Konkrete Zahlen statt Theorie: Hier rechne ich eine typische 2-Zimmer-Anlageimmobilie vollständig durch – von der Miete bis zum monatlichen Überschuss oder Defizit.
Das Objekt
- 65 m², 2 Zimmer, Hannover-Linden
- Kaufpreis: 230.000 €
- Kaltmiete: 780 €/Monat
- Hausgeld: 220 €/Monat (davon 100 € nicht umlegbar)
Finanzierung
- Eigenkapital: 55.000 € (inkl. NK)
- Darlehen: 195.000 €
- Zinssatz: 3,8 %, Tilgung: 2 %
- Monatliche Rate: 943 €
Monatlicher Cashflow
- Einnahmen: 780 €
- Rate: 943 €
- Nicht umlegbares Hausgeld: 100 €
- Leerstandsrücklage (1 Monat/Jahr): 65 €
- Cashflow: 780 – 943 – 100 – 65 = –328 €/Monat
Negativ – aber die Bruttomietrendite liegt bei 4,1 %, die Nettomietrendite bei ca. 3,1 %. Wertsteigerung und steuerliche Effekte können das Investment trotzdem sinnvoll machen. Berechne dein Szenario mit unserem Cashflow-Rechner.
Cashflow-Bestandteile: Vollständige Übersicht
| Position | Typ | Cashflow-Wirkung |
|---|---|---|
| Kaltmiete | Einnahme | + |
| Darlehensrate | Ausgabe | − |
| Nicht umlegbares Hausgeld | Ausgabe | − |
| Instandhaltungsrücklage | Risikopuffer | − |
| Verwaltungskosten (falls extern) | Ausgabe | − |
Cashflow-Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung Hannover
Kaufpreis: 240.000 € | Kaltmiete: 800 €/Monat
Darlehen: 200.000 € @ 3,9 %, 2 % Tilgung → Rate: 983 €/Monat
Nicht umlegbares Hausgeld: 120 €/Monat
Cashflow: −303 €/Monat
Tilgungsanteil: +333 €/Monat → Effektiver Vermögenszuwachs: +30 €/Monat
5 Wege zum besseren Cashflow
- Höheres Eigenkapital → kleineres Darlehen, niedrigere Rate
- Günstigerer Markt → kleinere Städte bieten höhere Anfangsrenditen
- Tilgung reduzieren → 1 % statt 2 % spart ~80 €/Monat Rate
- Marktmiete ausschöpfen → Bei Wiedervermietung aktuellen Mietspiegel prüfen
- Hausgeld optimieren → Rücklagen und Verwaltungskosten in WEG-Versammlungen prüfen
Häufige Fragen
In deutschen Großstädten ist positiver Cashflow ohne hohes Eigenkapital selten. Cashflow von −100 bis −200 €/Monat bei laufender Tilgung ist akzeptabel.
Rendite = Ertrag auf eingesetztes Kapital. Cashflow = monatliche Liquidität. Beides sollte stimmen.
Ja. Tilgung + Wertsteigerung kann den negativen Cashflow überkompensieren. Aber: du musst den Puffer aus eigenen Mitteln aufbringen.
Cashflow-Berechnung: Komplettes Beispiel Zweizimmer-Wohnung
Eine Zweizimmerwohnung ist der Klassiker unter den Kapitalanlage-Immobilien — groß genug für gute Mieteinnahmen, klein genug für überschaubare Kosten. Hier eine vollständige Cashflow-Berechnung.
Objektdaten
| Position | Wert |
|---|---|
| Lage | Hannover-Linden, 55 m², Baujahr 1975, saniert 2018 |
| Kaufpreis | 220.000 € |
| Kaufnebenkosten (9 %) | 19.800 € |
| Kaltmiete | 780 €/Monat |
| Hausgeld gesamt | 290 €/Monat |
| Hausgeld umlegbar | 170 €/Monat |
| Finanzierung | 180.000 € FK, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung |
Monatlicher Cashflow-Rechner
| Position | Betrag/Monat |
|---|---|
| Kaltmiete | +780 € |
| Umlagefähiges Hausgeld (Durchlaufposten) | +170 € / -170 € |
| Zinsen (3,8 % auf 180.000 €) | -570 € |
| Tilgung (2 % auf 180.000 €) | -300 € |
| Nicht umlegbares Hausgeld | -120 € |
| Instandhaltungsrücklage (0,5 % KP) | -92 € |
| Vermietungsaufwand (ca.) | -20 € |
| Cashflow vor Steuern | -322 € |
Cashflow nach Steuern: AfA-Effekt
Bei 42 % Steuersatz und Gebäudeanteil 80 % (176.000 €) × 2 % AfA = 3.520 € Steuerabzug/Jahr:
- Steuerersparnis pro Jahr: ca. 1.478 € (3.520 € × 42 %)
- Steuerersparnis pro Monat: +123 €
- Cashflow nach Steuern: -322 € + 123 € = -199 €/Monat
Gesamtrendite nach 10 Jahren
| Position | Betrag nach 10 Jahren |
|---|---|
| EK eingesetzt (Nebenkosten + 40k EK-Anteil) | 59.800 € |
| Cashflow-Zuzahlung gesamt (199 €/Monat × 10J) | 23.880 € |
| Gesamter EK-Einsatz | 83.680 € |
| Immobilienwert bei 2 % p.a. Steigerung | 268.400 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | ca. 144.000 € |
| Nettovermögen durch Immobilie | 124.400 € |
| Rendite auf EK-Einsatz | +49 % in 10 Jahren |
Trotz negativem monatlichem Cashflow ist die Gesamtrendite positiv — durch Wertsteigerung, Tilgung und Steuervorteile.
FAQ: Cashflow-Berechnung Beispiel
Wie berechne ich den monatlichen Cashflow einer 2-Zimmer-Wohnung?
Beispiel: 60 m², 200.000 € Kaufpreis, 700 € Kaltmiete. EK 50.000 €, Kredit 165.000 € bei 3,5 % Zins, 2 % Tilgung. Annuität: 165.000 × (3,5 % + 2 %) / 12 = 756 €. Hausgeld NK 120 €, Instandhaltung 75 €, Verwaltung 50 €. Cashflow: 700 − 756 − 120 − 75 − 50 = −301 €/Monat. Grenzwert.
Was ändert sich wenn ich mehr Eigenkapital einbringe?
Gleiche Wohnung mit 80.000 € EK (40 %) und 135.000 € Kredit: Annuität: 135.000 × 5,5 % / 12 = 619 €. Cashflow: 700 − 619 − 120 − 75 − 50 = −164 €/Monat. Noch negativ. Mit 100.000 € EK und 115.000 € Kredit: Annuität 527 €. Cashflow: 700 − 527 − 245 = −72 €/Monat. Zeigt: in teuren Lagen braucht man 50+ % EK für Break-Even.
Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite bei dieser Wohnung?
Eigenkapitalrendite = (Gesamtrendite des Objekts − Fremdkapitalkosten) / EK. Objektrendite: 8.400 €/Jahr Miete − 2.900 € Kosten (exkl. Zins + Tilgung) = 5.500 € Mietüberschuss. Zinsen: 165.000 × 3,5 % = 5.775 €. Wirtschaftlicher Verlust: 5.500 − 5.775 = −275 €/Jahr auf Cashflow-Basis. Plus Tilgung (Vermögensaufbau): 165.000 × 2 % = 3.300 €. Netto-Vermögenszuwachs: 3.025 €/Jahr auf 50.000 € EK = 6 % EK-Rendite.
