Das Mehrfamilienhaus gilt unter erfahrenen Immobilieninvestoren als die überlegene Anlageform – wegen besserem Cashflow, verteiltem Leerstandsrisiko und effizienter Verwaltung. Stimmt das?
Warum Mehrfamilienhäuser besser sind
- Niedrigerer Preis pro Einheit: Ein MFH mit 6 Wohnungen kostet weniger pro Wohnung als 6 Einzelwohnungen
- Verteiltes Risiko: Leerstand einer Wohnung trifft nicht den gesamten Ertrag
- Effiziente Verwaltung: Ein Haus, eine Versicherung, eine Hausverwaltung
- Höhere Gesamtrendite: Oft 4–6 % Bruttomietrendite erreichbar
Beispielrechnung 6-Parteien-Haus
MFH, 6 Wohnungen à 65 m², Kaufpreis 780.000 €, Sachsen-Anhalt: (Cashflow-Berechnung: 6 häufige Fehler und wie du s) (Immobilien-Cashflow optimieren: 6 konkrete Hebel f)
- Gesamtmiete: 6 × 600 € = 3.600 €/Monat = 43.200 €/Jahr
- Bruttomietrendite: 43.200 / 780.000 × 100 = 5,54 %
- Kosten/Jahr: Verwaltung 3.600 + Instandhaltung 4.680 + Rücklage Leerstand 3.600 = 11.880 €
- Netto: 43.200 – 11.880 = 31.320 €
- Kaufnebenkosten (5 %): 39.000 €
- Nettomietrendite: 31.320 / 819.000 × 100 = 3,82 %
Nachteile nicht vergessen
- Höheres Eigenkapital nötig (mind. 150.000–200.000 €)
- Selbst für Verwaltung verantwortlich (keine WEG)
- Sanierungsrisiken trägt du allein
- Weniger liquide (schwerer zu verkaufen als ETW)
Fazit
Für erfahrene Investoren mit ausreichend Kapital ist das Mehrfamilienhaus oft die beste Wahl. Für Einsteiger: Erst mit einer Eigentumswohnung starten, Erfahrung sammeln. Berechne deinen Cashflow mit unserem Cashflow-Rechner.
Cashflow-Bestandteile: Vollständige Übersicht
| Position | Typ | Cashflow-Wirkung |
|---|---|---|
| Kaltmiete | Einnahme | + |
| Darlehensrate | Ausgabe | − |
| Nicht umlegbares Hausgeld | Ausgabe | − |
| Instandhaltungsrücklage | Risikopuffer | − |
| Verwaltungskosten (falls extern) | Ausgabe | − |
Cashflow-Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung Hannover
Kaufpreis: 240.000 € | Kaltmiete: 800 €/Monat
Darlehen: 200.000 € @ 3,9 %, 2 % Tilgung → Rate: 983 €/Monat
Nicht umlegbares Hausgeld: 120 €/Monat
Cashflow: −303 €/Monat
Tilgungsanteil: +333 €/Monat → Effektiver Vermögenszuwachs: +30 €/Monat
5 Wege zum besseren Cashflow
- Höheres Eigenkapital → kleineres Darlehen, niedrigere Rate
- Günstigerer Markt → kleinere Städte bieten höhere Anfangsrenditen
- Tilgung reduzieren → 1 % statt 2 % spart ~80 €/Monat Rate
- Marktmiete ausschöpfen → Bei Wiedervermietung aktuellen Mietspiegel prüfen
- Hausgeld optimieren → Rücklagen und Verwaltungskosten in WEG-Versammlungen prüfen
Häufige Fragen
In deutschen Großstädten ist positiver Cashflow ohne hohes Eigenkapital selten. Cashflow von −100 bis −200 €/Monat bei laufender Tilgung ist akzeptabel.
Rendite = Ertrag auf eingesetztes Kapital. Cashflow = monatliche Liquidität. Beides sollte stimmen.
Ja. Tilgung + Wertsteigerung kann den negativen Cashflow überkompensieren. Aber: du musst den Puffer aus eigenen Mitteln aufbringen.
