Der Cashflow online berechnen ist die ehrlichste Kennzahl für Immobilieninvestoren: Er zeigt dir, ob am Ende des Monats Geld übrig bleibt – oder ob du monatlich draufzahlst. Hier lernst du, ihn richtig zu berechnen.
Was ist Cashflow bei Immobilien?
Der monatliche Cashflow ist die Differenz zwischen allen Einnahmen und allen Ausgaben einer vermieteten Immobilie.
Cashflow = Mieteinnahmen – alle Ausgaben
Ist der Cashflow positiv, „verdienst" du jeden Monat Geld. Ist er negativ, legst du drauf.
Alle Ausgaben im Überblick
Damit du den Cashflow realistisch berechnen kannst, musst du alle Ausgaben kennen:
- Kreditrate (Zins + Tilgung) – der größte Posten bei Finanzierung
- Hausverwaltung – ca. 25–40 € pro Monat
- Instandhaltungsrücklage – ca. 1–2 € pro m²/Monat
- Nicht umlegbare Betriebskosten – je nach Objekt 50–150 €/Monat
- Leerstandsrisiko – 1 Monat/Jahr einkalkulieren ÷ 12
Beispielrechnung: 2-Zimmer-Wohnung
Wohnung 60 m², Berlin, Kaufpreis 250.000 €, Kaltmiete 900 €/Monat:
- Kaufpreis: 250.000 €
- Eigenkapital (20 %): 50.000 €
- Darlehen: 200.000 €
- Zinssatz: 4,0 %, Tilgung: 2,0 %
- Monatliche Rate: 1.000 €
- Hausverwaltung: 30 €
- Instandhaltung: 60 €
- Leerstandsrücklage: 75 €
- Gesamt Ausgaben: 1.165 €
- Kaltmiete: 900 €
- Cashflow: 900 – 1.165 = –265 € pro Monat
Negativer Cashflow! Das bedeutet: Der Investor legt monatlich 265 € drauf – hofft aber auf Wertsteigerung und baut gleichzeitig Eigenkapital auf (Tilgung).
Wann ist negativer Cashflow ok?
Das hängt von deiner Strategie ab. Wenn du auf Wertsteigerung setzt und die 265 € monatlich locker verkraftest, kann die Rechnung aufgehen. Wenn du auf laufende Einnahmen angewiesen bist, brauchst du positiven Cashflow.
Cashflow verbessern
- Mehr Eigenkapital einsetzen → kleineres Darlehen → niedrigere Rate
- Günstigeren Zins verhandeln
- Kaufpreis senken
- Miete erhöhen (nach Modernisierung)
- Günstigere Lage mit höherer Mietrendite wählen
Nutze unseren Cashflow-Rechner um verschiedene Szenarien durchzuspielen.
Cashflow-Bestandteile: Vollständige Übersicht
| Position | Typ | Cashflow-Wirkung |
|---|---|---|
| Kaltmiete | Einnahme | + |
| Darlehensrate | Ausgabe | − |
| Nicht umlegbares Hausgeld | Ausgabe | − |
| Instandhaltungsrücklage | Risikopuffer | − |
| Verwaltungskosten (falls extern) | Ausgabe | − |
Cashflow-Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung Hannover
Kaufpreis: 240.000 € | Kaltmiete: 800 €/Monat
Darlehen: 200.000 € @ 3,9 %, 2 % Tilgung → Rate: 983 €/Monat
Nicht umlegbares Hausgeld: 120 €/Monat
Cashflow: −303 €/Monat
Tilgungsanteil: +333 €/Monat → Effektiver Vermögenszuwachs: +30 €/Monat
5 Wege zum besseren Cashflow
- Höheres Eigenkapital → kleineres Darlehen, niedrigere Rate
- Günstigerer Markt → kleinere Städte bieten höhere Anfangsrenditen
- Tilgung reduzieren → 1 % statt 2 % spart ~80 €/Monat Rate
- Marktmiete ausschöpfen → Bei Wiedervermietung aktuellen Mietspiegel prüfen
- Hausgeld optimieren → Rücklagen und Verwaltungskosten in WEG-Versammlungen prüfen
Häufige Fragen
In deutschen Großstädten ist positiver Cashflow ohne hohes Eigenkapital selten. Cashflow von −100 bis −200 €/Monat bei laufender Tilgung ist akzeptabel.
