr die Wertsteigerung.
Bruttomietrendite ignoriert alle Kosten. Nettomietrendite zieht laufende Kosten ab. Für echte Vergleiche immer die Nettomietrendite nutzen.
KPF unter 22 gilt als renditeorientiert, über 30 als wertsteigerungsorientiert. KPF Rechner →
Mietrendite: Wohnung oder Haus — was ist besser?
Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus? Diese Frage stellen sich viele Kapitalanleger. Die Antwort hängt von deinen Zielen ab — aber es gibt klare Unterschiede in Rendite, Aufwand und Risiko.
Wohnung vs. Haus: Rendite-Vergleich
| Kriterium | Eigentumswohnung (ETW) | Einfamilienhaus (EFH) |
|---|---|---|
| Typische Bruttomietrendite | 3,5-6,0 % | 2,5-4,5 % |
| Kaufpreisfaktor | 18-35 | 22-40 |
| Kaufpreis (Mittelstadt) | 150.000-350.000 € | 280.000-600.000 € |
| Instandhaltungsaufwand | Mittel (WEG trägt viel) | Hoch (alles selbst) |
| Leerstandsrisiko | Mittel | Hoch (1 Mieter) |
| Wertsteigerung | Gut (in Städten) | Gut (in Lagen mit EFH-Nachfrage) |
Warum Wohnungen für Einsteiger oft besser sind
- Niedrigerer Einstiegspreis: 150.000 € statt 350.000 € ermöglicht ersten Kauf schneller
- WEG übernimmt Großes: Dach, Fassade, Heizung — Entscheidungen werden gemeinsam getroffen und finanziert
- Verkehrsfähigkeit: Wohnungen finden schneller Käufer als Einfamilienhäuser
- Mieterzielgruppe größer: Singles, Paare, Studenten — breitere Nachfrage
Wann das Haus besser ist
- Wenn du es als Mehrparteienhaus nutzen kannst (3-4 Mieteinheiten)
- Wenn die Lage besonders stark nachgefragt ist (Familienquartiere)
- Wenn du bauen und selbst einziehen willst (Eigennutzung + später vermieten)
- Bei Erbschaft: Haus oft günstiger erworben als am Markt
Das Mehrfamilienhaus: Das Beste aus beiden Welten?
Ein kleines Mehrfamilienhaus (3-6 Einheiten) kombiniert die Vorteile:
- Keine WEG-Beschränkungen (du bist alleiniger Eigentümer)
- Skaleneffekte bei Hausverwaltung und Instandhaltung
- Diversifiziertes Leerstandsrisiko (mehrere Mieter)
- Rendite oft 5-7 % brutto bei gutem Einkauf
FAQ: Wohnung vs. Haus als Kapitalanlage
Was lohnt sich mehr — Wohnung oder Haus als Kapitalanlage?
Wohnungen: geringere Instandhaltung (WEG übernimmt Dach, Fassade), einfachere Verwaltung, bessere Liquidität (leichter verkaufbar), mehr Mieterauswahl in Städten. Häuser: höhere Gesamtrendite durch Bausubstanz und Grundstückswert, flexiblere Nutzung (Ausbau, WG), aber mehr Verwaltungsaufwand.
Ab welcher Größe lohnt sich eine WEG für Investoren?
Mehrfamilienhaus (3–12 Einheiten) im Eigentum: beste Kostenkontrolle (kein Hausgeld-Verlust an externe WEG), volle Entscheidungsfreiheit über Sanierungen. Ab 5+ Einheiten lohnt sich eine professionelle Hausverwaltung (6–8 % der Jahreskaltmiete). Für Einsteiger: Einzelwohnung in WEG ist einfacher.
Was ist die Mindestgröße für eine rentable Mietwohnung?
Ab 40 m² wird es interessant. Unter 30 m² (Micro-Apartments) erzielen hohe m²-Preise, aber viel Fluktuation. Optimal: 50–70 m² (2–3 Zimmer) — breite Zielgruppe (Singles, Paare, Studenten), moderate Kaufpreise, gute Vermietbarkeit. Über 100 m²: bessere Mieter, aber größere Mietausfälle bei Leerstand.
