Warum Mehrfamilienhäuser andere Kalkulation brauchen
Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, denkt anders als der Einzelwohnungs-Investor. Die Skaleneffekte bei Verwaltung, Instandhaltung und Finanzierung verändern die Renditekalkulation erheblich. Gleichzeitig steigen die Risiken — denn ein leeres Mehrfamilienhaus trifft härter als eine leere Einzelwohnung.
Schritt 1: Ist-Miete vs. Soll-Miete
Beim Mehrfamilienhaus gibt es häufig eine Differenz zwischen aktueller Miete (Ist) und marktüblicher Miete (Soll). Diese Differenz entscheidet, ob Sie auf laufende Einnahmen oder auf Mietsteigerungspotenzial kaufen.
| Position | Beispiel |
|---|---|
| Wohneinheiten | 6 × 65 m² = 390 m² |
| Ist-Miete gesamt | 6 × 700 € = 4.200 €/Monat |
| Soll-Miete gesamt | 6 × 850 € = 5.100 €/Monat |
| Mietsteigerungspotenzial | +900 €/Monat = +10.800 €/Jahr |
Schritt 2: Bruttorendite auf Basis Ist-Miete
Kaufpreis: 1.150.000 € (inkl. Nebenkosten). Ist-Jahresmiete: 4.200 × 12 = 50.400 €.
Bruttorendite (Ist): 50.400 / 1.150.000 = 4,38 %
Bruttorendite (Soll nach Mieterhöhung): 61.200 / 1.150.000 = 5,32 %
Schritt 3: Bewirtschaftungskosten MFH
| Kostenart | Betrag/Jahr | % der Miete |
|---|---|---|
| Hausverwaltung (35 €/Einheit/Monat) | 2.520 € | 5 % |
| Instandhaltungsrücklage (1,50 €/m²/Monat) | 7.020 € | 13,9 % |
| Leerstandsrücklage (3 %) | 1.512 € | 3 % |
| Nicht-umlagefähige NK | 1.200 € | 2,4 % |
| Gesamt Kosten | 12.252 € | 24,3 % |
Schritt 4: Nettorendite
Nettomieteinnahmen: 50.400 – 12.252 = 38.148 €/Jahr
Nettorendite: 38.148 / 1.150.000 = 3,32 %
Schritt 5: Eigenkapitalrendite mit Finanzierung
- Eigenkapital 30 %: 345.000 €
- Darlehen 70 %: 805.000 € @ 4 % Zins + 1,5 % Tilgung
- Jahresrate: 805.000 × 5,5 % = 44.275 €
- Cashflow vor Steuer: 50.400 – 12.252 – 44.275 = –6.127 €
- Aber Tilgung: 805.000 × 1,5 % = 12.075 € Eigenkapitalaufbau/Jahr
- Effektiver Vermögensaufbau: 12.075 – 6.127 = +5.948 €/Jahr
Kaufpreisfaktor vs. Multiplikator: Was sagt der Markt?
| Kaufpreisfaktor | Bruttorendite | Marktbewertung |
|---|---|---|
| 12–16x | 6,3–8,3 % | Günstig (Risiko prüfen!) |
| 16–22x | 4,5–6,3 % | Fair bewertet |
| 22–28x | 3,6–4,5 % | Teuer (Wachstum eingepreist) |
| >30x | <3,3 % | Sehr teuer / Spekulationsmarkt |
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Welche Mindest-Bruttorendite sollte ein MFH haben?
Bei aktuellen Zinsen (4–5 %): mindestens 5–6 % Bruttorendite, damit sich nach Kosten und Finanzierung ein positiver Cashflow ergibt. Unter 4,5 % Bruttorendite ist bei Fremdfinanzierung selten ein positiver Cashflow möglich.
Ist ein Mehrfamilienhaus besser als mehrere Einzelwohnungen?
MFH: niedrigere Transaktionskosten (ein Kauf statt viele), Skaleneffekte bei Verwaltung, aber konzentriertes Risiko. Einzelwohnungen: besser diversifiziert, aber höherer Verwaltungsaufwand. Beide Ansätze haben Berechtigung — kommt auf Portfolio-Strategie an.
