Der Kaufpreisfaktor (Glossar), auch Vervielfältiger genannt, ist das Gegenstück zur Mietrendite. Er beantwortet die Frage: Wie viele Jahresmieten zahle ich für diese Immobilie? Je kleiner der Faktor, desto besser die Rendite.
Formel und Berechnung
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete (Kaufpreisfaktor berechnen: Formel, Beispiele und S) (Mit dem Kaufpreisfaktor besser verhandeln: So nutz) (Kaufpreisfaktor und Mietspiegel: Wie hängt das zus)
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Kaltmiete 1.000 €/Monat
- Jahreskaltmiete: 1.000 × 12 = 12.000 €
- Kaufpreisfaktor: 300.000 / 12.000 = 25x
Das bedeutet: Du zahlst das 25-fache der Jahresnettokaltmiete.
Kaufpreisfaktor und Mietrendite: Der direkte Zusammenhang
Kaufpreisfaktor und Mietrendite sind rechnerische Kehrwerte voneinander:
- Faktor 20 = Bruttomietrendite 5,0 %
- Faktor 25 = Bruttomietrendite 4,0 %
- Faktor 30 = Bruttomietrendite 3,3 %
- Faktor 33 = Bruttomietrendite 3,0 %
Merke: Kaufpreisfaktor × Bruttomietrendite = immer 100.
Wie viel ist zu viel?
Als grobe Orientierung:
- Unter 15: Sehr günstig – prüfe warum (Leerstand? Sanierungsstau?)
- 15–20: Gut – attraktive Renditelage
- 20–25: Okay – solide Lage, moderate Rendite
- 25–30: Teuer – nur mit Wertsteigerungserwartung sinnvoll
- Über 30: Sehr teuer – typisch für München, Hamburg Innenstadt
Kaufpreisfaktor in Anzeigen
In Immobilienanzeigen findest du den Kaufpreisfaktor selten explizit – aber du kannst ihn aus Kaufpreis und angegebener Miete selbst berechnen. Unser Kaufpreisfaktor-Rechner macht das in Sekunden.
Kaufpreisfaktor als Verhandlungsgrundlage
Wenn der Markt Faktoren von 22 zeigt, aber ein Angebot bei 27 liegt, hast du ein Argument: „Der Marktfaktor liegt bei 22, ich biete 270.000 statt 324.000 €." Das ist sachlich fundierte Verhandlungsführung.
Kaufpreisfaktor nach deutschen Städten 2024
| Stadt | KPF Zentrum | KPF Randlage | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| München | 40–60+ | 28–38 | 1,7–2,5 % |
| Berlin | 28–38 | 20–28 | 2,6–3,6 % |
| Hamburg | 26–35 | 18–26 | 2,9–3,8 % |
| Frankfurt | 26–34 | 18–26 | 2,9–3,8 % |
| Köln | 22–30 | 16–24 | 3,3–4,5 % |
| Leipzig | 18–25 | 14–20 | 4,0–5,6 % |
| Dresden | 16–23 | 12–18 | 4,3–6,3 % |
| Magdeburg | 12–18 | 8–14 | 5,6–8,3 % |
KPF als Verhandlungswerkzeug
Wenn du weißt, dass ähnliche Objekte bei Faktor 22 gehandelt werden und der Verkäufer Faktor 26 fordert, hast du ein konkretes Argument. Berechne den fairen Kaufpreis basierend auf dem aktuellen Mietspiegel.
- Mindestens 3 Vergleichsobjekte auf ImmoScout recherchieren
- Mietspiegel der Stadt als Referenz nutzen
- Sanierungsbedarf als Abzugsargument nutzen
Häufige Fragen
Unter 20: renditeorientiert. 20–25: ausgewogen. Über 30: wertsteigerungsorientiert.
KPF ist der Kehrwert der Bruttomietrendite in Prozent mal 100. KPF 25 = 4,0 % Bruttomietrendite. KPF 20 = 5,0 %. KPF 30 = 3,3 %.
