Theorie ist gut – Praxis ist besser. Hier rechne ich eine echte Berliner Wohnung komplett durch: Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite.
Die Ausgangslage
- Objekt: 2-Zimmer-Wohnung, 58 m², Neukölln (Berlin)
- Kaufpreis: 290.000 €
- Kaltmiete aktuell: 950 €/Monat (16,38 €/m²)
- Zustand: gut, 2005 erbaut
- Hausgeld: 280 €/Monat (davon 120 € nicht umlegbar)
Schritt 1: Kaufnebenkosten berechnen
- Grunderwerbsteuer Berlin (6,0 %): 17.400 €
- Notar + Grundbuch (ca. 1,7 %): 4.930 €
- Makler (3,57 %): 10.353 €
- Kaufnebenkosten gesamt: 32.683 €
- Gesamtinvestition: 322.683 €
Schritt 2: Bruttomietrendite
Jahreskaltmiete: 950 × 12 = 11.400 €
Bruttomietrendite: 11.400 / 290.000 × 100 = 3,93 %
Schritt 3: Nettomietrendite
Jährliche Kosten:
- Nicht umlegbares Hausgeld: 120 × 12 = 1.440 €
- Instandhaltungsrücklage (privat): 0 € (WEG übernimmt)
- Verwaltung (WEG): im Hausgeld enthalten
- Leerstandsrücklage (1 Monat): 950 €
- Gesamtkosten: 2.390 €
Netto-Jahreseinnahmen: 11.400 – 2.390 = 9.010 €
Nettomietrendite: 9.010 / 322.683 × 100 = 2,79 %
Schritt 4: Cashflow bei Finanzierung
Eigenkapital: 80.000 €, Darlehen: 242.683 €
Annuität bei 4,0 % Zins + 2,0 % Tilgung: 1.213 €/Monat
Monatliche Gesamtausgaben: 1.213 + 120 + 79 (Leerstand ÷ 12) = 1.412 €
Cashflow: 950 – 1.412 = –462 €/Monat
Fazit
Diese Berliner Wohnung hat eine schwache Nettomietrendite und stark negativen Cashflow. Sie könnte sich über langfristige Wertsteigerung und Steuervorteile trotzdem rechnen – aber nur mit ausreichend Liquiditätspuffer. In Leipzig bekommst du für 290.000 € deutlich mehr Rendite.
Mietrendite Richtwerte nach Markttyp 2024
| Markttyp | KPF | Bruttomietrendite | Nettomietrendite (ca.) |
|---|---|---|---|
| A-Stadt Toplage | 30–45 | 2,2–3,3 % | 1,6–2,5 % |
| A-Stadt Randlage | 22–30 | 3,3–4,5 % | 2,5–3,5 % |
| B-Stadt Zentrum | 18–25 | 4,0–5,6 % | 3,0–4,3 % |
| C-Stadt / Mittelstadt | 14–20 | 5,0–7,1 % | 3,8–5,5 % |
| Strukturschwache Lage | 8–14 | 7,1–12,5 % | 4,5–8,0 % |
Rechenbeispiel: Mietrendite schritt für schritt
Kaufpreis: 280.000 € | Kaltmiete: 950 €/Monat
Bruttomietrendite = (950 × 12) ÷ 280.000 = 4,07 %
Kosten (Hausgeld, Verwaltung, Rücklagen ca. 25 % der Miete): abzuziehen
Nettomietrendite ca. 3,05 %
Was die Nettomietrendite wirklich schmälert
- Nicht umlegbares Hausgeld: Verwalter, Instandhaltung, Rücklagen (1,50–3,00 €/m²/Monat)
- Leerstandsrisiko: 1–2 Monatsmieten/Jahr einplanen
- Kleinreparaturen: Faustregel 10 €/m²/Jahr für ältere Objekte
- Steuer: Mieteinnahmen mit persönlichem Steuersatz versteuern
Häufige Fragen
Für Kapitalanleger gilt: Nettomietrendite über 3,5 % ist gut, über 5 % sehr gut. In Metropolen (München, Berlin) sind 2,5–3 % Realität — dort zählt mehr die Wertsteigerung.