Rendite = Ertrag auf eingesetztes Kapital. Cashflow = monatliche Liquidität. Beides sollte stimmen.
Ja. Tilgung + Wertsteigerung kann den negativen Cashflow überkompensieren. Aber: du musst den Puffer aus eigenen Mitteln aufbringen.
Cashflow berechnen: Die vollständige Anleitung mit Beispielen
Der Cashflow ist die wichtigste Liquiditätskennzahl für Immobilieninvestoren. Diese Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigt, wie du ihn richtig berechnest — mit konkreten Beispielen.
Die Cashflow-Formel
Cashflow = Mieteinnahmen − Finanzierungskosten − Betriebskosten − Rücklagen
Schritt 1: Mieteinnahmen bestimmen
| Position | Wie ermitteln | Beispiel |
|---|---|---|
| Kaltmiete | Aktueller Mietvertrag | 900 €/Monat |
| Leerstandsabzug (5 %) | Sicherheitspuffer | −45 € |
| Effektive Mieteinnahme | = Kaltmiete × 95 % | 855 € |
Schritt 2: Finanzierungskosten berechnen
| Position | Formel | Beispiel (200k FK, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung) |
|---|---|---|
| Monatliche Zinsen | FK × Zinssatz / 12 | 633 € |
| Monatliche Tilgung | FK × Tilgungssatz / 12 | 333 € |
| Annuität gesamt | Zins + Tilgung | 966 € |
Schritt 3: Betriebskosten
| Position | Richtwert | Beispiel (250k, 70 m²) |
|---|---|---|
| Nicht umlegbares Hausgeld | Aus WEG-Abrechnung (ca. 40-50 % des Hausgeldes) | 130 € |
| Instandhaltungsrücklage | 1 % des Kaufpreises p.a. / 12 | 208 € |
| Verwaltungsaufwand | 5-8 % der Jahresmiete / 12 (wenn Verwalter) | 50 € |
| Betriebskosten gesamt | — | 388 € |
Schritt 4: Cashflow-Ergebnis
| Position | Betrag |
|---|---|
| Effektive Mieteinnahme | +855 € |
| Annuität (Zins + Tilgung) | −966 € |
| Betriebskosten | −388 € |
| Monatlicher Cashflow | −499 € |
| AfA + Zins-Steuerersparnis (42 %) | +328 € |
| Cashflow nach Steuer | −171 € |
Was der Cashflow nicht sagt
- Er zeigt keine Wertsteigerung (die aber erheblich zur Gesamtrendite beiträgt)
- Er ignoriert Tilgung als Vermögensaufbau (Tilgung = Schulden werden kleiner)
- Er ist nicht statisch (Miete steigt, Zinsen ändern sich bei Anschlussfinanzierung)
FAQ: Cashflow berechnen
Was ist ein guter Cashflow bei einer Mietwohnung?
Positiver Cashflow von +50 bis +200 €/Monat gilt als gut für ein typisches Objekt in B/C-Städten. In A-Städten ist negativer Cashflow von -100 bis -300 €/Monat oft unvermeidlich — dort zählt die Gesamtrendite inkl. Wertsteigerung.
Zählt Tilgung als Cashflow?
Nein. Tilgung ist kein Cashflow im klassischen Sinne, da sie deine Liquidität schmälert, aber dein Nettovermögen aufbaut. Für die Liquiditätsplanung muss die Annuität (Zins + Tilgung) als Ausgabe eingerechnet werden. Für die Renditeberechnung ist Tilgung Vermögensaufbau.
Wie beeinflusst die AfA den Cashflow?
Die AfA (Gebäudeabschreibung) verbessert den Cashflow nach Steuern, nicht den direkten Cashflow. Bei 42 % Steuersatz und 4.000 € AfA/Jahr spart man 1.680 €/Jahr = 140 €/Monat an Steuern. Das verbessert den effektiven Cashflow nach Steuern erheblich.