Immer für die Kaltmiete (Nettomiete ohne Nebenkosten). Nebenkosten fließen nicht ein.
Kaufpreisfaktor = Vervielfältiger: Die vollständige Erklärung
Kaufpreisfaktor und Vervielfältiger sind dasselbe — zwei Namen für dieselbe Kennzahl. Im professionellen Immobilienbereich spricht man häufiger vom "Vervielfältiger", im privaten Investoren-Bereich vom "Kaufpreisfaktor".
Ursprung und Verwendung in der Immobilienbewertung
Der Vervielfältiger kommt aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Gutachter und Banken verwenden ihn zur schnellen Bewertung von Renditeobjekten nach dem Ertragswertverfahren.
- Ertragswert = Jahresreinertrag × Vervielfältiger (= KPF)
- Der Vervielfältiger berücksichtigt Lage, Marktliquidität, Restnutzungsdauer
- Banken verwenden ihn zur Beleihungswertermittlung
Vervielfältiger vs. KPF: Die feinen Unterschiede
| Begriff | Basis | Verwendet von |
|---|---|---|
| Kaufpreisfaktor (KPF) | Kaltmiete brutto | Privatinvestoren, Makler |
| Vervielfältiger | Reinertrag (nach Bewirtschaftungskosten) | Gutachter, Banken |
| Brutto-Vervielfältiger | Bruttomiete | Schnellanalyse |
| Netto-Vervielfältiger | Nettomiete nach Kosten | Präzise Bewertung |
KPF-Geschichte: Wie sich die Vervielfältiger verändert haben
| Jahr | Durchschnittlicher KPF (Deutschland) | Zinsniveau |
|---|---|---|
| 2010 | 15-18 | 3-4 % |
| 2015 | 20-25 | 1,5-2,5 % |
| 2019 | 28-35 | 0,8-1,5 % |
| 2022 | 30-40 (Peak) | Anstieg auf 2-3 % |
| 2024 | 22-32 (Korrektur) | 3,5-4,5 % |
Die KPF-Entwicklung zeigt deutlich: Niedrigzinsen trieben die Vervielfältiger nach oben. Mit steigenden Zinsen seit 2022 sinken die KPF wieder — das schafft Einstiegsmöglichkeiten.
Praktische Anwendung: KPF beim Immobilien-Screening
- Angebot gefunden: Kaufpreis 280.000 €, Miete 850 €/Monat
- KPF berechnen: 280.000 / (850 × 12) = 27,5
- Mit Markt vergleichen: Ist KPF 27,5 in dieser Stadt fair?
- Wenn KPF zu hoch: Weitersuchen oder verhandeln
- Wenn KPF fair oder günstig: Tiefere Analyse beginnen
FAQ: Kaufpreisfaktor / Vervielfältiger
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Vervielfältiger?
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Vervielfältiger ist ein Bewertungsbegriff aus dem Ertragswertverfahren (Immobilienbewertung nach WertV) und berücksichtigt zusätzlich Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer. Für Privatinvestoren sind KPF und Vervielfältiger praktisch synonym verwendbar.
Was sagt der Kaufpreisfaktor über den fairen Wert aus?
KPF allein sagt wenig über "fair" — es kommt auf den Markt an. KPF 25 ist fair in einer wachsenden B-Stadt mit niedriger Leerstandsquote, aber zu teuer in einer schrumpfenden Kleinstadt. Als Faustregel: lokalen Durchschnitt als Benchmark nehmen. Kaufst du unter Markt-KPF → potenziell gutes Angebot.
Wie nutze ich den KPF in Verhandlungen?
KPF als Argumentation: Vergleichsobjekte mit KPF 22 in gleicher Lage belegen, dass KPF 28 zu hoch ist. Konkret: "Objekt X in gleicher Straße ist für 180.000 € (KPF 20) verkauft worden — Ihr Preis von 225.000 € entspricht KPF 25, was 25 % über Vergleichspreisen liegt." Sachliche Zahlen überzeugen besser als Bauchgefühl.