Bruttomietrendite ignoriert alle Kosten. Nettomietrendite zieht laufende Kosten ab. Für echte Vergleiche immer die Nettomietrendite nutzen.
KPF unter 22 gilt als renditeorientiert, über 30 als wertsteigerungsorientiert. KPF Rechner →
Berlin Mietrendite: Vollständige Beispielrechnung
Berlin ist eine der meistdiskutierten Investitions-Städte Deutschlands. Hohe Kaufpreise stehen gegen starke Nachfrage und Wertsteigerungspotenzial. Diese Beispielrechnung zeigt, was eine Berliner ETW einem Anleger tatsächlich bringt.
Objektdaten: 2-Zimmer-Wohnung Neukölln
| Position | Wert |
|---|---|
| Lage | Berlin-Neukölln, 60 m², 3. OG, Baujahr 1930, saniert 2015 |
| Kaufpreis | 320.000 € |
| Kaufnebenkosten Berlin (9 %) | 28.800 € |
| Gesamtinvestition | 348.800 € |
| Kaltmiete aktuell | 1.050 €/Monat |
| Kaufpreisfaktor | 25,4 |
| Bruttomietrendite | 3,94 % |
Monatliche Cashflow-Rechnung
| Position | Betrag/Monat |
|---|---|
| Kaltmiete | +1.050 € |
| Zinsen (3,6 % auf 260.000 € FK) | -780 € |
| Tilgung (2 %) | -433 € |
| Nicht umlegbares Hausgeld (geschätzt) | -130 € |
| Instandhaltung (1 % KP) | -267 € |
| Cashflow vor Steuer | -560 € |
| AfA-Steuerersparnis (2 % × 256k × 42 %) | +179 € |
| Zins-Steuerersparnis (780 € × 42 %) | +328 € |
| Cashflow nach Steuer | -53 € |
Gesamtrendite nach 10 Jahren
| Position | Wert |
|---|---|
| EK-Einsatz gesamt (60k + Nebenkosten + Zuzahlung) | ca. 100.000 € |
| Immobilienwert nach 10 Jahren (3 % Steigerung p.a.) | ca. 430.000 € |
| Restschuld | ca. 206.000 € |
| Nettovermögen | 224.000 € |
| Rendite auf EK | +124 % in 10 Jahren |
Trotz anfangs negativem Cashflow — wegen AfA und Steuervorteil praktisch neutral — ergibt sich eine hervorragende Gesamtrendite durch Berlins Wertsteigerungspotenzial.
FAQ: Beispielrechnung Berlin
Wie sieht eine konkrete Renditerechnung für eine Berliner Wohnung aus?
Beispiel: 60 m² in Neukölln. Kaufpreis 300.000 €, Kaltmiete 800 €/Monat. Bruttorendite: 9.600/300.000 = 3,2 %. Nebenkosten: 30.000 €. Nettomietrendite: (9.600−3.600 Kosten)/(330.000) = 1,8 %. Mit 80.000 € EK + 250.000 € Kredit (3,5 %): Annuität 1.320 €/Monat — negativer Cashflow von −520 €/Monat.
Wann wird eine Berliner Wohnung cashflow-positiv?
In Berlin fast unmöglich bei heutigen Preisen und Zinsen. Selbst mit 40 % Eigenkapital (KPF 30, 800 € Kaltmiete) und 180.000 € Kredit bei 3,5 %: Annuität 950 €. Hausgeld nicht umlagefähig 150 €, Instandhaltung 60 €. Gesamt: 1.160 €/Monat Kosten vs. 800 € Miete = −360 €/Monat. Nur durch hohe Wertsteigerung sinnvoll.
Welche Berliner Wohnung wäre cashflow-positiv?
Cashflow-positiv in Berlin: nur in Außenbezirken (Marzahn, Spandau) mit KPF unter 20 und sehr niedrigen Hausgeldkosten. Beispiel: 60 m² Marzahn, 165.000 € (KPF 18), 750 € Kaltmiete, 40 % EK = 66.000 € EK, 99.000 € Kredit, Annuität 524 €. Hausgeld NK 120 €, Instandhaltung 60 €: Cashflow = 750 − 704 = +46 €/Monat.