MFH-Cashflow: Warum Mehrfamilienhaeuser andere Regeln haben
Ein Mehrfamilienhaus (MFH) funktioniert fundamental anders als eine Eigentumswohnung. Kosten und Einnahmen skalieren zwar, aber nicht linear — es gibt Groessendegressions-Effekte.
Vergleich: ETW vs. MFH gleicher Investitionsbetrag
| Kennzahl | 3 x ETW (je 150.000 e) | 1 x MFH 6 WE (450.000 e) |
|---|---|---|
| Gesamtinvestition | 450.000 e + ~54.000 NKK | 450.000 e + ~40.000 NKK |
| Jahreskaltmiete | 3 x 7.200 e = 21.600 e | ca. 27.000 e (5 % brutto + Leerstand) |
| Verwaltungskosten | Hoeher (3 WEGs, 3 Verwalter) | Niedriger (1 Verwalter, eigene WEG-freie Entscheidung) |
| Instandhaltung | Geringer planbar | Selbst steuerbar, besser planbar |
| Leerstandsrisiko | 33 % bei Ausfall einer ETW | 17 % bei Ausfall einer WE |
MFH Cashflow-Rechnung: Praxisbeispiel
6-Parteien-Haus in Essen, Kaufpreis 480.000 Euro:
| Position | Betrag/Monat |
|---|---|
| Kaltmiete 6 x 700 e | +4.200 e |
| Zinsen (3,5 % auf 380.000 e) | -1.108 e |
| Tilgung (2 % auf 380.000 e) | -633 e |
| Hausverwaltung (5 % der Miete) | -210 e |
| Instandhaltung (1 % KP p.a.) | -400 e |
| Grundsteuer (pauschal) | -200 e |
| Versicherung | -80 e |
| Cashflow vor Steuern | +1.569 e |
| Mietausfall-Puffer (5 %) | -210 e |
| Cashflow nach Ruecklage | +1.359 e |
1.359 Euro positiver Cashflow pro Monat — das ist passives Einkommen, das Monat fuer Monat reinkommt.
Ab wann lohnt sich ein MFH?
- Bruttomietrendite mind. 5,5 % (damit nach Kosten noch Cashflow uebrig ist)
- Kaufpreisfaktor unter 18 fuer cash-flow-positives Investment
- Zustand: Dach, Heizung, Fenster sollten in den naechsten 5-10 Jahren nicht faellig sein
- Lage: Nachfrage-starke Stadt oder Gemeinde mit Bevoelkerungswachstum
FAQ: Cashflow Mehrfamilienhaus
Hat ein Mehrfamilienhaus mehr Cashflow als Einzelwohnungen?
Ja, typisch 10–20 % besserer Netto-Cashflow pro Einheit. Gründe: kein Hausgeld, direkte Kontrolle über Instandhaltungskosten, günstigere Hausverwaltung pro Einheit (5–6 % statt 8–10 % bei Einzelwohnung in fremder WEG), Skaleneffekte bei Versicherungen und Handwerkerverträgen.
Welcher Cashflow ist realistisch bei einem 6-Familienhaus?
Beispiel: 6 Einheiten à 600 € Kaltmiete = 3.600 €/Monat. Kaufpreis 480.000 € (KPF 22). EK 120.000 €, Kredit 390.000 € bei 3,5 % = Annuität 2.061 €/Monat. Hausverwaltung 180 €, Instandhaltung 360 €, Leerstand-Rückstellung 120 € = 2.721 €/Monat Kosten. Cashflow: 3.600 − 2.721 = +879 €/Monat.
Wie finanziere ich ein Mehrfamilienhaus als Einsteiger?
Einstieg in MFH: typisch 25–30 % EK + Nebenkosten. Bei 400.000 € MFH: 100.000–120.000 € EK + 40.000–48.000 € Nebenkosten = 140.000–168.000 € Gesamtkapital. Das ist für Einsteiger viel. Alternativer Einstieg: kleines MFH mit 3–4 Einheiten für 200.000–300.000 € (in ostdeutschen Städten realistisch) mit 70.000–100.000 € EK.
