Den Kaufpreisfaktor zu berechnen dauert keine 30 Sekunden. Trotzdem machen viele Fehler dabei. Hier die vollständige Anleitung – mit Jahresmiete, Monatsmiete und unserem Rechner.
Formel mit Jahresmiete
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Beispiel: Kaufpreis 280.000 €, Kaltmiete 950 €/Monat
- Jahreskaltmiete: 950 × 12 = 11.400 €
- Kaufpreisfaktor: 280.000 ÷ 11.400 = 24,6
Formel mit Monatsmiete (schneller)
Du kannst auch direkt mit der Monatsmiete rechnen:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ (Monatsmiete × 12)
Oder als Schnellformel: Kaufpreis ÷ Monatsmiete ÷ 12
Kaufpreisfaktor ↔ Mietrendite umrechnen
Beide Kennzahlen sind Kehrwerte:
- Mietrendite % = 100 ÷ Kaufpreisfaktor
- Kaufpreisfaktor = 100 ÷ Mietrendite %
Faktor 25 → Rendite 4 %. Faktor 20 → Rendite 5 %. Einfach merken.
Kaufpreisfaktor bei unbekannter Miete schätzen
Manchmal willst du prüfen, ob eine Miete marktgerecht ist. Schau dir den Mietspiegel an, ermittle die Sollmiete und berechne dann den Kaufpreisfaktor für die Sollmiete. Wenn der Anbieter mit einer deutlich überhöhten Miete wirbt, ist der „gute" Kaufpreisfaktor trügerisch.
Direkt berechnen
Nutze unseren Kaufpreisfaktor-Rechner – du kannst zwischen Jahres- und Monatsmiete wählen und bekommst sofort die Bewertung.
Kaufpreisfaktor nach deutschen Städten 2024
| Stadt | KPF Zentrum | KPF Randlage | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| München | 40–60+ | 28–38 | 1,7–2,5 % |
| Berlin | 28–38 | 20–28 | 2,6–3,6 % |
| Hamburg | 26–35 | 18–26 | 2,9–3,8 % |
| Frankfurt | 26–34 | 18–26 | 2,9–3,8 % |
| Köln | 22–30 | 16–24 | 3,3–4,5 % |
| Leipzig | 18–25 | 14–20 | 4,0–5,6 % |
| Dresden | 16–23 | 12–18 | 4,3–6,3 % |
| Magdeburg | 12–18 | 8–14 | 5,6–8,3 % |
KPF als Verhandlungswerkzeug
Wenn du weißt, dass ähnliche Objekte bei Faktor 22 gehandelt werden und der Verkäufer Faktor 26 fordert, hast du ein konkretes Argument. Berechne den fairen Kaufpreis basierend auf dem aktuellen Mietspiegel.
- Mindestens 3 Vergleichsobjekte auf ImmoScout recherchieren
- Mietspiegel der Stadt als Referenz nutzen
- Sanierungsbedarf als Abzugsargument nutzen
Häufige Fragen
Unter 20: renditeorientiert. 20–25: ausgewogen. Über 30: wertsteigerungsorientiert.
KPF ist der Kehrwert der Bruttomietrendite in Prozent mal 100. KPF 25 = 4,0 % Bruttomietrendite. KPF 20 = 5,0 %. KPF 30 = 3,3 %.
Immer für die Kaltmiete (Nettomiete ohne Nebenkosten). Nebenkosten fließen nicht ein.
Kaufpreisfaktor berechnen: Formel, Beispiele, Varianten
Der Kaufpreisfaktor (KPF) — auch Vervielfältiger oder Preismultiplikator genannt — ist die fundamentale Bewertungskennzahl für Renditeimmobilien. Er sagt dir, wie viele Jahreskaltmieten du für die Immobilie bezahlst.
Die Grundformel
KPF = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Alternativ: KPF = Kaufpreis ÷ (Monatskaltmiete × 12)
Rechenbeispiele
| Kaufpreis | Monatskaltmiete | Jahreskaltmiete | KPF |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 700 € | 8.400 € | 17,9 |
| 200.000 € | 750 € | 9.000 € | 22,2 |
| 250.000 € | 850 € | 10.200 € | 24,5 |
| 350.000 € | 950 € | 11.400 € | 30,7 |
| 500.000 € | 1.100 € | 13.200 € | 37,9 |
Wichtig: Welche Miete in die Rechnung kommt
- Aktuelle Ist-Miete: Was der Mieter gerade zahlt (relevant beim Bestandskauf)
- Potenzialmiete: Was laut Mietspiegel erzielbar wäre (relevant für Bewertung)
- Marktmiete: Was Neuvermietungen aktuell bringen (zukunftsorientiert)
Tipp: Berechne den KPF immer mit der Ist-Miete UND der Marktmiete. Die Differenz zeigt dir das Mieterhöhungspotenzial.
KPF mit Nebenkosten: Der "echte" Kaufpreisfaktor
Für präzise Vergleiche solltest du die Kaufnebenkosten einbeziehen:
KPF real = (Kaufpreis + Nebenkosten) ÷ Jahreskaltmiete
Beispiel: Kaufpreis 200.000 €, Nebenkosten 18.000 € → KPF real = 218.000 / 9.000 = 24,2 (statt nominal 22,2)
KPF-Orientierungswerte 2024 nach Region
| Region | Typischer KPF | Einschätzung für Anleger |
|---|---|---|
| München Innenstadt | 38-50 | Nur Wertsteigerungsstrategie |
| Hamburg, Frankfurt Innenstadt | 30-42 | Wie München, etwas günstiger |
| Berlin gute Lagen | 28-38 | Wertsteigerung + Miete |
| B-Städte (Hannover, Nürnberg) | 22-30 | Ausgewogen |
| C-Städte (Erfurt, Magdeburg) | 16-24 | Renditeorientiert möglich |
| Ruhrgebiet | 12-20 | Cashflow möglich |
FAQ: Kaufpreisfaktor
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
In B-Städten gilt KPF unter 22 als gut, 22-27 als akzeptabel. In A-Städten (München, Frankfurt) sind KPF 30-40 marktüblich. Der "gute" KPF hängt von deiner Strategie ab: Cashflow-Investor braucht KPF unter 20, Wertsteigerungs-Investor kann 35+ akzeptieren.
Ist KPF oder Mietrendite wichtiger?
Beide sind mathematisch äquivalent (KPF = 100 / Bruttomietrendite). KPF ist intuitiver für Marktvergleiche ("das kostet das 25-fache der Jahresmiete"), Mietrendite ist besser für Vergleiche mit anderen Anlageklassen. Beide Kennzahlen sollte man immer zusammen betrachten.
Warum steigen Kaufpreisfaktoren?
KPF steigen, wenn Kaufpreise schneller wachsen als Mieten — das passiert bei Niedrigzinsen, hoher Nachfrage und geringem Angebot. 2010-2022 stiegen KPF in deutschen Großstädten von 15-18 auf 35-45. Seit 2022 sinken sie wieder durch steigende Zinsen.
