Was ist der Kaufpreisfaktor — kurze Erklärung
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) zeigt, wie viele Jahresmieten Sie für eine Immobilie zahlen. Kaufpreis 300.000 €, Jahresnettomiete 15.000 €: Faktor = 20. Je höher der Faktor, desto teurer die Immobilie relativ zur Mieteinnahme — und desto niedriger die Bruttorendite.
Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Umgekehrt: Bruttorendite (%) = 100 ÷ Kaufpreisfaktor
Kaufpreisfaktor Richtwerte-Tabelle 2025
| Kaufpreisfaktor | Bruttorendite | Bewertung | Typische Märkte |
|---|---|---|---|
| Unter 15x | über 6,7 % | Sehr günstig | Strukturschwache Lagen |
| 15–18x | 5,6–6,7 % | Günstig | Kleinstädte, Ruhrgebiet |
| 18–22x | 4,5–5,6 % | Gut — Renditebereich | Mittelstädte, Sachsen |
| 22–26x | 3,8–4,5 % | Solide | B-Städte, Augsburg |
| 26–30x | 3,3–3,8 % | Teuer, Wertstabilität | Hamburg, Köln |
| 30–40x | 2,5–3,3 % | Sehr teuer | München, Frankfurt, Berlin |
| Über 40x | unter 2,5 % | Extrem teuer | München Maxvorstadt etc. |
Kaufpreisfaktor 20: Ist das gut?
Ein Kaufpreisfaktor von 20 entspricht 5 % Bruttorendite — das ist ein solider Wert für einen stabilen Markt. In B-Städten (Hannover, Nürnberg, Leipzig) ist das ein gutes Einstiegsniveau. In einer Kleinstadt ohne Wachstumsperspektive könnte 20x trotzdem ein schlechter Deal sein, weil Leerstand und Wertverlust die Rendite auffressen.
Faustregel: Kaufpreisfaktor allein sagt nichts ohne den Marktkontext. Ein 20x-Objekt in Leipzig ist besser als ein 15x-Objekt in einer schrumpfenden Kleinstadt.
Kaufpreisfaktor 25: Akzeptabel?
25x bedeutet 4 % Bruttorendite. In guten Lagen (Hamburg-Altona, Dortmund-Innenstadt, Stuttgart) ist das akzeptabel, wenn die Miete nachhaltig gesichert ist und Wertsteigerungspotenzial vorhanden ist. Die Nettomietrendite nach Abzug aller Kosten liegt dann bei ca. 2,8–3,2 % — kein Cash-Flow-Motor, aber solide langfristige Anlage.
Kaufpreisfaktor 30+: Wann ist das noch sinnvoll?
Bei 30x (= 3,3 % Brutto) rechnen die meisten Cash-Flow-Strategien nicht mehr. Sinn macht 30+ nur, wenn:
1. Wertsteigerung als Hauptrendite-Quelle einkalkuliert wird
2. Der Markt sehr liquide ist (München, Frankfurt) — also Wiederverkauf einfach möglich
3. Steuervorteile (AfA, Finanzierungszinsen) die Gesamtrendite verbessern
Nutzen Sie den Kaufpreisfaktor-Rechner um Ihren konkreten Fall zu berechnen, und den Nettomietrendite-Rechner für die realistische Gesamtbetrachtung nach Kosten.
Was ist ein "guter" Kaufpreisfaktor? — Zusammenfassung
Es gibt keine universelle Antwort. Als Daumenregel gilt für den deutschen Markt 2025:
- Rendite-Investor: Kaufpreisfaktor 18–24x anstreben
- Wertstabilität mit akzeptabler Rendite: 22–28x ist realistisch
- Reine Wertsteigerungsstrategie: 28–35x in liquiden Toplagen
- Über 35x: Nur in absoluten A-Lagen mit sehr langen Anlagehorizonten
Wie wir in unserem Ratgeber zur Buy & Hold Strategie beschreiben, ist der Kaufpreisfaktor immer im Kontext der lokalen Marktentwicklung zu beurteilen.
FAQ: Kaufpreisfaktor Richtwerte
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
18–24x für renditeorientierte Investoren (4,2–5,6 % brutto). Über 30x rechnet sich nur mit Wertsteigerungskomponente.
Wie berechne ich den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Beispiel: 300.000 € ÷ 14.400 € = 20,8x
Was bedeutet Kaufpreisfaktor 25?
4 % Bruttorendite. Für gute Lagen akzeptabel, für Rendite-Investoren eher am oberen Limit.
Wo kann ich den Kaufpreisfaktor berechnen?
Mit unserem Kaufpreisfaktor-Rechner — kostenlos und ohne Anmeldung.
Weiterführende Rechner und Ratgeber
Alle Kennzahlen für deine Immobilie auf einen Blick — kostenlos, ohne Anmeldung:
- Mietrendite-Rechner — Brutto- & Nettomietrendite berechnen
- Cashflow-Rechner — Monatlichen Cashflow nach allen Kosten ermitteln
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- Nebenkosten-Rechner — Kaufnebenkosten je Bundesland
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Wie berechne ich die Rendite meiner Immobilie?
Die Bruttorendite ergibt sich aus: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Für die präzisere Nettomietrendite ziehst du Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage (1 €/m²/Monat) und anteiligen Leerstand ab. Der Mietrendite-Rechner · Mietrendite-Tabelle (Brutto & Netto) macht das automatisch — inklusive Kaufnebenkosten.
Was ist ein fairer Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) zeigt, wie viele Jahresmieten du für das Objekt zahlst. Bundesweit liegt er zwischen 15x (Ruhrgebiet, Sachsen) und 35x (München, Frankfurt). Ein Faktor unter 20x gilt als renditeorientiert — berechne deinen mit dem Kaufpreisfaktor-Rechner.
